Вопрос: может ли нотариус из другого региона (комната в Карелии, а моё местонахождение в

Здравствуйте!

Это сложный, но распространенный вопрос при сделках с долями в коммунальных квартирах. Давайте разберем по порядку.

Краткий ответ: Да, нотариус может и обязан организовать этот процесс, но не «просто получив адрес». Его роль — не поиск, а юридическое оформление.

Нотариус действует по месту нахождения объекта недвижимости (комнаты в Карелии). То есть, для сделки с этой комнатой вам потребуется нотариус, практикующий в том населенном пункте и районе Республики Карелия, где находится квартира.

Теперь о сути проблемы и о том, как ее решает нотариус.

1. Почему это проблема? (Суть процедуры)
При покупке комнаты в коммунальной квартире действует приоритетное право покупки остальных собственников комнат (соседей). Это не право общей доли, а именно преимущественное право покупки доли в праве общей доли (ст. 250 ГК РФ).

Продавец обязан в письменной форме известить всех остальных сособственников о намерении продать свою комнату, указав цену и другие условия. Сделать это нужно заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу регистрации (прописки) каждого из них. Это ключевой момент.

2. Что делает нотариус? (Его обязанности)
Нотариус, удостоверяющий такую сделку, несет ответственность за проверку соблюдения процедуры. Он не будет заверять договор, пока не убедится, что права соседей не нарушены. Вот его алгоритм:

Запрос информации. Нотариус официально запрашивает в Росреестре выписку из ЕГРН на всю квартиру, чтобы установить точный круг всех собственников и их доли.
Проверка извещений. Нотариус требует от продавца доказательства того, что все остальные собственники были надлежащим образом извещены.Идеальный случай: Все соседи приносят нотариально удостоверенные отказы от покупки.
Реальный случай (когда соседей не найти): Продавец должен предоставить нотариусу почтовые квитанции об отправке заказных писем каждому сособственнику по адресу его регистрации и корешки почтовых уведомлений о вручении (если письмо доставлено) или, что чаще, уведомления о невручении (если по адресу никто не живет и письмо вернулось).
Соблюдение срока. С момента получения извещения (или возврата письма как недоставленного) у соседей есть 1 месяц на то, чтобы воспользоваться своим правом покупки. Если в течение месяца они не купили комнату и не подали в суд, считается, что они от своего права отказались.
Итог для нотариуса: Если есть либо отказы, либо документальное подтверждение отправки извещений и истечения месячного срока, нотариус может удостоверить сделку с вами.
3. Как на практике решить проблему с «потерянными» соседями?
В вашей ситуации продавцу (а вы как покупатель должны это проконтролировать) нужно действовать так:

Получить актуальную выписку из ЕГРН на всю квартиру (можно онлайн).
Отправить заказные письма с уведомлением по адресу регистрации каждого из собственников, указанному в ЕГРН. Обязательно сохранить все квитанции.
Дождаться либо возврата писем с отметкой «истек срок хранения»/«адресат не найден», либо истечения 1 месяца с момента отправки (юридически это равнозначно отказу).
Собрать весь этот пакет документов (выписка ЕГРН, копии извещений, почтовые квитанции, возвращенные конверты или отчет о статусе отправки с сайта Почты России).
Обратиться к нотариусу в Карелии с этим пакетом и паспортами. Нотариус проверит соблюдение процедуры и, если все сделано верно, удостоверит договор купли-продажи с вами.
4. Важные риски и нюансы
«Подводные камни» в ЕГРН: В выписке могут быть указаны умершие собственники или несовершеннолетние дети. Это серьезно усложнит сделку, так как потребуется участие нотариуса для выдела долей наследников или органов опеки.
Регистрация (прописка) ≠ место жительства. Человек может быть зарегистрирован в этой коммуналке, но жить elsewhere. Отправка письма по адресу регистрации — это единственный законный способ извещения. Если он его не получает, это его проблемы с точки зрения закона.
Роль покупателя (ваша). Вам категорически не стоит участвовать в деньгах до полного завершения нотариальной сделки и регистрации перехода права в Росреестре. Ваша задача — проконтролировать, чтобы продавец собрал правильный пакет документов для нотариуса.
Нотариус — не детектив. Он не ищет людей. Он проверяет документы, подтверждающие, что установленная законом процедура была соблюдена.
5. Что делать, если адреса регистрации соседей неизвестны или их нет в ЕГРН?
Это самый сложный сценарий. Если в ЕГРН нет данных об адресе (такое бывает со старыми записями), единственный легальный способ — обращение в суд с иском о признании права собственности продавца на комнату и отсутствии преимущественного права у неустановленных лиц. Это долго и дорого.

Практический совет:
Первым делом закажите расширенную выписку из ЕГРН на всю квартиру (стоит около 1000 руб., делается онлайн за 1-3 дня). Она покажет всех владельцев, их доли и, что критично важно, их адреса регистрации.
С этой выпиской проконсультируйтесь у нотариуса в Карелии (можно найти контакты онлайн и позвонить). Опишите ситуацию. Он даст точный алгоритм для продавца и скажет, достаточно ли будет почтовых отправлений или потребуются дополнительные действия (например, публикация в газете, если адресов нет).
Договоритесь с продавцом, что он берет на себя хлопоты по организации извещений и сбора документов для нотариуса. Вы как покупатель можете помочь с расходами или поиском информации, но юридически это его обязанность.
Итог: Проблема решаемая. Нотариус в Карелии — ваш главный помощник, но действовать (отправлять письма) должен продавец. Начните с получения выписки ЕГРН — это даст понимание реального масштаба задачи.

Удачи в покупке!

Буду благодарна лайку на мой ответ