3.Теряет ли бывший муж возможность на семейку если становится моим созаемщиком, в случае ели в п1 мы не на него берем семейку, а на меня(тк в дано есть что банк одобряет мне одной не всю сумму)?

Добрый день! Ситуация у вас совершенно рабочая, и благодаря своевременному обращению и грамотному планированию вы можете ею распорядиться максимально выгодно. С 1 февраля 2026 года в программе «Семейная ипотека» действительно произошли кардинальные изменения, и теперь важно действовать предельно аккуратно, чтобы не потерять право на обе льготы. Давайте разберем ваши вопросы по порядку, опираясь на актуальные нормы.

Ключевое изменение с 01.02.2026: Теперь действует принцип «одна льготная ипотека на одну семью». Это значит, что супруги (находящиеся в браке) обязаны выступать созаемщиками, и их кредитная история и участие в госпрограммах суммируются. Однако вы с бывшим мужем уже не являетесь семьей с точки зрения закона (вы в разводе 2,5 года). Это ваш главный козырь.

Ответы на ваши вопросы
Может ли он взять ипотеку сейчас, а вы потом?
Да, это абсолютно законно и оптимально. Поскольку вы в разводе, на вас не распространяется требование об обязательном созаемстве. Ваш бывший муж, имея двоих детей (младшему 2,5 года), полностью соответствует критериям программы. Он спокойно берет ипотеку на себя. Вы в этой сделке не участвуете (не созаемщик), а значит, ваше право на «Семейную ипотеку» остается за вами нетронутым.
Изменит ли ситуацию рождение третьего общего ребенка?
Нет, не изменит, а только улучшит ваши перспективы. Даже если у вас родится общий ребенок, ваш семейный статус не поменяется — вы остаетесь бывшими супругами (в брак вы вступать заново не обязаны). Рождение третьего ребенка даст вам безусловное право на получение отдельной «Семейной ипотеки» (причем, возможно, на более выгодных условиях — обсуждается ставка 4% для многодетных). Главное условие для вас двоих: чтобы на момент вашей ипотеки его кредит уже был закрыт или чтобы он не участвовал как созаемщик в вашем.
Потеряет ли он право на «семейку», если станет вашим созаемщиком?
Да, потеряет, и это будет безвозвратная ошибка. Если он станет вашим созаемщиком сейчас (чтобы банк одобрил сумму под ваш неофициальный доход), то он израсходует свой «пропуск» в программу. Даже если он не будет указан в свидетельстве о собственности, как созаемщик по льготной программе он уже «использован». Система увидит, что этот человек участвует в госпрограмме, и оформить на него отдельный кредит позже будет невозможно.
Пошаговое решение «Под ключ» (Оптимальная стратегия)
Чтобы получить две квартиры рядом с использованием господдержки, действуйте четко в следующей очередности:

Шаг 1. Оформляем первую ипотеку (на бывшего мужа).

Кто заемщик: Бывший муж (единолично).
Основание: Наличие ребенка до 6 лет (2,5 года).
Ваше участие: Вы не вступаете в сделку. Никаких созаемщиков, никаких поручителей. Банк одобряет ему полную сумму по официальному доходу — отлично. Это сохраняет ваше право на будущую льготу.
Цель: Он покупает квартиру (например, побольше).
Шаг 2. Планирование второго кредита (на вас).

После покупки его квартиры ваша главная задача — не фигурировать в его кредите. Ваш неофициальный доход сейчас не помеха, потому что вы не участвуете.
Шаг 3. Реализация вашего права.

У вас есть два легальных пути получить свою «Семейную ипотеку»:

Путь А (Если родится третий ребенок): Это идеальный сценарий. Рождение ребенка (пусть и общего) создает новую льготную категорию конкретно для вас. Вы берет ипотеку как мать троих детей. Ваш бывший муж (отец детей) может даже помогать вам платить, но юридически в договоре состоять не должен, чтобы не потерять свою уже взятую квартиру.
Путь Б (Если третий ребенок не планируется или позже): Дождитесь, пока младшему общему ребенку (2,5 года) исполнится 6 лет. В этот момент его ипотека будет либо погашена, либо будет в силе. Для вас открывается окно возможностей, потому что у вас есть двое детей от предыдущего брака (9,5 и 2,5 года на сейчас), и они подпадают под категорию «семьи с двумя несовершеннолетними детьми». НО! Здесь есть важное ограничение: для такой категории покупка возможна только в новостройках или в определенных регионах (малые города до 50 тыс. чел.). Этот вариант требует дополнительной проверки локации.
Важное предостережение (pro bono):
Ни в коем случае не пытайтесь сейчас взять ипотеку на вас с ним как на созаемщика, даже думая, что потом он выйдет из сделки. Выйти из созаемщиков по льготной программе без погашения кредита невозможно. Это лишит его квартиры и заблокирует ваш будущий кредит.

Ситуация сложная, но ваши отношения и статус развода дают вам уникальное преимущество, которым нужно воспользоваться технически правильно. Чтобы не допустить ошибки в документах на этаде покупки первой квартиры, которая перечеркнет планы на вторую, я рекомендую подготовить заявления и провести сделку с четким юридическим сопровождением.

Если моя консультация оказалась Вам полезной, можете поддержать меня по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4310577/
Если остались вопросы или появились новые — пишите в личные сообщения для более развернутой консультации и составления НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ!
С уважением, Дмитрий Филимонов!