Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Кто все же должен заключать договоры обслуживания?
Между Арендодателем и Арендатором заключен Договор аренды здания. В предмете договора, как и в акте приема-передачи не указана передача какого-либо оборудования. От Арендодателя поступил запрос: Добрый день! согласно договора аренды нежилого помещения пункт 4.2.2, все расходы связанные с содержанием Объекта аренды в исправном техническом состоянии ложатся на Арендатора (Ближние горки), исходя из этого, Вам необходимо сделать следующее:
1. Заключить договор с АО «Газпром газораспределение Курск» в г.Железногорске (ул. Мира, 22, Железногорск) на техническое и аварийно-диспетчерское обслуживание газоиспользующего оборудования (в том числе ШРП). Для заключения договора нужен договор аренды и исполнительная документация. Исполнительная документация по газу находиться в Газпроме ул. Мира, 22, Железногорск.
2. Заключить договор на обслуживание оборудования котельной и системы отопления (с любой организацией имеющей на это квалификацию).
В ответ на это Арендатор отвечает: Предметом договора аренды является нежилое Здание, именуемое по Договору – Объект.
Согласно акту приема-передачи нам в пользование передан Объект (здание), при этом инженерное оборудование или прочее имущество передано не было.
Условия пункта 4.1.2 Договора обязывают Арендодателя обеспечивать Объект коммунальными услугами.
Если не будет технического обслуживания, оборудование не будет исправно работать, а значит Арендодатель не сможет обеспечивать здание коммунальными услугами.
Подозреваю, что оборудование, о техническом обслуживании которого идёт речь, находится на балансе Арендодателя, а значит техническое обслуживание и его исправная работа – ответственность Арендодателя.
На это Арендодатель отвечает следующее:
еще раз пункт 4.2.2, все расходы связанные с содержанием Объекта аренды в исправном техническом состоянии ложатся на Арендатора, а так же согласно пункта 4.2.8 по завершению срока действия договора Арендатор должен передать в полной сохранности объект аренды включая инженерное оборудование, системы жизнеобеспечения.
Выдержка из законодательства, что такое Здание:
Здание (объект капитального строительства) — понятие, которое используется в Градостроительном кодексе Российской Федерации (ГрК РФ) от 29.12.2004 №190-ФЗ. здание — это одно из понятий, входящих в определение «объект капитального строительства.
Определение: здание — это объёмная строительная система, имеющая надземную и (или) подземную части, включающая помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения, предназначенная для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных
Инженерные системы входят в эксплуатацию здания. Здание — это объёмная строительная система, которая включает в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения.
Коллеги, согласно выше изложенного прошу принять в работу заключение договоров на обслуживание инженерных сетей и систем, включая эксплуатацию здания.
Так же, согласно «Правил безопасности сетей газораспределения и газопотребления» (газовая сеть находиться в котельной), Вам необходимо обучить ответственного по эксплуатация газовых сетей.
Кто все же должен заключать договоры обслуживания?
Отличный и очень типичный для аренды недвижимости спор. Давайте разберем ситуацию по существу, опираясь на ваш договор и закон.
Короткий ответ: Вероятнее всего, обязанность заключать и оплачивать договоры обслуживания лежит на Арендодателе. Позиция Арендатора выглядит более обоснованной с юридической точки зрения.
Теперь — подробное обоснование.
1. Анализ договора и переданного имущества
Это ключевой момент. В арендных отношениях все зависит от того, что именно передано.
* Предмет договора: Здание (Объект).
* Акт приема-передачи: Подтверждает, что передано только здание, а инженерное оборудование и прочее имущество не передавались.
* Пункт 4.2.8 договора: Обязывает Арендатора вернуть объект «включая инженерное оборудование, системы жизнеобеспечения». Это создает явное противоречие с актом. Акт приема-передачи имеет приоритет над общими формулировками договора, так как он фиксирует фактическое состояние на момент передачи. Если оборудование не было передано по акту, то и возвращать его нечего. Это серьезный аргумент в пользу Арендатора.
Вывод: Если газовое оборудование (ШРП — шкафной газорегуляторный пункт), котельная и система отопления являются неотъемлемой частью здания и обслуживают его целиком, но не были индивидуализированы и переданы по акту, они остаются собственностью Арендодателя и частью общего имущества здания.
2. Анализ спорных пунктов договора
* Пункт 4.2.2 («все расходы… на содержании Объекта… ложатся на Арендатора»):
* Арендодатель трактует это максимально широко — включая обслуживание сетей.
