Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Есть ли в этом случае у меня, как у покупателя, риск того, что в течение 3-х месяцев после покупки мною доли другой собственник квартиры может оспорить по суду нашу сделку?
Вы
Добрый день. Планирую приобретение доли квартиры в Москве. Всего 4 собственника, 2-е из них несовершеннолетние. Продавец 1/4 доли в мае 2025 года отправлял письмо другому собственнику, являющемуся родителем двух других собственников долей о преимущественном праве выбора, но ответ не был получен. Есть ли в этом случае у меня, как у покупателя, риск того, что в течение 3-х месяцев после покупки мною доли другой собственник квартиры может оспорить по суду нашу сделку?
И другой вопрос, какие права на пользования квартирой я имею, владея 1/4 долей в 2-х комнатной квартире, учитывая что среди сособственников есть несовершеннолетние дети?
Здравствуйте, Марина!
Благодарю за обращение. Рассмотрел вашу ситуацию по приобретению доли в квартире и разъясняю правовые риски и ваши будущие права как сособственника.
1. Риск оспаривания сделки по преимущественному праву покупки
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей долевой собственности продавец обязан письменно уведомить всех остальных сособственников о намерении продать долю третьему лицу с указанием цены и иных существенных условий сделки.
Ключевое значение имеет факт получения уведомления, а не только его отправка. Если продавец:
направил уведомление надлежащим образом (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении);
и адресат его получил, но не ответил в установленный срок (1 месяц — для жилых помещений),
то преимущественное право считается не реализованным, и продавец вправе продать долю третьему лицу.
Однако, если:
отсутствуют доказательства получения уведомления;
уведомление было направлено ненадлежащему лицу;
либо не были соблюдены форма и содержание уведомления,
другой сособственник вправе в течение 3 месяцев с момента, когда узнал или должен был узнать о продаже, обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Важно: наличие среди сособственников несовершеннолетних само по себе не отменяет действие ст. 250 ГК РФ, однако увеличивает внимание суда к соблюдению процедуры.
2. Права пользования квартирой при владении 1/4 долей
Согласно статье 247 ГК РФ, владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется:
по соглашению всех сособственников,
при отсутствии соглашения — в судебном порядке.
Приобретая 1/4 долю в двухкомнатной квартире, вы:
не приобретаете автоматического права на конкретную комнату;
имеете право проживать в квартире, если это не нарушает права других собственников;
вправе требовать определения порядка пользования квартирой через суд.
Наличие несовершеннолетних сособственников означает, что:
суд будет исходить из приоритета защиты их жилищных прав;
порядок пользования может быть установлен без предоставления вам изолированной комнаты, если это противоречит интересам детей.
Риск оспаривания сделки существует, если у продавца нет доказательств надлежащего получения уведомления другими сособственниками о продаже доли. В этом случае другой собственник вправе в течение 3 месяцев требовать в суде перевода прав покупателя на себя.
Перед покупкой настоятельно рекомендую:
проверить наличие почтовых доказательств получения уведомления (уведомление о вручении, опись вложения);
убедиться, что в уведомлении указана та же цена, что и в договоре купли-продажи.
Владея 1/4 долей, вы имеете право на пользование квартирой, однако:
конкретный порядок пользования возможен только по соглашению с сособственниками либо по решению суда;
наличие несовершеннолетних детей существенно ограничивает возможность фактического заселения без судебного определения порядка пользования.
Если консультация была для вас полезной, буду признателен за оставленный отзыв.
Благодарности принимаю здесь:
pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4362307/
С уважением,
Рафаэль Фанисович