Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

644 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
644 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Купля-продажа квартиры

Здравствуйте. Меня зовут Сергей.

Мы с мамой вдвоем владеем нашей квартирой. Есть брат, который со своей семьей живет в другой квартире. Его квартирой по документам владеет только его жена. Они решили обналичить материнский капитал путем обмена квартирами (продажи своей нам, покупки нашей). Через полтора-два года планируется отыграть все обратно (также купля-продажа). Консультировались с юристом насчет того, что родственники проводят такую сделку с мат.капиталом - говорят это не проблема. Проблема есть в том, что наша квартира значительно дороже их квартиры, ввиду чего у меня возникает вопрос: могут ли они просто "отжать" таким образом квартиру у нас с матерью, учитывая то, что они пропишутся у нас с несовершеннолетними детьми, а мы у них. Фактически же планируется проживать в своих квартирах (как и раньше). Или в случае возникновения такой неприятной ситуации можно будет признать сделку недействительной? И что тогда для этого потребуется и насколько это будет сложно? Договор подписан (я по доверенности от матери, юрист по доверенности от жены брата), документы отданы в РосРеестр неделю назад.

25 Июня 2014, 19:05, вопрос №485130 Сергей, г. Калининград

Уточнение клиента

Можно ли будет признать сделку недействительной? И что тогда для этого потребуется и насколько это будет сложно?

25 Июня 2014, 19:14
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (20)

  • Юрист - Каверинская Светлана
    Каверинская Светлана
    Юрист, г. Москва
    • 2058ответов
    • 943отзыва

    Здравствуйте, Сергей! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

    25 Июня 2014, 19:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каверинская Светлана
    Каверинская Светлана
    Юрист, г. Москва
    • 2058ответов
    • 943отзыва

    Здравствуйте Сергей, 

    первая опасность, которую сразу отмечу — при приобретении жилья на средства материнского капитала несовершеннолетние дети приобретают долю покупаемой квартиры. То есть собственниками жилья будут уже не только Ваш брат и его жена, но и дети.

    Вторая опасность — Ваша квартира становится имуществом приобретенным братом с женой в браке. При расторжении брака делится будет именно ваша квартира.

    25 Июня 2014, 19:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Это все понятно. Меня интересует, можно ли при наступлении этих "опасных случаев" отыграть сделку, ссылаясь на ее фиктивность? т.к. деньги реально не передаются, люди проживают на старой жилплощади и т.д.

    25 Июня 2014, 19:44
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Сергей! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.

    25 Июня 2014, 19:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Руслан, готов вас еще дополнительно отблагодарить) вот только не знаю тут как)

    25 Июня 2014, 23:28
  • Юрист - Каверинская Светлана
    Каверинская Светлана
    Юрист, г. Москва
    • 2058ответов
    • 943отзыва

    Сергей, дополню свой ответ и процедурой регистрации детей по месту проживания. Вам необходимо выяснить у брата куда он собирается прописать своих детей, так как вопрос выписки-прописки несовершеннолетних решается с участием органа опеки. Если дети останутся прописанными в прежней квартире, то это обременение.

    25 Июня 2014, 19:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каверинская Светлана
    Каверинская Светлана
    Юрист, г. Москва
    • 2058ответов
    • 943отзыва

    Сергей, ситуация опасная. 

    Жена брата — единственная владелица квартиры, которую Вы с мамой собираетесь купить.

    Жена с баром в браке и с детьми купят Вашу квартиру. Сделку с материнским капиталом сложнее оспорить.

    В сделке с квартирой брата участник только жена. Ее оспорить проще, Тем более, если в квартире брата останутся прописанными дети (обременение).

    25 Июня 2014, 19:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Можно ли будет признать сделку недействительной?

    Сергей

    Оснований для признания сделки недействительной из условий вопроса я не вижу. Недействительной сделку можно признать, если она совершена с нарушением норм ГК РФ с.168-179 ГК РФ.

    В Вашем случае все законно.

    Вы продали свою квартиру с использованием материнского капитала. В этом нет ничего незаконного.

    Квартира с использованием материнского капитала приобретается в общую собственность всех членов семьи, т.е. супругов, детей.

    Через полтора-два года планируется отыграть все обратно (также купля-продажа).

    Сергей

    А вот тут возникнут проблемы. Понадобиться согласие на продажу органов опеки и попечительства, т.к. в продаже будут участвовать доли детей. Причем покупаемая квартира должна быть не меньше по размеру.

    25 Июня 2014, 19:26
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    "Причем покупаемая квартира должна быть не меньше по размеру."

    Это обязательное условие будет?

