Как в данной ситуации правильно поступить и не платить налог

Ваша ситуация действительно требует внимательного подхода, чтобы минимизировать налоговые платежи. Разберем все по пунктам.

Главное: два разных механизма освобождения от налога

Важно понимать, что существует два разных способа не платить налог с продажи, и они работают по разным правилам. Вы немного смешиваете их условия.

1. Освобождение от налога в связи с владением более 3-х (5-ти) лет

· Правило: Если вы владели домом более минимального предельного срока владения, налог с продажи не платится вообще.

· Срок в вашем случае: Вы владеете домом 3 года. По общему правилу, это менее 5 лет. Однако есть важное исключение:

  · Жилое имущество, полученное в собственность до 01.01.2016, освобождается от налога после 3 лет владения, если оно было единственным жильем и использовалось для проживания.

  · Ключевой вопрос: Когда вы получили право собственности на дом? Если по договору купли-продажи (когда вы его покупали) это произошло до 2016 года, то 3-х лет владения достаточно. Если после 01.01.2016, то для освобождения от налога по этому основанию нужно владеть 5 лет.

Что вам нужно сделать: Проверить дату регистрации права собственности в выписке из ЕГРН. Если прошло 5 лет с момента регистрации (или 3 года для прав, возникших до 2016 г.), вы вообще ничего не платите, и дальнейшие шаги не нужны.

2. Если срок владения меньше минимального (3 или 5 лет): Налоговые вычеты

Если минимальный срок не истек, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог 13% с разницы между продажной ценой и вашими расходами. Но здесь есть два вида вычетов, которые уменьшают эту сумму к уплате:

а) Имущественный налоговый вычет при продаже (ст. 220 НК РФ):

· Вы можете уменьшить доход от продажи дома на 1 000 000 рублей. Это фиксированная сумма.

· Расчет для вас: (11 500 000 — 1 000 000) * 13% = 1 365 000 рублей к уплате.

· ИЛИ вы можете уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов на покупку этого дома (2,5 млн руб.). Это выгоднее.

· Расчет по расходам: (11 500 000 — 2 500 000) * 13% = 1 170 000 рублей к уплате.

· Ваш выбор: Вам выгоднее использовать вычет в сумме расходов (2,5 млн), это снизит налог.

б) Отсрочка уплаты налога при покупке нового жилья (п. 3 ст. 220 НК РФ) — это как раз ваш случай с покупкой квартиры.

Здесь неважны площадь и кадастровая стоимость. Важна стоимость покупки. Этот механизм позволяет получить налоговый вычет при покупке в размере 2 млн руб. (260 тыс. руб. к возврату) и использовать его, чтобы «погасить» налог от продажи.

Условия и ваши действия:

1. Сроки: Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ за год продажи дома (в 2025 году за 2024 год) и указать в ней одновременно два события:

   · Продажа дома (доход, который облагается налогом).

   · Покупка квартиры (расход, который дает право на вычет).

   · Срок подачи декларации: до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если продали в 2024 — декларацию нужно подать до 30.04.2025.

2. Проблема с «новостройкой до 2028»: Это главная сложность.

   · Право на вычет при покупке возникает только с момента регистрации права собственности на квартиру (или с момента получения акта приема-передачи по договору долевого участия, если квартира была в строящемся доме).

   · Вариант 1 (идеальный): Если вы успеете оформить право собственности на новую квартиру до подачи декларации за год продажи дома, то в одной декларации зачесть налог с продажи против вычета с покупки.

   · Вариант 2 (более вероятный): Если квартира будет сдана только в 2028, а дом вы продали, например, в 2024, то вам придется заплатить налог с продажи дома в 2025 году (1 170 000 руб., как рассчитано выше).

   · Но не все потеряно! Позже, когда вы получите право собственности на квартиру (в 2028 году), вы сможете подать уточненную декларацию 3-НДФЛ за тот год, в котором продали дом (например, за 2024 год), и заявить вычет на покупку. Налоговая пересчитает и вернет вам ранее уплаченный налог (частично или полностью, в зависимости от стоимости квартиры).

   · Срок на пересмотр: У вас есть 3 года с момента уплаты налога, чтобы подать уточненную декларацию и вернуть деньги. Срок давности по возврату излишне уплаченного налога — 3 года.

Ответы на ваши конкретные вопросы:

1. Как правильно поступить и не платить налог?

· Шаг 1: Определить, истек ли для дома минимальный срок владения (3 или 5 лет). Если истек — налога нет.

· Шаг 2: Если срок не истек, подготовиться к подаче декларации. Вам выгоднее использовать вычет в сумме расходов на покупку (2,5 млн руб.).

· Шаг 3: Постараться согласовать с застройщиком получение документов на квартиру (акт приема-передачи) как можно раньше, чтобы заявить вычет на покупку сразу. Если не успеете — уплатить налог, а потом вернуть его, оформив право на квартиру и подав уточненную декларацию.

2. В какой срок после продажи дома я должна купить жилье?

· По закону конкретного срока нет. Важно, чтобы в одной декларации вы отразили и доход от продажи, и расход на покупку. Поскольку декларация подается за календарный год, логично, что покупка должна состояться в том же году, что и продажа, либо (что важно!) в течение срока подачи декларации за этот год (до 30 апреля следующего года). Но на практике налоговая принимает к зачету покупку, произведенную в любом году, главное — подать уточненную декларацию (как описано в Варианте 2 выше).

· Условие про «большую площадь/кадастровую стоимость» — неверное. Это условие действует для освобождения от налога при продаже доли, если использовать вырученные средства на покупку новой доли в той же квартире (специальная норма). В вашем случае (продажа одного объекта, покупка другого) работает только финансовый зачет: вычет с покупки против налога с продажи.

Итог и рекомендация:

1. Сначала проверьте срок владения домом (3 или 5 лет в зависимости от даты регистрации права).

2. Если срок не истек, начните собирать документы на продажу дома (ДКП, документы о расходах на покупку).

3. Обсудите с застройщиком возможность получить акт приема-передачи и зарегистрировать право собственности до апреля 2025 года (если продали дом в 2024). Это самый простой путь.

4. Если не успеете, будьте готовы:

   · Уплатить налог (≈1,17 млн руб.) в срок до 15 июля 2025 года.

   · После получения права на квартиру (в 2028) подать уточненную декларацию за 2024 год и вернуть уплаченный налог (полностью, если стоимость квартиры ≥ 2 млн руб., или частично).

5. Обязательно проконсультируйтесь с налоговым консультантом или хорошим бухгалтером, когда будете готовить документы. Ситуация с отсроченной сдачей объекта требует аккуратного оформления.

Удачи в сделке!