Могу ли я для выделения долей использовать не сумму указанную в договоре купли-продажи, т

Здравствуйте! Это очень хороший и правильный вопрос, который волнует многих заемщиков. Вы совершенно верно подмечаете несоответствие между формальной стоимостью в договоре и реальными вложениями.

Краткий ответ: Да, вы можете и должны при выделении долей детям ориентироваться не на сумму в договоре купли-продажи 2007 года (1 млн. руб.), а на реальную рыночную стоимость квартиры в момент внесения материнского капитала (около 2.8 млн. руб.). Использовать первоначальную сумму несправедливо и не соответствует требованиям закона и целям материнского капитала.

Давайте разберем подробно, почему это так и как правильно рассчитать доли.

Почему нельзя использовать сумму из ДКП 2007 года?
Нарушение сути материнского капитала. Государство выделяет средства для улучшения жилищных условий семьи и обеспечения жильем детей. Если бы вы купили квартиру за 1 млн. руб. в 2013 году и внесли 410 тыс. руб. маткапитала, то его доля составила бы 41%. Но в вашем случае к 2013 году вы уже много лет выплачивали ипотеку, и стоимость квартиры выросла. Маткапитал погасил часть вашего долга за уже приобретенное и выросшее в цене жилье.
Несоответствие принципам совместной собственности. Квартира, купленная в ипотеку, является совместной собственностью (если вселены дети). Вклады в совместную собственность могут быть разными: это и первоначальный взнос, и выплаты по ипотеке, и материнский капитал. Все эти вложения имеют разную «покупательную способность» на момент их внесения.
Суды поддерживают позицию о «реальной стоимости». Сложившаяся судебная практика исходит из того, что доли детей определяются исходя из рыночной стоимости жилья на момент использования материнского капитала, а не из «бумажной» цены в старом договоре.
Как правильно рассчитать доли в вашей ситуации?
Вам нужно определить, какую долю в реальной стоимости квартиры составляли 410 000 рублей в 2013 году.

Формула расчета доли материнского капитала (и, соответственно, совокупной доли детей):

Доля мат. капитала = (Сумма мат. капитала) / (Рыночная стоимость квартиры на момент его использования)

В вашем случае:
410 000 руб. / 2 800 000 руб. = 0,1464 или примерно 14,64%

Эта доля (14,64%) принадлежит вам и детям вместе в силу закона. Теперь эту общую долю нужно разделить между всеми членами семьи, которые получат право собственности.

Кто должен получить доли?
По закону, при использовании маткапитала доли должны быть выделены:

Вам (матери)
Всем вашим детям (вне зависимости от того, на кого выдавался сертификат) — то есть обоим совершеннолетним детям.
Второму родителю (отцу детей) — НО только если вы состояли в браке на момент использования капитала и он является отцом детей. Вы указали, что в браке не состояли. Следовательно, доли выделяются только вам и двоим детям.
Как делить 14,64% между тремя людьми?
Закон не устанавливает размер долей каждого. Вы вправе определить их по соглашению (например, поровну или с разным размером). Самое простое и часто используемое решение — поровну.

Доля каждого члена семьи (при разделе поровну) = 14,64% / 3 = 4,88%.
Ваша личная доля, сложившаяся из ваших собственных платежей по ипотеке = 100% — 14,64% = 85,36%.
Итоговый размер долей в квартире (при равном разделе доли маткапитала):

Вы: 85,36% + 4,88% = 90,24%
Первый ребенок: 4,88%
Второй ребенок: 4,88%
Практические шаги, которые вам нужно сделать:
Обратиться в банк за согласием. Поскольку квартира в залоге (ипотека), для оформления долевой собственности вам потребуется письменное согласие банка. С текущим остатком долга 1.7 млн. и высокой стоимостью квартиры (6 млн.), банк, как правило, дает такое согласие. Это стандартная процедура.
Получить отказ от нотариуса. Далее вы с обоими совершеннолетними детьми идете к нотариусу для заключения соглашения об определении долей. Нотариус потребует от банка подтверждение его согласия. Дети, будучи совершеннолетними, подписывают соглашение самостоятельно.
Зарегистрировать изменения в Росреестре. Нотариальное соглашение подается в Росреестр (через МФЦ) для государственной регистрации перехода права собственности. После этого в выписке из ЕГРН будут указаны три собственника с конкретными долями.
Важный нюанс:
В соглашении вы можете указать рассчитанные вами доли (например, 90,24%, 4,88%, 4,88%). Но на практике нотариусы и Росреестр часто просят указывать доли в виде простых дробей (например, 9024/10000, 488/10000, 488/10000) для избежания бесконечных десятичных знаков. Это нормально.

Вывод: Вы абсолютно правы. Используйте для расчета стоимость квартиры 2,8 млн. рублей на 2013 год. Этот подход справедлив и соответствует правоприменительной практике. Оформите нотариальное соглашение с детьми, предварительно получив согласие банка.