Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

344 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
344 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Продажа частного дома

Построен дом частным застройщиком, деньги передавались под расписки.

Появилась необходимость продать этот дом.

Вопрос как не попасть на 13% (дом в собственности меньше трех лет) от всей суммы сделки (покупать всю сумму кроме 10% берет в ипотеку).

Попросить застройщика заключить договор на постройку дома со мной и попасть только на сумму разницы между отданой мной суммой застройщику и полученной от покупателя? Согласится чем черевато для него и т.д.?

Договор нужно гдето регистрировать?

30 Июня 2014, 14:17, вопрос №488830 Denis, г. Краснодар
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (16)

  • Юрист - Безгодов Александр

    Денис, здравствуйте.

    Если дом в собственности менее трех лет, то налог не платится с суммы менее 1 млн. руб. Если, продав дом, Вы будете на эти деньги покупать другое жилье, то один раз можно воспользоваться налоговым вычетом и в размере более 1 млн. руб. в пределах суммы от продажи.

    Заключив договор купли-продажи дома, Вы должны в Росреестре зарегистрировать переход права собственности к Вашему покупателю. 

    30 Июня 2014, 14:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Если сумма продажи дома 4.3 налог платится с 3.3 млн рублей?

    30 Июня 2014, 14:31
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    40%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Ваше право на дом когда зарегистрировано и какой документ это подтверждает (имею в виду не свидетельство, а договор, явившийся основанием для получения права собственности)?

    30 Июня 2014, 14:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    кадастровый паспорт и еще какая то бумаженция типа свидетельства сделаны пару месяцев назад

    30 Июня 2014, 14:34
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    Согласно ст. 220 НК РФ

    2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей: 

    1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

    Ставьте цену по договор купли-продажи 1 млн. и тогда будете иметь право на вычет.

    Но если реальная цена дома будет намного превышать 1 млн. то могут возникнуть вопросы у налоговой.

    Договор нужно гдето регистрировать?

    Denis

    Договор купли-продажи. а так же договор долевого строительства регистрируется в Росреестре.

    30 Июня 2014, 14:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Денис!

    В соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ:

    1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

    1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

    2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;

    3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

    2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

    1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

    2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

    Таким образом, Вы можете уменьшить налогоблагаемую базу на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. 

    30 Июня 2014, 14:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Если сумма продажи дома 4.3 налог платится с 3.3 млн рублей?

    Denis

    Ст. 220 НК РФ

    2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

     То есть с 3.3 млн. будет исчисляться налог, при подтверждении что понесли расходы на сумму более 1 млн.

    30 Июня 2014, 14:34
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    вычет уже получаю с квартиры ежегодно , тоесть с дома даже при подтверждении расходов уже ничего не получить по логике?

    30 Июня 2014, 15:16
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Если сумма продажи дома 4.3 налог платится с 3.3 млн рублей?

    Denis

    Если можете подтвердить документально Ваши расходы на строительство дома большие чем 1000000 рублей, то будете освобождены от уплаты налога на эту сумму.

    30 Июня 2014, 14:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    можем подтвердить документально расходы на 2 млн руб, но тут вопрос налоговой вычет уже получаю с квартиры ежегодно

    30 Июня 2014, 15:18
  • Юрист - Котов Виктор

    Если сумма продажи дома 4.3 налог платится с 3.3 млн рублей?

    Да, вычет при продаже предоставляется только в части 1 млн. руб.

    Если же Вы в одном году купите другой объект недвижимости, то в сумму налога с 3.3 млн.  руб. Вы сможете зачесть имущественный вычет в части 13 % от Вашего дохода в данном году (в том числе и от 3, 3 млн.), но не более 2 млн. Т.е. может получиться 4,3 — 1 = 3, 3 и из 3,3 — 2 = 1, 3. Таким образом, за счет использования имущественных вычетов Вы сможете подать декларацию на уплату налога только с 1, 3 млн.  

    30 Июня 2014, 14:38
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    40%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Ваше право на дом когда зарегистрировано и какой документ это подтверждает (имею в виду не свидетельство, а договор, явившийся основанием для получения права собственности)?

    кадастровый паспорт и еще какая то бумаженция типа свидетельства сделаны пару месяцев назад

    Denis

    Если в свидетельстве указан договор купли-продажи как основание возникновения права собственности, то документами, подтверждающими расходы, будут документы на уплату стоимости дома застройщику. Если же все оформлено как самостоятельная постройка нового дома, то придется собирать все документы, подтверждающие затраты на постройку.

    В итоге на указанную сумму расходов можно снизить налогооблагаемую базу, которая у вас будет 4.3 млн. (без учета расходов). Если сумма расходов равна или менее 1 млн., то проще использовать имущественный вычет, чем доказывать понесенные расходы.

    30 Июня 2014, 14:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Безгодов Александр

    Если сумма продажи дома 4.3 налог платится с 3.3 млн рублей?

    Denis

    Совершенно верно.


    Но если Вы затем покупаете другое жилье, например, за 5 млн. руб., то налог не платите только с 2 млн. руб., а с остальной суммы (2,3 млн. руб.) платите.

