Какой налог мне придется заплатить с продажи

Здравствуйте, Наталья!

Ваш случай интересен тем, что статус гражданина РФ и статус налогового резидента — это разные понятия. Наличие гражданства не освобождает вас автоматически от повышенного налога, если вы проводите мало времени в стране. Давайте разберем вашу ситуацию по шагам.

Ключевое значение имеет не столько то, что вы купили квартиру, будучи нерезидентом, а то, каков будет ваш налоговый статус на 31 декабря того года, в котором вы продадите квартиру, и сколько времени квартира будет в вашей собственности.

Шаг 1. Срок владения квартирой

Первое, что нужно определить — истек ли минимальный срок владения.

· Вы купили квартиру в 2024 году. Если вы продадите ее в 2026 году, срок владения составит около 2 лет.
· По общему правилу, минимальный срок владения для освобождения от налога — 5 лет (или 3 года в особых случаях: наследство, дарение от близких, приватизация, единственное жилье).
· Скорее всего, 3-летний срок к вам не применим (если только это не единственное ваше жилье, но этот статус нужно проверять отдельно).
· Вывод: Скорее всего, вам придется платить налог, так как 2 года — это меньше минимального срока.

Шаг 2. Ваш налоговый статус на момент продажи

Статус резидента или нерезидента определяется на 31 декабря года продажи .

· Налоговый резидент — это тот, кто находится в РФ не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Наличие гражданства значения не имеет.
· Налоговый нерезидент — тот, кто находится в РФ менее 183 дней в году.

Вам нужно оценить, сколько времени в 2026 году (или в году продажи) вы проведете в России. Если планируете вернуться и прожить более 183 дней — вы станете резидентом. Если продажа состоится, а вы будете жить за границей — останетесь нерезидентом.

Шаг 3. Расчет налога в двух сценариях

Сумма налога кардинально отличается в зависимости от вашего статуса.

Сценарий А. Вы остаетесь нерезидентом (находитесь в РФ менее 183 дней в 2026 году)

Это самый невыгодный вариант.

· Ставка налога: 30% от цены продажи.
· Что нельзя применить:
  1. Нельзя уменьшить доход на расходы по покупке квартиры (даже если есть документы).
  2. Нельзя использовать налоговый вычет в 1 млн рублей.
· Формула: Налог = Цена продажи × 30%.
  · Пример: Продали за 5 млн рублей. Налог = 5 000 000 × 30% = 1 500 000 рублей.

Сценарий Б. Вы становитесь резидентом (находитесь в РФ более 183 дней в 2026 году)

В этом случае налог будет значительно ниже, так как вы имеете право на льготы.

· Ставка налога: Прогрессивная шкала 13/15% (с 2025 года).
  · 13% с прибыли до 2,4 млн рублей.
  · 15% с прибыли свыше 2,4 млн рублей.
· Что можно применить:
  1. Уменьшить доход на расходы. Вы можете вычесть из цены продажи сумму, за которую вы купили квартиру в 2024 году (подтвержденную документами: договор, расписки/чеки). Налог платится только с разницы.
  2. Либо использовать вычет в 1 млн рублей (если нет документов о покупке), но это обычно менее выгодно.
· Формула: Налог = (Цена продажи − Цена покупки) × (13% или 15% по прогрессивной шкале).
  · Пример: Купили за 4 млн, продали за 5 млн. Прибыль = 1 млн. Эта сумма меньше 2,4 млн, значит, ставка 13%. Налог = 1 000 000 × 13% = 130 000 рублей.

Шаг 4. Декларация

В любом случае (даже если налог будет нулевым после применения вычета), если срок владения менее минимального, вам нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи .

Резюме и рекомендация

1. Если на 31 декабря года продажи вы будете находиться в России менее 183 дней, вы заплатите 30% со всей суммы продажи.
2. Если станете резидентом, вы заплатите 13-15% только с разницы между продажей и покупкой.

Что делать: Самый безопасный способ сэкономить — либо отложить продажу до истечения 3 лет (если квартира станет единственным жильем или подпадет под льготную категорию), либо, если продажа срочная, постараться обеспечить свое пребывание в России более 183 дней в том году, когда продаете квартиру.

С уважением, Дмитрий Кибалин. 
Если Вы довольны ответом, поставьте, пожалуйста +
За данный ответ вы можете меня отблагодарить любой суммой, для чего перейдите по ссылке https://pravoved.ru/pay/lawyer...

Здравствуйте!

Так как прошло менее 3-5 лет, у вас возникает обязанность по налогу.

Если в году продажи вы будете в РФ не менее 183 дней, вы считаетесь налоговым резидентом РФ, а значит ставка налога будет 13% (до 2.4 млн) или 15% (сверх 2.4 млн).

Для уменьшения налога можно зачесть расходы на покупку.

Если есть дети до 18 лет (два или более) + вы купите новое жилье, налог можно не платить независимо от срока владения.