Сейчас придется его продавать, Возможно ли учесть затраты на реконструкцию при расчете налога?

Затраты на реконструкцию дома с увеличением площади и объема нельзя учесть при расчете НДФЛ при продаже. Налоговое законодательство позволяет вычесть только расходы на приобретение имущества или применить фиксированный вычет в 1 млн рублей, но не текущие работы по реконструкции. Для дома, купленного в 2024 году и продаваемого в 2026-м (владение менее 3 или 5 лет), налог придется платить с дохода за вычетом стоимости покупки при наличии документов.

Здравствуйте!

Ответ: Да, но с ограничениями.

Обоснование: При продаже недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет (с 2021 года — менее минимального предельного срока владения, который для объектов, приобретенных после 01.01.2016, обычно составляет 5 лет), вы обязаны уплатить НДФЛ (13%) с разницы между ценой продажи и расходами, которые уменьшают налогооблагаемую базу.

Затраты на реконструкцию можно учесть в качестве таких расходов, если они одновременно:

Документально подтверждены (договоры с подрядчиками, акты выполненных работ, чеки на материалы и т.д.).
Являются капитальными, то есть увеличили первоначальную стоимость дома (что при увеличении площади и объема имеет место). Текущий или косметический ремонт не учитывается.
Не были ранее учтены для получения имущественного вычета при покупке.
Важно: Учесть можно либо сумму документально подтвержденных расходов на покупку и реконструкцию, либо имущественный вычет в фиксированной сумме (1 млн рублей). Выгоднее выбрать тот вариант, который больше уменьшит налог к уплате.

Здравствуйте.

Расходы на реконструкцию дома, сделанную после регистрации права собственности, при расчете налога с продажи недвижимости не учитываются. По позиции Минфина и ФНС, в расходы для уменьшения налоговой базы можно включить только затраты на приобретение недвижимости, но не на ее последующий ремонт или улучшение.

При продаже дома, купленного в 2024г, вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму его первоначальной покупки. Налог рассчитывается с разницы между ценой продажи и ценой покупки по прогрессивной шкале. Альтернативно можно применить стандартный имущественный вычет в 1 млн рублей вместо подтверждения расходов на покупку.

Исключение составляют расходы на достройку или отделку недостроенного объекта, произведённые до оформления права собственности, они могут учитываться. Однако в вашем случае, как я понимаю, речь идет о реконструкции уже оформленного в собственность дома, что не подпадает под данное исключение.

Если мой ответ был вам полезен, прошу оставить положительный отзыв. 

В случае необходимости дополнительной консультации, помощи в составлении документов по вашему вопросу, вы всегда можете обратиться ко мне в чат, стоимость и сроки согласуем там же. Всего доброго! 

Если ответ юриста вам помог, вы можете отблагодарить его здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/1472802/