Насколько сильна позиция собственника по удержанию залога, превышающего ущерб?

Здравствуйте!  
1) **ФНС** при жалобе проверит наличие дохода — переводы без назначения **всё равно считаются доказательством** (ст. 106 НК РФ), особенно при регулярности.  
2) Если сумма ущерба **подтверждена актом, фото, чеками**, удержание залога сверх его размера законно (ст. 393 ГК РФ). Но если ущерб не доказан — требование арендаторов обосновано.  
3) **Добровольная декларация** (амнистия) возможна до 31.12.2025 — это защитит от штрафов и доначислений за прошлые годы.  
4) При наличии иска арендаторов — подавайте встречный о возмещении ущерба.  
Рекомендую: собрать доказательства ущерба, проконсультироваться по амнистии и подготовить позицию на случай налоговой проверки. Буду благодарна за отзыв, если остались вопросы, могу оказать развернутую детальную платную консультацию или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате)

Итоговые рекомендации
1.По налоговому вопросу (приоритетно): Рассчитайте и добровольно уплатите налоги за прошедшие периоды аренды. Это лишит бывших арендаторов главного рычага давления и укрепит вашу позицию в целом.
2.По спору о залоге: Тщательно соберите все доказательства ущерба (акты, сметы, чеки, фото). Оцените, насколько обоснованно сумма ущерба превышает залог. Будьте готовы в суде отстаивать именно эту сумму ущерба, а не факт удержания залога «на всякий случай».
3.В переговорах: Сохраняйте спокойный, юридически выверенный тон. Уведомите оппонентов, что вопросы, связанные с исполнением налогового законодательства, — это ваша прерогатива и вы их решаете. Основной спор — это компенсация документально подтвержденного ущерба.
4.Обратиться к юристу: Для подготовки полноценной правовой позиции, расчета налоговых рисков и, при необходимости, составления искового заявления или отзыва на иск, рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на арендных и налоговых спорах.
5.Добровольная уплата налогов — ваш самый сильный ход, который переводит конфликт из плоскости «давление через государственные органы» в плоскость чисто гражданско-правового

1. Реакция ФНС на жалобы бывших арендаторов
Федеральная налоговая служба (ФНС), получив жалобу, обязана провести проверку поступившей информации. Обычно это происходит в несколько этапов:

Камеральная проверка. Сначала налоговики запросят информацию из банков о ваших счетах, чтобы увидеть регулярные поступления. Факт отсутствия указания назначения платежа («аренда») НЕ является препятствием для квалификации этих поступлений как доход. ФНС будет анализировать регулярность, сумму, периодичность и контрагента (плательщика).
Запрос пояснений. С высокой вероятностью вам направят требование предоставить пояснения о характере полученных сумм и о том, были ли они отражены в декларациях.
Выездная проверка. Менее вероятна, но возможна, если суммы значительные и есть признаки систематического уклонения.
Важно: Угроза арендаторов — это распространенный метод давления. ФНС заинтересована в сборе налогов, а не в наказании «по наводке». Однако игнорировать такую угрозу нельзя.

2. Переводы без указания назначения как доказательство
Отсутствие пометки «аренда» не защищает от признания этих сумм доходом. Налоговые органы и суды оценивают всю совокупность доказательств:

Регулярность и сроки платежей (ежемесячно, в одну и ту же дату).
Суммы (одинаковые или с привязкой к известным ставкам аренды).
Свидетельские показания (в вашем случае — сами арендаторы, которые в жалобе ФНС прямо укажут, что платили за жилье).
Переписка (если есть, где обсуждается аренда).
Факт проживания (могут быть подтверждены через управляющую компанию, соседей).
Таким образом, эти переводы являются прямым доказательством получения дохода, который подлежит налогообложению.

3. Стоит ли предпринимать действия заранее (добровольная декларация)?
Да, это самый сильный и рекомендуемый шаг для снижения рисков. Он рассматривается налоговыми органами как смягчающее обстоятельство.

Плюсы добровольной декларации (3-НДФЛ) и уплаты налогов:

Вы избегаете штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ).
Вам не придется платить пени за весь период, только за период просрочки с момента подачи декларации (если подаете сейчас).
Вы полностью снимаете угрозу уголовного преследования (ст. 198 УК РФ), так как деяние считается совершенным впервые и ущерб возмещен.
Вы кардинально меняете свою позицию перед ФНС с «уклоняющегося» на «добросовестного, исправившего ошибку» налогоплательщика. Это ослабит позиции ваших оппонентов в их споре по залогу.
Минусы: Необходимо будет уплатить НДФЛ (13%) и взносы в ПФР (если ИП не зарегистрированы) за прошедшие периоды. Однако это все равно дешевле, чем штрафы и пени после проверки.
Рекомендация: Подать уточненные декларации (3-НДФЛ) за три последних года (срок взыскания налога), уплатить недоимку и пени. Консультация с налоговым консультантом для точного расчета сумм будет полезна.

4. Позиция по удержанию залога, превышающего ущерб
Это ключевой момент гражданско-правового спора.

Залог — это обеспечительная мера. Его предназначение — покрыть фактически причиненный ущерб. Вы не имеете права удерживать сумму, превышающую документально подтвержденные расходы на восстановление имущества.
Что нужно иметь для сильной позиции:

     1.Акт приема-передачи при заселении и выезде с подробным описанием состояния имущества (желательно с фото/видео). Это главный документ.
     2.Документы, подтверждающие размер ущерба: отчет независимого оценщика, сметы от ремонтных организаций, чеки на покупку материалов.
     3.Доказательство причинно-следственной связи между действиями арендаторов и наступившим ущербом (например, затопление, поломка по небрежности).
     4.Если вы удержали сумму, большую, чем подтвержденные расходы, суд с высокой вероятностью обяжет вас вернуть разницу. Угроза встречного иска о защите деловой репутации или взыскании убытков из-за срыва последующей аренды может быть действенной, но она должна быть подкреплена реальными доказательствами таких убытков.

Ставь отзыв или лайк