    25 Июня 2014, 19:58
  • Юрист - Каверинская Светлана
    Каверинская Светлана
    Юрист, г. Москва
    • 2058ответов
    • 943отзыва

    Сергей, уточните, пожалуйста, мама получит деньги из бюджета на свой счет?

    25 Июня 2014, 19:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каверинская Светлана
    Каверинская Светлана
    Юрист, г. Москва
    • 2058ответов
    • 943отзыва

    Была ли договоренность, что мама потом передаст деньги жене брата? 

    Вот здесь начинаются незаконные действия.

    Мама должна получить деньги за проданную квартиру и реквизиты мамы сообщаются в фонд социального страхования. откуда идет целевое финансирование на покупку жилья. 

    На руки материнский капитал никому не выдается. Если жена брата преследует цель получить наличными деньги, которые причитаются маме за квартиру, то этот факт следует зафиксировать.

    25 Июня 2014, 19:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    мама получит деньги на сберкнижку.

    а потом уже отдаст на руки брату.

    зафиксировать факт передачи - это было бы самое то. но как возможно сделать это незаметно, но чтобы это смогло бы потом использовано в суде как доказательство?

    25 Июня 2014, 20:04
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Меня интересует, можно ли при наступлении этих «опасных случаев» отыграть сделку, ссылаясь на ее фиктивность? т.к. деньги реально не передаются, люди проживают на старой жилплощади и т.д.

    Сергей

    Можно, но достаточно непросто.

    Придется доказывать мнимость сделки в суде.

    ст.170 ГК РФ

    1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

    То есть, в суде нужно будет доказать, что сделка совершена для вида, для обналичивания материнского капитала. 

    25 Июня 2014, 19:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    насколько это практически реально сделать? каков шанс, что это булет невозможно?

    25 Июня 2014, 20:01
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    «Причем покупаемая квартира должна быть не меньше по размеру.» Это обязательное условие будет?

    Сергей

    Не совсем корректно выразился. Скажем там имущество несовершеннолетнего не должно уменьшиться.

    Ст.37 ГК РФ

    2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

    25 Июня 2014, 20:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    насколько это практически реально сделать? каков шанс, что это булет невозможно?

    Сергей

    Шанс будет зависеть от наличия доказательств и еще обратите внимание.

    Ст.556 ГК РФ

    1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
    Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Вам нужно настоять на том, что передаточный акт подписывать не нужно. Это в дальнейшем сыграет роль в суде.

    25 Июня 2014, 20:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    а передаточный акт подписывается в какой момент?

    если вкратце, для каких действий он может вообще понадобиться?

    понадобится ли он при обратной продаже квартир через некоторое время?

    не будет ли его отсутствие являться препятствием к выплате мат.капитала?

    25 Июня 2014, 20:10
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    зафиксировать факт передачи — это было бы самое то. но как возможно сделать это незаметно, но чтобы это смогло бы потом использовано в суде как доказательство?

    Сергей

    А если перевести ей на расчетный счет?

    25 Июня 2014, 20:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    а в чем будет разница - на сберкнижку или на р/с?

    25 Июня 2014, 20:14
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    а в чем будет разница — на сберкнижку или на р/с?

    Сергей

    Я имею в виду, что мама со своего счета переводит на расчетный счет жены брата. Такие нужно поставить условия.

    а передаточный акт подписывается в какой момент?

    Сергей

    Как правило при передаче имущества. Раньше все в росреестре подписывалось при сделке. 

    понадобится ли он при обратной продаже квартир через некоторое время? не будет ли его отсутствие являться препятствием к выплате мат.капитала?

    Сергей

    Нет, не понадобится и не будет препятствием к выплате.

    25 Июня 2014, 20:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    т.е. раз мы уже были в РосРеестре, подавали туда документы, то наверно я его уже подписал. Мы подали документы, я подписывал договора (2 штуки), писал что получил деньги (и другая сторона тоже, соответственно). Не знаком с процедурой регистрации жилья и регистрации его купли/продажи. Насколько я понял, мы пойдем туда еще раз.

    Если я его подписал уже, то что делать? Рассчитывать на то, что потом можно будет доказать что-то какими то другими способами? Меня смущает прописка детей в моей квартире.

    25 Июня 2014, 20:27
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    если вкратце, для каких действий он может вообще понадобиться?

    Сергей

    Он подтверждает, что имущество по договору купли-продажи передано покупателю. Если оно не передано, то сделка не состоялась.

