Можно ли поменяться с родителями, четырех комнатная квартира

Здравствуйте Александр.

Краткий вывод

Да, обменяться с родителями в принципе можно, но не автоматически.
В вашей ситуации сделка обычно возможна только при одновременном соблюдении трех условий:

согласие банка, потому что квартира в ипотеке;
соблюдение прав детей, поскольку использован материнский капитал;
разрешение органа опеки, если у детей уже есть доли либо сделка затрагивает их имущественные права.
То, что у вас двое разнополых детей, само по себе не запрещает обмен. Но для опеки это будет аргументом в пользу того, что 4-комнатная квартира действительно улучшает жилищные условия.

 
Норма закона
Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, ст. 10 ч. 4:

«Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению».
Семейный кодекс РФ, ст. 60 п. 3–5:

«Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
…
В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством».
ГК РФ, ст. 37 п. 2:

«Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного… а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного».
Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”, ст. 21 п. 1:

предварительное разрешение органа опеки требуется на сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе по обмену.
 
Что это означает применительно к вашей ситуации
Здесь есть два сценария.

1) Если детям уже выделены доли в вашей 2-комнатной квартире
Тогда обмен возможен, но, как правило, только с предварительным разрешением опеки.
Опека будет смотреть, чтобы после сделки дети не получили хуже, чем имеют сейчас: не меньше по правам, не хуже по условиям проживания, не хуже по фактическому обеспечению жильем. Основание для контроля — ст. 60 СК РФ и ст. 37 ГК РФ. 

2) Если детям доли еще не выделены, но маткапитал уже использован
Это не отменяет обязанности оформить жилье в общую собственность родителей и детей. Иными словами, “продать или обменять до выделения долей и забыть” — рискованный путь. Закон прямо требует общей собственности семьи, включая детей.

На практике в такой ситуации сначала проверяют:

погашена ли ипотека полностью;
снято ли обременение;
есть ли уже регистрация детских долей;
согласен ли банк на схему сделки, если ипотека еще действует.
 
Пошаговый алгоритм
Уточните статус квартиры
Нужно понять:

ипотека еще действует или уже закрыта;
выделены детям доли или нет;
на кого сейчас зарегистрировано право собственности.
Возьмите выписку ЕГРН на обе квартиры
На вашу и на 4-комнатную родителей.
Согласуйте вопрос с банком
Пока квартира в залоге, без банка такую сделку обычно не провести.
Оцените, что получат дети после обмена
Для опеки важно не только число комнат, но и:

размер долей детей в новой квартире;
общая и жилая площадь;
отсутствие ухудшения условий;
пригодность жилья для проживания.
Подайте в орган опеки заявление о разрешении сделки, если у детей есть доли или сделка затрагивает их право на получение долей
По смыслу закона именно это ключевой этап.
Подготовьте договор мены
Если будет не чистый обмен, а обмен с доплатой — это тоже допустимо, но условия должны быть прозрачны и подтверждаться документами.
Зарегистрируйте переход права в Росреестре
С соблюдением детских долей и условий разрешения опеки.
 
Какие документы обычно нужны
Обычно готовят:

паспорта сторон;
свидетельства о рождении детей;
выписку ЕГРН на обе квартиры;
кредитный договор, закладную/справку банка об остатке долга;
документы о материнском капитале и его использовании;
соглашение о распределении долей либо документы о уже выделенных долях;
технические документы на обе квартиры;
проект договора мены;
согласие банка;
заявление в опеку;
оценку квартир или иные документы, подтверждающие, что права детей не ухудшаются.
 
Практические советы
Главный вопрос не в том, “можно ли вообще”, а в том, “что именно получат дети”.
Если в 4-комнатной квартире детям будут выделены реальные доли не хуже нынешних, шансы на согласование выше.
Разнополые дети — хороший фактический аргумент, что 4-комнатная квартира улучшает условия, но это не заменяет юридическую защиту их имущественных прав.
Если ипотека не погашена, это самый сложный участок.
Сначала обычно решают вопрос с банком и схемой замены предмета залога либо погашения кредита.
Если доли детям еще не выделены, не советую проводить сделку “как будто их прав нет”.
Это создает риск спора с Социальным фондом, опекой и риска оспаривания последующей сделки, поскольку жилье, купленное с маткапиталом, должно оформляться в общую собственность родителей и детей.
 
По существу именно вашего вопроса
Да, поменяться с родителями на 4-комнатную квартиру можно, но только если:

банк даст согласие;
детям будут обеспечены доли и условия не хуже;
опека одобрит сделку, если затрагиваются детские доли/права.
Без этого такую сделку делать рискованно.