* Арендатор трактует это узко — как поддержание переданного по акту имущества в чистоте и порядке (текущий ремонт).
* Суды, как правило, поддерживают узкое толкование. Капитальные системы (газоснабжение, отопление) — это инженерно-техническое обеспечение здания, обязанность по содержанию которого обычно лежит на собственнике (Арендодателе), если иное прямо и недвусмысленно не предусмотрено договором. Формулировка «все расходы» может быть признана кабальной или неясной, толкуется в пользу Арендатора.
* Пункт 4.1.2 (обязанность Арендодателя обеспечивать коммунальные услуги):
* Это сильнейший аргумент Арендатора. Исправная работа газового оборудования и котельной — это условие предоставления самой услуги отопления и газоснабжения. Арендодатель не может делегировать Арендатору обязанность обеспечивать работоспособность источника услуги, сохраняя за собой обязанность по ее предоставлению. Это логический и юридический тупик.
3. Нормативно-правовая база и практика
* Градостроительный кодекс (приведенный Арендодателем): Он определяет здание как систему, включающую инженерные сети. Это подтверждает, что газовое оборудование и котельная — часть здания, а не отдельное арендуемое имущество. Ответственность за содержание основных систем здания почти всегда лежит на собственнике.
* «Правила безопасности сетей газораспределения и газопотребления»: Они обязывают иметь ответственного за безопасную эксплуатацию. Ключевой вопрос: кто является собственником (балансодержателем) газоиспользующего оборудования? Договор на техническое обслуживание с газовой компанией заключает именно он. Если оборудование на балансе Арендодателя, то и договор, и назначение ответственного — его обязанность. Обучение персонала Арендатора возможно, но только по его инициативе и для его нужд, а не для перекладывания ответственности.
4. Кто должен заключать договоры? Практические выводы
| Договор на обслуживание | Кто должен заключать (вероятнее всего) | Обоснование |
| :--- | :--- | :--- |
| С газовой компанией (АО «Газпром...») | Арендодатель | Оборудование (ШРП) — часть общедомовой системы газоснабжения, находится на балансе собственника здания. Договор требует исполнительной документации, которая хранится у газовиков и принадлежит собственнику. |
| Котельной и системы отопления | Арендодатель | Котельная — инженерная система здания, обеспечивающая оказание услуги по отоплению, которую обязан предоставлять Арендодатель (п.4.1.2). Ее обслуживание — часть содержания общего имущества. |
| Ответственный за газовое оборудование | Арендодатель (или назначенный им представитель) | Собственник (балансодержатель) оборудования несет ответственность за его безопасную эксплуатацию перед контролирующими органами. |
5. Что делать Арендатору? Рекомендуемый план действий
1. Дать официальный письменный ответ Арендодателю (не в переписке, а на официальном бланке), в котором:
* Сослаться на Акт приема-передачи, где оборудование не передавалось.
* Указать на противоречие между актом и п. 4.2.8.
* Четко заявить, что обязанность по предоставлению коммунальных услуг (п. 4.1.2) невозможна без исправности оборудования, находящегося в собственности Арендодателя.
* Сослаться на то, что исполнительная документация по газу принадлежит собственнику, а не арендатору.
* Сделать вывод: оборудование является неотъемлемой частью здания, не переданной в аренду, поэтому обязанности по его техническому обслуживанию и договорным отношениям с ресурсоснабжающими организациями лежат на Арендодателе как на собственнике.
2. Предложить компромисс (при желании сохранить отношения):
* Арендатор может взять на себя организацию и даже оплату технического обслуживания, но только при условии:
* Прямого допсоглашения к договору аренды, четко прописывающего это.
* Заключения договоров Арендатором от имени и за счет Арендодателя (по доверенности).
* Соразмерного уменьшения арендной платы на сумму затрат на обслуживание.
3. Готовиться к конфликту: Если Арендодатель настаивает и, например, угрожает отключением услуг, фиксируйте все письменные обращения. Отключение коммунальных услуг арендатору незаконно и может стать основанием для обращения в суд с требованием о понуждении к исполнению обязанностей, взыскании убытков и уменьшении арендной платы.
Итог: Формулировки договора, на которые ссылается Арендодатель, слишком расплывчаты, чтобы переложить на Арендатора обязанности собственника по содержанию сложных инженерных систем. Акт приема-передачи и обязанность предоставлять услуги — ваши главные козыри. Рекомендуется стоять на своей позиции, подкрепляя ее письменными юридическими аргументами.