Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли данное обременение поменять на расчёт кадастровой стоимости в пользу её уменьшения?
Добрый день, вопрос по оспариванию кадастровой стоимости. Здание находятся под обременением – запрет регистрации. Может ли данное обременение поменять на расчёт кадастровой стоимости в пользу её уменьшения?
Здравствуйте.
да, наличие обременения в виде запрета регистрации (ареста) может и должно быть основанием для уменьшения кадастровой стоимости, но только если вы сможете доказать, что это обременение существенно ограничивает права собственника и снижает рыночную привлекательность объекта.
Добрый день. Отвечу на ваш вопрос, опираясь на действующее законодательство и сложившуюся практику оценки.
Короткий ответ: Нет, наличие запрета на регистрационные действия не влияет на кадастровую стоимость и не является основанием для её снижения.
Ниже подробно разберу, почему это так и на что действительно стоит обратить внимание при оспаривании.
1. Как проводится государственная кадастровая оценка
Согласно статье 14 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и действующим Методическим указаниям (утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336), кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки. Она базируется на физических и юридических характеристиках объекта, которые влияют на его рыночную ценность в долгосрочной перспективе.
При определении стоимости учитываются:
Местоположение и назначение здания.
Площадь, материал стен и год постройки.
Экономическая ситуация в регионе и сегмент рынка.
2. Учет обременений и ограничений
Здесь кроется ключевой момент. Согласно пункту 11 Методических указаний, определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости.
Исключение составляют только ограничения, установленные земельным законодательством (например, охранные зоны ЛЭП, газопроводов или водоохранные зоны), которые напрямую ограничивают варианты использования объекта.
Запрет на регистрационные действия (например, наложенный судебными приставами или судом):
Имеет временный характер.
Не меняет физические свойства здания или его полезность.
Не ограничивает само право собственности, а лишь блокирует возможность совершать сделки (продажу, дарение, залог) до момента устранения причины запрета.
Поскольку этот запрет связан с личностью собственника (его долгами или обязательствами), а не с характеристиками самого здания, оценщики его игнорируют.
3. Оспаривание через рыночную стоимость
Если вы решите оспаривать кадастровую стоимость путем установления её в размере рыночной, ситуация останется прежней. Профессиональный оценщик при подготовке отчета также обязан оценивать объект «чистым» от юридических дефектов, если они не являются неустранимыми и не связаны с самим конструктивом здания. Наличие запрета на регистрацию считается «излечимым» юридическим фактом и не снижает рыночную цену объекта для целей кадастрового учета.
Что действительно может помочь снизить стоимость?
Если ваша цель — уменьшить налог, стоит проверить наличие других, более весомых факторов:
Технические ошибки: неверно указанная площадь, материал стен или год постройки.
Фактический износ: если здание в ветхом или аварийном состоянии, но это не отражено в документах Росреестра.
Неверное назначение: например, здание числится как торговое, а фактически является производственным или складским (у них разные коэффициенты).
Вы можете оспорить кадастровую стоимость в двух инстанциях: в комиссии при Росреестре или в суде. Вам необходимо будет доказать, что на дату определения кадастровой стоимости (важно!) обременение уже существовало, но не было учтено оценщиком.
Ключевой момент: Массовая кадастровая оценка часто не учитывает индивидуальные особенности объекта, такие как обременения. Это и является распространенным основанием для оспаривания.
Что вам нужно будет сделать:
Подготовить доказательства:
Выписка из ЕГРН, где четко указан вид обременения (запрет регистрации), его основание (например, исполнительное производство) и дата наложения.
Отчет об оценке рыночной стоимости, подготовленный независимым оценщиком, имеющим соответствующий статус (член СРОО). Это самый важный документ. В отчете оценщик должен:
Дать подробную характеристику обременения.
Обосновать, каким образом и в какой степени это обременение влияет на рыночную стоимость.
Рассчитать рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
Сравнить полученную рыночную стоимость с кадастровой и сделать вывод о ее завышении.