Здравствуйте!
1. Действие договора аренды до вступления наследника в права
Да, договор аренды продолжает действовать в полном объеме.
Смерть арендодателя (ИП) не является основанием для прекращения договора аренды. Это прямо установлено пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ: переход права собственности (а в данном случае — переход права собственности в порядке наследования) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды .
Новый собственник (наследник) автоматически занимает место арендодателя в этом договоре с момента открытия наследства (дня смерти ИП), даже если он еще документально не оформил свои права. Ваш договор зарегистрирован в Росреестре, что дает вам дополнительные гарантии: обременение в виде аренды известно всем третьим лицам, включая будущего наследника .
2. Обязанность по оплате и подтверждение платежей
Да, ООО обязано оплачивать арендные платежи.
Поскольку договор продолжает действовать, у вас сохраняется обязанность своевременно вносить арендную плату. Однако возникает неопределенность: кому платить до появления наследника?
Чтобы обезопасить себя от риска двойной оплаты или претензий, рекомендуется следующий алгоритм:
1. Временно вносить на депозит нотариуса. Это самый надежный способ. В соответствии со статьей 327 ГК РФ, если обязательство не может быть исполнено из-за отсутствия кредитора (или лица, уполномоченного им принять исполнение), вы можете внести причитающиеся с вас деньги в депозит нотариуса по месту открытия наследства. Это будет считаться надлежащим исполнением обязательств. Нотариус обязан будет выдать эти деньги наследнику после того, как тот вступит в права.
2. Обратиться к нотариусу для выяснения вопроса о наследниках. Вам нужно направить запрос нотариусу по месту открытия наследства (как правило, по последнему месту жительства умершего ИП) для получения информации о том, кто является временным управляющим наследственным имуществом или кто из наследников принял меры к его охране. С согласия этого лица можно временно платить ему.
Как получить подтверждение оплаты?
Запросить от наследника (супруги) письменное подтверждение нужно будет после того, как она вступит в наследство и официально станет собственником. Документом, подтверждающим своевременность внесения платежей за период с момента смерти до вступления в наследство, может быть:
Справка от нотариуса, если вы вносили деньги на депозит.
Письменное заявление (расписка) от супруги, в котором она подтвердит, что вы уведомили её о внесении платежей на депозит, либо что в этот период арендная плата не начислялась по соглашению сторон (но это менее надежно).
3. Необходимость заключения нового договора аренды
Нет, заключать новый договор аренды не требуется.
В силу прямого указания закона (п. 1 ст. 617 ГК РФ) договор сохраняет силу. Смена собственника и тот факт, что наследник зарегистрировался как новый ИП, не отменяют действие старого договора. К наследнику переходят все права и обязанности арендодателя по этому договору.
Однако настоятельно рекомендуется оформить дополнительное соглашение к действующему договору аренды. В этом соглашении нужно указать нового арендодателя (супругу как ИП) и реквизиты свидетельства о праве на наследство. Это упорядочит ваши отношения и избавит от неопределенности в будущем.
4. Нужна ли регистрация договора и какие документы нужны
Так как ваш договор уже был зарегистрирован, при смене арендодателя регистрировать нужно не сам договор заново, а государственную регистрацию перемена лиц в обязательстве на основании ст. 617 ГК РФ.
Для регистрации в Росреестре необходимо представить следующие документы:
1. Заявление о государственной регистрации прав (заполняется бланк установленной формы).
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя (или его представителя).
3. Документ, подтверждающий полномочия представителя (нотариальная доверенность), если документы подает не сам наследник.
4. Свидетельство о праве на наследство (или иной документ, подтверждающий переход права собственности на помещение к супруге).
5. Дополнительное соглашение к договору аренды о перемене арендодателя (подписанное вами и новым собственником). Рекомендуется составить его в той же форме, что и основной договор.
6. Документ об уплате государственной пошлины.
5. Оплата госпошлины
Да, за регистрацию перемены лиц в договоре аренды нужно оплатить госпошлину.
Размер госпошлины для юридических лиц (ООО) за регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества установлен подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ.
С 1 января 2025 года размер госпошлины для организаций составляет:
44 000 рублей (если иной размер не предусмотрен законом) .
Обратите внимание: эта сумма уплачивается за регистрацию соглашения (сделки). Если потребуется одновременная постановка на кадастровый учет каких-либо изменений помещения, пошлина может рассчитываться отдельно .
6. Влияние на лицензию на алкоголь
Заключение нового договора аренды (или подписание допсоглашения) с наследником не должно повлиять на действие лицензии, но уведомить госорган необходимо.
Для лицензируемых видов деятельности (продажа алкоголя) важно, чтобы у организации был законный титул на использование помещения (договор аренды) на имя того лица, которое указано в лицензии.
В соответствии с пунктом 12 статьи 19 Федерального закона № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции», в случае изменения места нахождения организации или места осуществления лицензируемой деятельности (адреса кафе), а также изменения иных сведений, переоформление лицензии не требуется. Однако закон обязывает лицензиата подать заявление о переоформлении лицензии в случаях:
изменения наименования организации (ее организационно-правовой формы);
изменения места нахождения организации;
изменения места осуществления лицензируемой деятельности (адреса) или иных, не противоречащих закону сведений.
В вашем случае происходит смена арендодателя, но адрес объекта (кафе) и реквизиты вашей организации не меняются. Сам по себе факт смены арендодателя не является основанием для переоформления лицензии. Однако в лицензирующий орган (например, Росалкогольрегулирование или региональный орган) необходимо направить уведомление об изменении сведений о документе, подтверждающем право пользования помещением. К уведомлению нужно приложить копию нового договора аренды (или допсоглашения) и копию свидетельства о праве собственности нового арендодателя. Это позволит избежать претензий при проверках.
