Вопрос: если подавать иск в суд, то что будет предметом иска?

Добрый день! Прошу прощения, но текста много. В г. Москве в 1967 году был построен 14-тиэтажный газифицированный жилой дом по проекту «Башня Вулыха», т.е. в передней части дома на 1-м этаже имеется ряд встроенно-пристроенных нежилых помещений. В свое время там были приемные пункты прачечной, ателье и пр. С недавнего времени одно из этих нежилых помещений (площадь 370 кв. метров) сдано в аренду структурам Х5, под магазин «Пятерочка». Жители дома, а особенно жильцы 2-го и 3-го этажей, категорически против существования этого магазина в доме по ряду причин: грязь, шум, тараканы, мыши и пр. прямо под их квартирами. Градостроительный план земельного участка (земельный участок под домом оформлен в общедолевую собственность) вроде бы не запрещает продуктовый магазин (сложно разобраться в ГПЗУ). Тогда какие варианты есть у жильцов дома, чтобы:

- магазин вообще закрыть?

- или что предпринять, чтобы магазину затруднительно было вести торговую деятельность.

Наши возражения против существования магазина в многоквартирном доме:

1. Часть магазина расположена под жилыми квартирами 2-го этажа: а именно, - электрощитовая (силовые установки), холодильное оборудование, загрузочная камера, мусорная камера и все подсобные помещения.

2. Невозможность разгрузки товаров во дворе (нарушение п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»). Кроме того, в 2017 году на ОСС были приняты ПОРЯДОК въезда/выезда и парковки транспортных средств собственников помещений и иных лиц на придомовой территории МКД, в котором арендаторам запрещен въезд во двор. Позиция магазина- будем возить товар на «рохле» (большая тележка) через весь двор. И так же вывозить мусор. (Жильцы против, т.к. один собственник использует общий земельный участок для извлечения прибыли).

Магазин - тогда все это будем делать через главный вход, с центральной улицы (Врут, будут использовать двор. Для этого прорубили новую входную группу).

3. Невозможность поставить отдельный мусорный контейнер, т.к. кругом земля оформлена в общедолевую собственность нашего и соседнего домов. ОСС по этому поводу не было и не будет. Муниципального земельного участка рядом нет. На контейнерной площадке нет места для дополнительного контейнера. А если Управа и решит туда воткнуть дополнительный контейнер, то получится, что контейнерная площадка будет расположена слишком близко к спортивной площадке и жилым домам (СанПиН 2.1.3684-21 «Расстояние от контейнерных площадок до многоквартирных жилых домов, индивидуальных жилых домов, детских игровых и спортивных площадок, зданий и игровых, прогулочных и спортивных площадок организаций воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи должно быть не менее 20 метров»).

Магазин – будем использовать общие контейнеры.

4. В нежилом помещении была произведена реконструкция? (капремонт?) без утвержденного и согласованного проекта реконструкции, с нарушением строительных норм и правил и без согласования с собственниками жилья многоквартирного дома. Произведен снос стен, колонн и перегородок, в том числе и части несущих? В несущих конструкциях сделаны огромные проемы для установки принудительной приточно-вытяжной вентиляции. В потолочной плите насверлено множество отверстий, потолочная плита пустотелая, что может привести к уменьшению прочности несущей плиты. Изменена конфигурация нежилых помещений. В результате выполненных работ несущая способность и прочность конструкций многоквартирного дома возможно ухудшились. Разрушение части несущих конструкций дома могут повлиять на безопасность всего многоквартирного дома, и могут создать угрозу жизни и здоровью граждан. Мосжилинспекция уже пыталась провести проверку, их не пустили. Следующая проверка назначена в срок до 10.04.26 года. Хотя магазин открывается 1 марта. Магазин – проект есть, и он согласован.