    30 Июня 2014, 14:48
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    можем подтвердить документально расходы на 2 млн руб, но тут вопрос налоговой вычет уже получаю с квартиры ежегодно

    Denis

    Тогда на 2 млн. можете получить вычет при продаже дома. Если сейчас получаете вычет за квартиру, то его можно будет зачесть в счет  продажи дома.

    30 Июня 2014, 15:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Не понимаю формулировки вычет при продаже дома если сейчас получаю вычет с квартиры.

    а)Если можно более просто сейчас 5 лет подряд с квартиры получаю вычет 20 т.р. в год.

    б) Дом продается в ипотеку по стоимости 4.3 млн.

    в) чеков на стройку дома есть на 2млн.

    сколько мне нужно будет оплатить налогов? то что налог 13% я понял

    30 Июня 2014, 15:27
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    40%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

     

    Не понимаю формулировки вычет при продаже дома если сейчас получаю вычет с квартиры. а)Если можно более просто сейчас 5 лет подряд с квартиры получаю вычет 20 т.р. в год. б) Дом продается в ипотеку по стоимости 4.3 млн. в) чеков на стройку дома есть на 2млн. сколько мне нужно будет оплатить налогов? то что налог 13% я понял

    Denis

    Имеется в виду, что второй раз вычет получить не сможете. Текущий остаток по первому вычету «с квартиры» можно будет зачесть в счет оплаты налога на доход с продажи дома.
    То, что дом продаете в ипотеку, для вас никакого значения не имеет. Вам все равно покупатель платит всю сумму за дом, а его отношения с банком по кредиту вас уже не волнуют.

    Поскольку разница в расходах на строительство дома и стоимостью его реализации составляет 2,3 млн. руб., то платить налога с продажи необходимо: 2,3 * 13% = 0,299 млн. = 299 тыс. руб.

    30 Июня 2014, 15:31
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    а если еще есть договор на участок на котором стоит дом в сумме 500 т.р. это тоже уменьшает налогооблагаемую базу?

    30 Июня 2014, 15:33
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Не понимаю формулировки вычет при продаже дома если сейчас получаю вычет с квартиры. а)Если можно более просто сейчас 5 лет подряд с квартиры получаю вычет 20 т.р. в год. б) Дом продается в ипотеку по стоимости 4.3 млн. в) чеков на стройку дома есть на 2млн. сколько мне нужно будет оплатить налогов? то что налог 13% я понял

    Denis

    Придется оплатить налог с суммы превышающей 2 млн руб. Еще можете зачесть неиспользованный налоговый вычет от покупки квартиры. Если за квартиру получили вычет 20Х5=100 тыс рублей, то 160 тыс. у Вас осталось, их можно будет зачесть.

    а если еще есть договор на участок на котором стоит дом в сумме 500 т.р. это тоже уменьшает налогооблагаемую базу?

    Denis

    Да тоже можно будет зачесть. Уменьшите еще на 500 тыс рублей облагаемую налогом базу.

    30 Июня 2014, 15:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Безгодов Александр

    НК РФ

    Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

    1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

    1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

    (...)

    3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

    2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

    1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

    3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

    1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

    В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

    При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;

    Т.о., Вы можете использовать имущественный налоговый вычет при продаже имущества до 1 млн руб. ЛИБО имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов не более 2 млн руб.

    30 Июня 2014, 15:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    налоговый вычет у меня уже идет с квартиры (другой недвижимости), как тогда быть идет по 15 т.р. в год еще 10 лет ему идти

    30 Июня 2014, 15:54
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    40%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

     

    Т.о., Вы можете использовать имущественный налоговый вычет при продаже имущества до 1 млн руб. ЛИБО имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов не более 2 млн руб.

    Безгодов Александр

     

    Александр, речь о пп.1, а не о пп. 3. Поэтому сумма фактических затрат не ограничена.

     

    Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

    1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

    1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

    2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

    2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

    30 Июня 2014, 16:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    40%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    налоговый вычет у меня уже идет с квартиры (другой недвижимости), как тогда быть идет по 15 т.р. в год еще 10 лет ему идти

    Denis

    Что было основанием получения этого имущественного вычета? Он получен с продажи другой квартиры? или по ином основанию?

    30 Июня 2014, 16:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    40%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    В общем, мне сейчас пока картина видится так.

    Если претендуем на вычет на постройку дома (пп. 3), то принимаем во внимание все расходы на строительство, в т.ч. на покупку участка, но не более 2 млн. руб. Тогда не имеет значение кому и за сколько продаем дом.

    Если претендуем на вычет по реализации дома (пп. 1), то учитываем все расходы на строительство даже свыше 2 млн. руб. (пп. 2 п. 2 ст. 220). Однако есть риск, что откажут, т.к. это не расходы, связанные с «приобретением имущества». На практике не сталкивался, но риск такой усматриваю. Теоретически могут сказать, что есть основания для вычета по пп. 1, но не по пп. 3. Также есть риск того, что по данному основанию исключат расходы на приобретение земли, т.к. это самостоятельный объект недвижимости.

    Если ранее уже был получен один из вычетов, обозначенных выше, то второй раз его использовать не получится.

    30 Июня 2014, 16:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats