Правомерны ли действия собственника в случае с заменой замка?

Здравствуйте, Ирина!

В первую очередь надо уточнять, согласовано ли Вами с арендодателем досрочное расторжение договора? И в какой форме согласовано, в устной или письменной?

Дело в том, что пунктом 6.1. Договора предусмотрено, что Арендатор имеет право расторгнуть Договор в любое время, письменно уведомив  Арендодателя за 5 дней до момента прекращения Договора. Но в данном случае сумма залога остается у Арендодателя.

Поэтому если в письменной форме Вы не заключили соглашение о досрочном расторжении договора с возвратом «залога», то Арендодатель вправе удержать его на основании этого пункта.

Уважаемая Ирина, здравствуйте! Ситуация неприятная, но давайте разберем её по существу.

1. По возврату залога (220 000 руб.)

По условиям п. 4.4 вашего договора залог возвращается при отсутствии задолженности и соблюдении условий возврата (чистка, уборка). Само по себе досрочное расторжение по инициативе Арендатора не лишает Вас права на возврат залога, если только в договоре нет специального условия об удержании залога при досрочном выезде. Такого условия в п. 6.1 нет — там указано, что

6.1. Арендатор имеет право расторгнуть Договор в любое время, письменно уведомив  Арендодателя за 5дней до момента прекращения Договора. В данном случае сумма залога остается у Арендодателя.

Внимание: если Вы уведомили за 2 недели, формально вы этот пункт не нарушили. Однако если собственник настаивает на удержании залога именно по этому основанию, придется спорить.

2. По замку (27 000 руб.)

Здесь позиция собственника спорная. Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ,

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1cd43e51fbd4129343b325971a466ec5cd32a425/

 Замена замка — это не текущий ремонт по вине арендатора, отмечу, что статья  616 ГК РФ возлагает на арендатора обязанность проводить текущий ремонт, но не любые расходы по содержанию имущества, а именно ремонт, вызванный нормальным износом или необходимостью поддерживать вещь в рабочем состоянии.

Однако если поломка произошла не по вине арендатора (Вы не дергали дверь, не ломали механизм умышленно или по грубой неосторожности),а из-за того, что замок — это расходный элемент, имеющий свой ресурс («ломается раз в год», как сказал мастер), то эти расходы ложатся на собственника.

В Вашем договоре в п. 5.1 прямо сказано, что

5.1. Арендатор несет ответственность за ущерб апартаментов, имуществу и оборудованию, а также прилегающим помещениям, нанесенный по вине или по грубой неосторожности Арендатора и/или членов его семьи, его гостей, а также домашних животных. При определении ущерба естественный износ не учитывается.

Доказательств Вашей вины собственник не представил.

Вы вправе требовать возврата всей суммы залога, за вычетом реально подтвержденного ущерба, возникшего по вашей вине (п. 2.6 договора). Замок сюда не относится, если только в акте приема-передачи не было зафиксировано, что он уже был неисправен, а вы его сломали.

Рекомендую направить собственнику письменное требование с указанием: возврат залога в полном объеме в течение 2 дней после сдачи квартиры (п. 4.4 договора), и укажите, что оплата замка не является вашей обязанностью, так как поломка произошла не по вашей вине.

Если не вернет — обращайтесь в суд (п. 8.2 договора — по месту нахождения Арендодателя).

8.2. Все споры и разногласия, не урегулированные Сторонами путем переговоров, передаются на рассмотрение суда. Стороны пришли к соглашению, что возникшие между ними из Договора судебные споры будут рассматриваться в суде по месту нахождения Арендодателя.

Перспективы  в целом, хорошие.

С уважением, Дарья

Здравствуйте,

Требовать вернуть Вам полную стоимость залога Вы вправе, но наверняка, Арендодатель эту сумму все же удержит и Ваш спор придется решать в суде.

В силу ст 1064 ГК РФ

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

По сути, замок сломался в период Вашего там проживания. И естественно, Арендодатель всю вину возлагает на Вас. То есть, причинен ущерб имуществу. 

В свою очередь, в п. 2 ст 1064 ГК РФ говорится, что

2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Вы можете обратиться с письменным запросом или просто попросить организацию, чей мастер уже не первый раз выезжал на ремонт этого замка, ответить на ваш запрос, где они пояснят, что вызов не первый. Что тогда то и тогда- то уже выезжали на заявку и устранили и что ими было рекомендовано поменять замок в виду того, что ремонту он уже не подлежал.

Старого замка, полагаю, не сохранилось. Можно было бы попробовать экспертизу провести. Поэтому, только привлекать этого мастера, что приезжал. И на его словах, показаниях, их ответе стоить позицию, что не по Вашей вине пришлось замок менять полностью. 

Это все затраты времени, конечно. Но тут Вам решать. Наврятли Ваша ситуация разрешится без суда, если Арендодатель уже занял позицию удержать залог в этой части.