Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Либо у каждого равные права на подвал и делить его нужно на равные доли?
Здравстауйте. Являюсь собственником одной из десяти квартир в десятиквартиином доме. При перепланировке подвала, а именно при устройстве перегородок для выделения каждому из собственников отдельного помещения с установкой дверей, учитывается ли площадь квартиры собственника. Соседи утверждают, что раз квартра больше, значит и отдельное помещение в подвале должно быть больше. Либо у каждого равные права на подвал и делить его нужно на равные доли? Спасибо, Александр.
**Да, вы абсолютно правы в своих сомнениях. Распределение помещений в подвале, являющемся общим имуществом, пропорционально площади квартир собственников является незаконным.**
Порядок распределения и использования общего имущества в многоквартирном доме (МКД), включая подвалы, чердаки и технические этажи, строго регламентирован законодательством Российской Федерации. Ваши соседы предлагают вариант, не имеющий под собой правовых оснований.
**1. Правовой статус подвала как общего имущества собственников помещений**
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), подвалы с инженерными коммуникациями относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Это означает, что подвал не делится на отдельные помещения в натуре для каждого собственника. Каждый владелец квартиры обладает не конкретным квадратным метром в подвале, а **долей в праве общей долевой собственности** на всё это общее имущество. Размер этой доли пропорционален площади принадлежащей ему квартиры в общей площади всех помещений в доме (часть 1 статьи 37 ЖК РФ).
Иными словами, ваша доля в праве собственности на весь подвал составляет `Площадь вашей квартиры / (Сумма площадей всех 10 квартир)`. Эта доля является абстрактной и не закрепляет за вами конкретное изолированное помещение.
**2. Порядок определения порядка пользования общим имуществом**
Поскольку физически разделить подвал на индивидуальные владения невозможно, собственники могут лишь установить **порядок пользования** этим общим имуществом. В соответствии со статьёй 247 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.
Таким образом, чтобы выделить каждому в пользование конкретное помещение в подвале (пусть даже временно), необходимо решение **общего собрания собственников помещений в МКД**. Причём это решение должно приниматься не простым большинством голосов, а с учётом размера долей. То есть голосование происходит по тому же принципу: один голос соответствует одному квадратному метру общей площади принадлежащего лицу помещения в доме (часть 3 статьи 48 ЖК РФ).
**Недопустимое предложение соседей** — распределить помещения пропорционально площади квартир — по сути, является попыткой задним числом перераспределить доли в праве общей собственности, что противоречит закону. Если вы согласитесь на это, ваша законная доля может быть ущемлена.
**3. Законная процедура установления порядка пользования подвалом**
Для законного оформления вашей ситуации необходимо:
1. Инициировать и провести общее собрание собственников всех десяти квартир.
2. Внести в повестку дня вопрос: «Об установлении порядка пользования помещениями подвала (технического подполья) путём закрепления за каждым собственником конкретного изолированного помещения для хранения имущества».
3. Принять решение, за которое проголосуют собственники, обладающие **более 50% голосов от общего числа голосов** (часть 1 статьи 46 ЖК РФ). Учтите, что «количество голосов» здесь — это именно сумма площадей квартир проголосовавших собственников.
4. Оформить протокол общего собрания, который будет являться правоустанавливающим документом, определяющим порядок пользования.
5. Управляющая организация на основании протокола должна обеспечить возможность такого пользования (например, изготовить и выдать ключи).
Если согласия достигнуть не удаётся, любой собственник вправе требовать установления порядка пользования в судебном порядке (статья 247 ГК РФ).
**4. Важные предостережения и риски**
* **Незаконная перепланировка.** Любые работы по устройству перегородок и установке дверей в подвале, затрагивающие общее имущество, являются **перепланировкой** и требуют предварительного согласования с органом местного самоуправления (статья 26 ЖК РФ). Самовольное их проведение влечёт административную ответственность и предписание вернуть всё в исходное состояние.
* **Нарушение противопожарных и технических норм.** Перегородки не должны ограничивать доступ к инженерным коммуникациям (трубам, кабелям, задвижкам) и нарушать пути эвакуации. Узаконить такую переделку впоследствии будет крайне сложно.
* **Продажа квартиры.** Любое решение общего собрания, в том числе о порядке пользования подвалом, является юридическим документом и действует для всех последующих собственников квартир. При продаже квартиры новому владельцу переходит и право пользования выделенным помещением в подвале на условиях, утверждённых собранием.
**Вывод:** Вы не обязаны соглашаться на произвольные условия соседей. Для легального решения вопроса необходимо инициировать общее собрание собственников и принять легитимное решение, соответствующее нормам Жилищного и Гражданского кодекса РФ. Если соседи настаивают на своём незаконном варианте, вы вправе обратиться за защитой своих прав в жилищную инспекцию или в суд.