5. Во время реконструкции произведено устройство и монтаж механической принудительной приточно-вытяжной вентиляции, частично в несущих стенах многоквартирного дома, являющихся общим имуществом собственников жилья. Воздуховоды принудительной вентиляции из оцинкованного металла проложены по потолку нежилого помещения, одновременно являющимся полом жилых квартир 2-го этажа. Воздуховоды смонтированы без шумопоглощающих материалов. Точки крепления воздуховода, в огромном количестве, расположены на несущей плите, являющейся общедолевым имуществом собственников жилья. Вибрация от работающего оборудования будет напрямую передаваться в квартиры жильцов. Из-за отсутствия проекта невозможно определить, будет ли выброс воздуха из вентиляции заведен в общедомовую шахту МКД? Общедомовая шахта идет транзитом через все 14 этажей дома. Эта вентшахта, при постройке дома в 1967 году, была предусмотрена для ателье и была спроектирована и построена для естественного воздухообмена! путем проветривания, а не для принудительной вентиляции. Транзитная вентшахта давно не использовалась и ее состояние на предмет герметичности, проходных сечений, уклону и тяге не известно. При эксплуатации помещения в вытяжной вентшахте возможно отложение горючих веществ или образование взрывоопасных смесей., тогда в случае пожара, по этой транзитной шахте, произойдет распространение продуктов горения в жилые квартиры. И самое главное, систему приточно-вытяжной вентиляции построили без проектной документации (ее никто не видел!), без проведения акустического расчета вентиляционной системы и без согласований с собственниками дома. Шум от принудительной вентиляции в спальных помещениях квартир ухудшит условия проживания граждан и условия эксплуатации дома.

Магазин – сделали шумоизоляцию на потолке щитовой.

6. Вышеупомянутое нежилое помещение находится в границах красных линий технической зоны ГУП «Московский метрополитен» (ГПЗУ в приложении). Согласование проекта реконструкции помещения и документации на производство работ в технических и охранных зонах метрополитена необходимо проводить с ГУП «Московский метрополитен». В ГПЗУ в разделе «Чертеж(и) градостроительного плана земельного участка» имеется ситуационный план, на котором отражены границы технической и охранной зоны метрополитена с указанием условных обозначений и контуров наложения. В соответствии с п. 27 ст. 105 ЗК РФ охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена является видом зоны с особыми условиями использования территорий. Приказом Москомархитектуры от 13.03.2006 № 52 утверждены Правила использования территорий технических и охранных зон метрополитена в городе Москве (далее - Правила), которые разъясняют процедуру подготовки проектной документации, проектирования планировки и застройки, проведения реконструктивных, строительных, иных видов работ, получения разрешения на строительство/реконструкцию в пределах технических и охранных зон метрополитена. В ответе ГУП «Московский метрополитен» сказано, что с ними никто проект реконструкции не согласовывал.

Магазин – у нас капремонт, а не реконструкция.

7. Магазин прорубил дверь в стене пристройки, сделав новую входную группу, соответственно произошло самовольное изменение конфигурации здания. Изменения фасада многоквартирного дома возможны только после принятия собственниками соответствующего решения на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, а также согласования и внесения изменений в техническую документацию многоквартирного дома и получения соответствующего технического заключения, а также согласования органа местного самоуправления. Ввиду того, что устройство отдельного входа в помещение сопряжено с разрушением части стены многоквартирного дома и может затрагивать конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома, такие работы регулируются законодательством о градостроительной деятельности и требуют согласования с общим собранием собственников нашего дома (ОСС не проводилось!). Кроме того, обустройство входа в помещение невозможно без занятия земельного участка, что также сопряжено с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, ведет к изменению порядка пользования земельным участком, на котором расположен жилой дом, что требует получения согласия всех собственников помещений в данном доме, которое собственником(арендатором) не получено (ст. 36, ст.40 ЖК РФ). Данную правовую позицию поддержал Верховный суд РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ № 18-КГ21 – 162-К4 от 1.02.2022 года).

Магазин – это наша стена. Стена выходит за пределы МКД, поэтому это наше имущество, имеем право.

8. В стене прорублены еще дополнительно 4 окна. Справедливости ради нужно сказать, что сделано это было давно, и не узаконено до сих пор. Законодательно, за это должен нести ответ настоящий собственник?

Вопрос: если подавать иск в суд, то что будет предметом иска? Перспективы такого дела, учитывая степень влияния структур Х5.