Одобрят ли такую сделку, если дом по факту стоит дороже?

Здравствуйте. Это сложный вопрос, так как сделка с близким родственником всегда вызывает повышенное внимание контролирующих органов (Пенсионного фонда и Росреестра). В теории закон этого не запрещает, но на практике есть много подводных камней, которые могут привести к отказу.

Давайте разберем по пунктам.

 1. Теоретическая возможность

Да, вы можете купить дом (или долю в нем) у своей бабушки на средства материнского (семейного) капитала (МСК), если соблюдены все обязательные условия:

*   Дом находится на территории РФ.

*   Он пригоден для постоянного проживания (признан жилым) и соответствует санитарным и техническим нормам. Это ключевой момент для СНТ!

*   Он оформлен в собственность продавца (бабушки).

*   У вас (покупателя) нет другой жилой недвижимости, купленной с использованием МСК.

*   Вы предоставите в Пенсионный фонд (ПФР) полный пакет документов, включая акт обследования от органа власти субъекта РФ, подтверждающий пригодность дома для проживания.

 2. Критические проблемы и риски отказа

Именно ваша ситуация содержит несколько «красных флагов» для ПФР:

а) Категория земли «СНТ» (Садоводческое некоммерческое товарищество).

*   Это самая большая проблема. Дом, расположенный на землях СНТ, по умолчанию считается садовым домом, а не жилым. Чтобы использовать МСК, нужен именно жилой дом, пригодный для круглогодичного проживания.

*   Что нужно сделать: Необходимо перевести дом из «садового» в «жилой». Это делается через местную администрацию (орган власти субъекта РФ) на основании заключения специальной комиссии. Без этого перевода ПФР почти гарантированно откажет, так как объект юридически не считается жилым помещением.

б) Сделка с близким родственником (особенно с дисконтом).

*   ПФР очень настороженно относится к сделкам между родственниками, так как высока вероятность фиктивной сделки для обналичивания МСК.

*   Если цена в договоре будет сильно занижена относительно кадастровой стоимости (более чем на 30%), это вызовет вопросы. ПФР и Росреестр могут запросить обоснование такой низкой цены (например, ветхое состояние, необходимость ремонта). Но если дом большой и хороший, объяснить низкую цену будет сложно.

*   Базовая проверка: Сумма МСК не должна превышать 50% от стоимости покупаемой доли/дома. То есть, если вы покупаете долю только на МСК, ее цена по договору должна быть не меньше, чем удвоенная сумма вашего капитала.

в) Прописка (регистрация) в доме.

*   Тот факт, что вы и дети уже прописаны в этом доме, является двойственным.

*   С одной стороны, это подтверждает, что дом пригоден для проживания.

*   С другой стороны, это вызовет у ПФР резонный вопрос: «Зачем вы покупаете жилье, в котором уже зарегистрированы и, вероятно, проживаете?». Это усилит подозрения в фиктивности сделки.

г) Большая площадь (300 кв. м).

*   Сам по себе размер не является препятствием.

*   Но он контрастирует с «низкой» ценой, если бабушка продает его вам условно за сумму МСК. Это также вызовет вопросы.

 3. Практический совет: как попытаться провести сделку

Если вы решились, действуйте строго по алгоритму:

1.  Убедитесь, что дом оформлен как ЖИЛОЙ. Это пункт №1. Обратитесь в администрацию района, где находится дом, для начала процедуры перевода или получения акта обследования, подтверждающего его пригодность для постоянного проживания.

2.  Получите официальную оценку рыночной стоимости дома у независимого оценщика (члена СРО). Это будет ваш главный аргумент в ПФР.

3.  Рассчитайте сделку.

    *   Вариант А (Предпочтительный): Бабушка продает вам не весь дом, а долю, соответствующую сумме вашего МСК + ваши собственные средства. Например, если МСК 900 тыс. руб., а оценка дома 6 млн, то вы покупаете 1/6 долю (или 15%) за МСК. Это выглядит логичнее.

    *   Вариант Б: Установите в договоре реальную рыночную цену (по оценке). Часть суммы вы оплачиваете МСК, а остальную часть — другими средствами (или оформляете как рассрочку/дарение после сделки, но это рискованно).

4.  Подготовьте обоснование для ПФР. Будьте готовы письменно объяснить, почему сделка происходит именно так. Например: «Бабушка, являясь собственником, желает улучшить наши жилищные условия и передать имущество семье внука, предоставляя существенную скидку как близкому родственнику». Подкрепите это документами о родстве.

5.  Соберите полный пакет документов (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН на дом, акт обследования, оценка, нотариальное обязательство о выделении долей детям и т.д.).

6.  Подайте заявление в ПФР и будьте готовы к возможному отказу и последующему обжалованию через суд.

 Вывод и рекомендация

Шансы на одобрение ПФР в вашем случае — низкие, если не подготовить все идеально и не снять основные риски.

Главные условия успеха:

1.  Перевод дома из садового в жилой.

2.  Обоснованная (близкая к рыночной) цена в договоре.

3.  Четкое и логичное объяснение цели сделки (не «получить деньги», а «оформить право собственности на уже фактически занимаемое жилье для обеспечения детей»).

Альтернативный вариант: Рассмотрите возможность оформления дома в собственность детей/вас через дарение или завещание от бабушки. Это проще и дешевле, но, конечно, не позволит использовать материнский капитал для других целей (ипотека, образование и пр.).

Перед началом действий настоятельно рекомендуйте проконсультироваться со специалистом по недвижимости или юристом, который имеет опыт успешного оформления подобных сделок с МСК в вашем конкретном регионе. Он сможет дать прогноз, исходя из местной практики ПФР.