В каком случае мы можем потерять деньги, которые дали в задаток и как себя обезопасить?

Вносить 100% стоимости под расписку за дом, не стоящий на учете в ЕГРН — огромный риск.
Подводные камни:
 1. Дом юридически не существует, проверить его на аресты и обременения нельзя.
 2. Росреестр может отказать в регистрации, если дом построен с нарушениями (самострой).
 3. Прописаться в доме без права собственности и статуса “жилой” невозможно.
 4. Без Предварительного договора расписка не докажет условия сделки.
Как обезопасить себя:
Не давайте 100% денег. Ждите регистрации дома в ЕГРН. Если платить сейчас — покупайте только земельный участок, а дом узаконите сами по «дачной амнистии». Любой задаток оформляйте только через нотариуса с заключением предварительного договора (ПДКП).

В ситуации, когда вы покупаете дом, который ещё не зарегистрирован в Росреестре, а продавец просит задаток в полном размере под расписку и предлагает прописаться в доме, есть несколько существенных рисков. Важно тщательно проанализировать все возможные подводные камни и принять меры для защиты своих интересов.

Риски при покупке незарегистрированного дома: 1)дом не является предметом сделки. Если в договоре купли-продажи будет указано только право на земельный участок, а дом не упомянут, то после регистрации перехода права собственности на землю у продавца не возникнет обязанности передать вам дом. Фактически вы покупаете только участок, а статус постройки остаётся неопределённым. 
2) проблемы с регистрацией дома. Дом может не соответствовать градостроительным, санитарным, противопожарным и другим нормам. В этом случае Росреестр может отказать в регистрации права собственности, а суд — обязать снести самовольную постройку. 
3) нарушения при строительстве. Дом мог быть возведён с нарушением границ участка, отступов от соседних участков, высоты этажности и т. д. Это может привести к судебным спорам с соседями или администрацией. 
4) права третьих лиц. Если дом построен в браке, бывший супруг продавца может оспорить сделку и претендовать на часть средств. Также возможны претензии со стороны кредиторов, если продавец планирует банкротство. 
5) недобросовестность продавца. До момента регистрации сделки продавец теоретически может разобрать и вывезти дом (если он, например, построен из сруба), так как юридически постройки пока не существует. 
Рисками  при передаче задатка могут быть:
1) неправильное оформление. Если в расписке не будет чётко указано, что передаваемая сумма является задатком, а не авансом, суд может расценить её как аванс, который подлежит возврату независимо от вины сторон. 
2) вина покупателя. Если вы по своей вине не заключите основной договор купли-продажи, задаток останется у продавца. 
3) мошенничество. Есть риск, что продавец после получения денег прекратит общение, и окажется, что он не является собственником участка или дома. 
4) неисполнение обязательств продавцом. Если продавец не выполнит условия сделки (например, не оформит дом, не выпишет зарегистрированных лиц, не предоставит необходимые документы), он обязан вернуть задаток в двойном размере. Однако добиться этого на практике может быть сложно, особенно если сделка оформлена с нарушениями. 
Как себя обезопасить:
Проверить документы и статус участка. Убедитесь, что у продавца есть право собственности на земельный участок. Проверьте границы участка через публичную кадастровую карту и при необходимости закажите вынос точек в натуру. 
Запросить сведения о доме. Если дом уже частично оформлен (например, есть технический план или уведомление о строительстве), попросите предоставить эти документы. Это поможет оценить шансы на успешную регистрацию.
Провести строительную экспертизу. Проверьте соответствие дома градостроительным нормам и его техническое состояние. Это поможет выявить потенциальные проблемы до заключения сделки.
Оформить соглашение о задатке правильно. Соглашение должно быть письменным, в нём необходимо чётко указать, что передаваемая сумма является задатком, а не авансом. В документе следует прописать: данные сторон;
цель передачи денег;
условия, при которых задаток возвращается или остаётся у продавца;
сроки и условия заключения основного договора. 
Передавать задаток через безопасный способ. Например, через банковскую ячейку, где доступ к деньгам будет возможен только после выполнения определённых условий (например, регистрации сделки). 
Проверить статус продавца. Убедитесь, что у продавца нет задолженностей, которые могут привести к аресту имущества, и что он не находится в процессе банкротства.
Отказаться от прописки до завершения сделки. Прописка в доме до оформления права собственности не даёт вам никаких гарантий.
Если есть возможность, попросите продавца оформить дом в собственность до заключения сделки. Это снизит риски. 
В случае отказа продавца оформить дом уточните причины. Это может быть связано с невозможностью регистрации из-за нарушений или желанием избежать уплаты налогов. 
При возникновении споров обращайтесь в суд. Согласно ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, а также возместить убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. 
Помните, что покупка незарегистрированного дома — рискованная сделка, и даже при соблюдении всех мер предосторожности нельзя полностью исключить возможные проблемы.