Как отмежевать, изменить вид разрешенного использования (с рекреации на ИЖС) и купить участок у муниципалитета?

Здравствуйте!

Если участок сейчас находится в муниципальной собственности и имеет вид разрешённого использования «рекреация», процедура обычно проходит в несколько этапов. Сначала нужно понять, допускает ли действующее градостроительное регулирование размещение индивидуального жилого дома на этой территории. Для этого смотрят правила землепользования и застройки муниципального образования, где указана территориальная зона и перечень допустимых видов использования. Если в этой зоне ИЖС не предусмотрен даже как условно разрешённый вид, тогда сначала потребуется изменение территориальной зоны или корректировка правил землепользования. Это делается через обращение в администрацию с заявлением и проходит через публичные слушания.

Если в зоне ИЖС допускается как условно разрешённый или основной вид использования, можно подать заявление в администрацию о предоставлении разрешения на изменение вида разрешённого использования. Основание — положения Градостроительного кодекса РФ и Правил землепользования конкретного муниципалитета. После положительного решения участок официально переводится с рекреации на индивидуальное жилищное строительство.

Следующий этап — формирование земельного участка. Если участок ещё не выделен в кадастре, необходимо провести межевание. Это делает кадастровый инженер: он готовит межевой план, участок ставится на кадастровый учёт в Росреестре и получает кадастровый номер.

После того как участок сформирован и его вид разрешённого использования позволяет ИЖС, можно обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении участка. В большинстве случаев муниципалитет обязан выставить его на торги (аукцион) по правилам Земельного кодекса РФ. Однако если вы инициировали образование участка и на него никто больше не претендует, иногда администрация проводит процедуру, где вы фактически становитесь единственным участником аукциона и выкупаете участок по стартовой цене.

На практике самая сложная часть — именно перевод вида использования и соответствие градостроительной зоне. Если зона изначально рекреационная (парки, зоны отдыха), органы власти довольно осторожно меняют её назначение. Но при грамотном обосновании и если территория фактически не используется как рекреационная, такие случаи проходят.

Ситуация, конечно, требует аккуратного подхода, но юридически она вполне решаема, главное правильно пройти последовательность: градостроительные документы → изменение вида использования → межевание → предоставление участка через администрацию.

С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.