    25 Июня 2014, 20:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каверинская Светлана
    Каверинская Светлана
    Юрист, г. Москва
    • 2058ответов
    • 943отзыва

    Дополню коллегу. маме следует перечислить деньги на счет жены брата, а в графе  «Назначение платежа» указать — деньги полученные за квартиру. 

    25 Июня 2014, 20:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    т.е. раз мы уже были в РосРеестре, подавали туда документы, то наверно я его уже подписал. Мы подали документы, я подписывал договора (2 штуки), писал что получил деньги (и другая сторона тоже, соответственно). Не знаком с процедурой регистрации жилья и регистрации его купли/продажи. Насколько я понял, мы пойдем туда еще раз. Если я его подписал уже, то что делать? Рассчитывать на то, что потом можно будет доказать что-то какими то другими способами? Меня смущает прописка детей в моей квартире.

    Сергей

    Вероятно все уже подписано. Да, теперь за документами пойдете, получать. Теперь остается надеется на порядочность брата и на те доказательства которые есть. Детей не обязательно регистрировать в квартире. 

    25 Июня 2014, 20:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Ну и последний вопрос тогда.

    Брат и его жена беспокоятся о том, что как бы эта сделка кем нибудь (регулирующая организация, полиция, пенсионный) не была замечена и не была признана неправомочной. Поэтому мама снимает деньги со сберкнижки и отдает уже наличкой в руки. (мама, кстати прописана в квартире в калининграде, но проживает фактически в новосибирске). Поэтому срок обратного обмена квартирами через полтора-два года. Скажите, насколько вообще вероятно, что кто-то будет проверять независимо эту сделку на ее законность? есть ли такая практика? или это проверяется только когда что-то случается (вроде судебного разбирательства). В частности перевод денег от мамы жене брата (или ее родной сестре, кстати) вообще каким либо образом может быть отслежен? Ведь насколько я могу понимать, этот перевод будет являться главным доказательством фиктивности сделки. И что может каждому из нас грозить в случае разбирательства (ведь мы как бы нарушаем закон)? Можно ли будет сказать, что нас было оказано давление?

    25 Июня 2014, 21:27
  • Юрист - Каверинская Светлана
    Каверинская Светлана
    Юрист, г. Москва
    • 2058ответов
    • 943отзыва

    Можно предположить, что деньги из бюджета еще не поступили. В договоре должна быть оговорка про срок поступления денег на счет продавца. Этим можно было бы воспользоваться и в акте сделать оговорку, что вся сумма не получена. Но, как говорится, «после драки...».

    А мама не говорила получила ли она деньги?

    25 Июня 2014, 20:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каверинская Светлана
    Каверинская Светлана
    Юрист, г. Москва
    • 2058ответов
    • 943отзыва

    Предложу вариант, если мама получила сумму материнского капитала, то она может предложить жене брата вернуть сумму с учетом издержек только через три года (чтобы не платить НДФЛ), когда обе стороны произведут обратный процесс, но уже не равный, как сейчас, а с учетом интересов родившихся детей.

    25 Июня 2014, 20:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Сергей!  По уточнениям. 

    По поводу признания недействительной сделки по приобретению квартиры с использованием материнского капитала, то как правило это происходит в случае,  если лица не исполняют обязательство по выделению долей детям,  покупают непригодное жилье. С такими исками обращаются прокурор,  ПФР. 

    Если ПФР распоряжение мк одобрил,  то никто уже проверять движение не будет. 

    А вот в дальнейшем,  если Вы инициируете процесс из-за мнимости сделки,  то последствиями может явиться привлечение к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ. Обналичивание мк запрещено законом и распорядиться можно только в строго определенных законом случаях. 

    Это в принципе проблемы брата и его жены. С вашей стороны нарушений нет,  Вы лишь продавцы. 

    Движение по счетам естественно нужно будет использовать в суде. 

    Когда мама будет передавать мк жене брата,  то пусть настоит на том,  чтобы она написала расписку о том,  что средства мк в сумме получила. Это и будет Вашей гарантией. А не захочет расписку писать,  то расторгайте договор и все возвращайте в первоначальное положение. 

    25 Июня 2014, 22:01
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А расписка вручную может быть докозательством? или нужно ее заверить кем то? и можно ли сравнить ее с документами о банковском переводе по значимости в суде?

    25 Июня 2014, 22:47
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Расписки достаточно в простой письменной форме. Главное чтобы были паспортные данные лиц,  предмет расписки,  дата,  подпись. Это будет хороший стимул для них,  чтобы не ссориться с вами. По значимости не знаю с чем ее сравнить,  но юридическую силу она имеет и доказательством в суде признается. 

    25 Июня 2014, 22:54
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats