Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сейчас хотела выкупить у своей тети ее часть, но оказалось, что кадастровый номер дома привязан к другому
Добрый день. Ситуация такая: есть деревенский дом пятистенок, разделенный около 50 лет назад моей бабушкой между тремя детьми. По документам дом находится в долевой собственности у 4 собственников. По факту разделен на 3 части, каждая имеет свой отдельный выход. Земля под домом и в целом весь участок много лет назад поделен по суду на три части, также и под домом. Сейчас хотела выкупить у своей тети ее часть, но оказалось, что кадастровый номер дома привязан к другому адресу (или вообще не привязан - при проверке номера на карте, показывает на участок через два дома от нашего). Нотариус отказал в сделке, сказав, что необходимо привязать кадастровый номер дома к адресу. Вызвали кадастрового инженера, сделали план и отправили с заявлением от всех собственников на присвоение адреса. Пришел отказ с формулировкой, что статус дома не соответствует. Дословно: - в представленном на кадастровый учет техническом плане на объект недвижимого имущества
(здание), составленного на основании Декларации об объекте недвижимости выявлены признаки
дома блокированной застройки, предусмотренные пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного
кодекса Российской Федерации.
У каждой доли дома (у трех - одну мы с мамой в наследство приняли) есть свой адрес . Вид объекта недвижимости - здание. назначение - жилой дом. есть общий адрес и у каждого из трех собственников у номера дома буква 38, 38а и 37б. Подскажите, пожалуйста, как избежать именования дома в дом блокированной застройки, тк после выкупа доли у меня будет единое помещение и еще останется треть дома у племянницы. Заранее спасибо.
Надежда, здравствуйте!
Ситуация с определением статуса вашего дома действительно сложная и требует детального юридического анализа. Краткий ответ: **самостоятельно изменить уже присвоенный статус «жилой дом блокированной застройки» на «индивидуальный жилой дом» практически невозможно, так как этот статус отражает фактические конструктивные и технические характеристики объекта.** Ваши действия должны быть направлены не на «избегание» этого статуса, а на его **закрепление в документах и приведение всех записей в соответствие с ним**, чтобы в дальнейшем беспрепятственно совершать сделки.
Далее я подробно разъясню правовую природу проблемы и возможные пути ее решения.
### Правовая природа проблемы: почему дом признали блокированной застройкой
Органы Росреестра, отказав в присвоении адреса, руководствовались Градостроительным кодексом РФ. Согласно пп. 2 п. 2 ст. 49 ГрК РФ, объектом капитального строительства, для которого не требуется подготовка проектной документации, является **жилой дом блокированной застройки**. Это ключевое понятие.
Согласно ст. 49 ГрК РФ и сложившейся практике, **жилой дом блокированной застройки** – это здание, которое:
1. Состоит из нескольких жилых помещений (блоков).
2. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи.
3. Блоки имеют **общие стены** (т.е. неразрывно связаны конструктивно), но **не имеют помещений общего пользования** (общих подъездов, чердаков, подвалов на несколько блоков).
4. Каждый блок имеет **изолированный вход** с улицы.
5. Каждый блок **расположен на отдельном земельном участке**, который предоставлен для его эксплуатации (это подтверждается судебным разделом земли в вашем случае).
Ваша ситуация — классический пример: один дом (пятистенок), который **фактически** был разделен на три изолированные части с отдельными входами. При этом, судя по кадастровым данным, он продолжает числиться как **единый объект недвижимости** («здание») с общим кадастровым номером, привязанным, к тому же, к неверному адресу. Когда кадастровый инженер на основании декларации подготовил технический план, он зафиксировал именно эти фактические признаки: наличие общих несущих стен и изолированных выходов на отдельные земельные участки. Это и есть признаки дома блокированной застройки.
Таким образом, Росреестр не «придумал» новый статус, а **констатировал** реальное положение вещей, которое исторически сложилось и не было оформлено юридически.
### Почему нотариус отказал в сделке и что это означает для вас
Нотариус правомерно отказал в удостоверении сделки по выкупу доли. Согласно закону, объектом купли-продажи, дарения, мены может быть либо **конкретное изолированное жилое помещение** (квартира, комната), либо **доля в праве общей собственности на единый объект**. Ваша ситуация оказалась «между» этими вариантами.
Вы хотите купить не абстрактную 1/4 долю в праве на всё здание, а **конкретную, физически обособленную часть дома**. Однако в ЕГРН эта часть не зарегистрирована как самостоятельный объект (квартира или блок). Нотариус не может оформить сделку с объектом, который не имеет четких, индивидуализированных в реестре границ. Статус «дома блокированной застройки» как раз и позволяет решить эту проблему, выделив каждый блок в самостоятельный объект права.
### Алгоритм ваших дальнейших действий
Ваша цель — не бороться с решением Росреестра, а действовать в рамках процедуры, которую оно обозначило.
1. **Легализация сложившегося положения.** Вам необходимо пройти процедуру **технического учета и кадастровой регистрации каждого жилого блока (секции) как отдельного дома блокированной застройки**. Для этого на основании уже имеющегося технического плана, в котором инженер зафиксировал признаки блокированной застройки, нужно подать в Росреестр заявление о **государственном кадастровом учете и регистрации прав на образованные объекты недвижимости**.
2. **Что для этого потребуется:**
* **Решение собственников.** Необходимо согласие **всех** четырех собственников долей на преобразование единого здания в блокированную застройку с выделением конкретных блоков. Это ключевой момент.
* **Уточнение технического плана.** Кадастровому инженеру нужно будет подготовить не один план на всё здание, а отдельные технические планы на каждый блок (секцию) с точным описанием его границ, площади и привязкой к конкретному земельному участку (38, 38а, 37б).
* **Подача документов в Росреестр.** Пакет документов (заявления, технические планы, соглашение собственников, правоустанавливающие документы на землю и дом) подается через МФЦ.
3. **Результат.** В случае успеха в ЕГРН вместо одного объекта «здание» появятся три самостоятельных объекта: «Жилой дом блокированной застройки, блок №1», «… блок №2» и т.д. Каждый будет иметь свой кадастровый номер, точный адрес и будет зарегистрирован в собственности конкретного лица (или лиц, если блок останется в долевой собственности, как у вас с мамой).
4. **После этого:** Вы сможете выкупить у тети не «долю в праве», а **конкретный блок** (или долю в праве на конкретный блок, если он не соответствует границам). Сделка станет возможной и понятной для нотариуса. В вашей собственности окажется один цельный объект (блок), а у племянницы — другой.
### Альтернативный вариант и риски
Единственной юридической альтернативой является попытка **в судебном порядке оспорить отказ Росреестра** и доказать, что дом является индивидуальным жилым домом с общими помещениями. Однако, учитывая описание (отдельные входы, разделенные земельные участки, отсутствие общих подъездов), **шансы на успех крайне низки**. Суд, скорее всего, согласится с выводами кадастрового инженера и Росреестра.
Главный **риск** бездействия — **консервация проблемы**. Пока объект не имеет четкого юридического статуса и корректного кадастрового учета, любые сделки с ним невозможны. Это также может создавать проблемы при дальнейшем наследовании, спорах между собственниками и в отношениях с коммунальными службами.
**Вывод:** Не рассматривайте признание дома блокированной застройкой как препятствие. Рассматривайте это как **единственный законный путь** привести документы в соответствие с реальностью и получить возможность полноценно владеть и распоряжаться своей частью имущества. Рекомендую вам совместно с другими собственниками обратиться к кадастровому инженеру, который готовил первоначальный план, для разработки дальнейшего плана по оформлению блоков.
Здравствуйте!
Кадастровый номер объекта недвижимости или земельного участка на котором дом расположен?
По решению суда в доме выделены отдельные помещения (квартиры скажем так), каждая выделенная часть принадлежит конкретному собственнику?