Собственник коммерческого помещения сделал козырек к своему магазину прикрепив его к середине моего балкона и разместил на этом козырьке свою вывеску

Здравствуйте.

Ситуация, которую вы описываете, является классическим примером нарушения ваших прав как собственника. Давайте разберем ее по пунктам.

Короткий ответ: Нет, это неправомерно. Собственник коммерческого помещения не имеет права занимать вашу балконную плиту или прикреплять к ней какие-либо конструкции без вашего согласия. Срок (20 лет) в данном случае не узаконивает нарушение.

Подробный анализ:

1. Правовой статус балконной плиты:
   · Балконная (лоджийная) плита является ограниченно общим имуществом многоквартирного дома. Это означает, что она входит в состав вашего имущества (как часть квартиры), но при этом является несущей конструкцией здания.
   · По закону (ст. 36 Жилищного кодекса РФ), вы как собственник квартиры имеете исключительное право пользования этой плитой. Никто не может использовать ее без вашего разрешения, даже если это не мешает вам заходить на балкон.
2. Нарушения со стороны собственника магазина:
   · Самовольное занятие части общего имущества МКД. Он физически занял пространство под вашей плитой, прикрепив к ней свою конструкцию.
   · Самовольная установка строительной конструкции (козырька). Такие конструкции требуют согласования, так как влияют на архитектурный облик здания, нагрузку на несущие элементы и безопасность. Маловероятно, что у него есть на это разрешение, особенно если работа проводилась 20 лет назад.
   · Нарушение вашего права собственности. Он использует ваше имущество (плиту) в своих коммерческих целях (для вывески).
   · Создание антисанитарных условий. Накопление мусора на козырьке под вашим балконом ухудшает ваши условия проживания.
3. Вопрос о сроке (20 лет) и «силе закона»:
   · Сроки исковой давности (3 года) применяются к требованиям о защите нарушенного права. Однако ваше право нарушается ежедневно, пока козырек висит. Это «длящееся правонарушение». С того момента, как вы узнали о нарушении (а вы узнали, став собственником), у вас есть право его пресечь.
   · Закон не предусматривает автоматического приобретения права на чужую собственность (сервитута) по истечении времени просто так. Для этого нужно либо согласие собственника, либо решение суда. Здесь ни того, ни другого нет.
   · За 20 лет законодательство в сфере ЖКХ и собственности стало строже, а не мягче. Если раньше на такие вещи могли смотреть сквозь пальцы, то сейчас права собственников защищаются лучше.

Рекомендуемый порядок действий:

1. Подготовьте доказательства:
   · Сделайте четкие фотографии и видео, на которых видно прикрепление козырька к вашей балконной плите, саму вывеску, скопление мусора.
   · Получите поэтажный план из БТИ или выписку из ЕГРН, где будет четко видна граница вашего имущества (балкон/лоджия).
   · Если есть возможность, зафиксируйте факт нарушения с помощью свидетелей (например, других соседей).
2. Начните с досудебного урегулирования (обязательный этап):
   · Направьте письменную претензию собственнику коммерческого помещения. Укажите на нарушения, сослайтесь на ст. 304 ГК РФ («Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения») и потребуйте в разумный срок (например, 30 дней) демонтировать козырек и вывеску, освободив вашу плиту.
   · Претензию вручите под подпись или отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении.
3. Обращение в надзорные органы (можно параллельно с претензией):
   · Государственная жилищная инспекция (ГЖИ): Напишите жалобу на самовольную установку конструкции, изменяющую фасад и несущие элементы здания, и на захват общего имущества МКД.
   · Роспотребнадзор: Если вывеска светится и мешает вам (свет в окна), или если мусор привлекает насекомых/грызунов.
   · Администрация муниципального образования (отдел архитектуры): Жалоба на незаконную установку рекламной конструкции (вывески) и изменение фасада без разрешения.
4. Обращение в суд (если предыдущие шаги не помогли):
   · Подавайте исковое заявление в районный суд.
   · Требования: Обязать ответчика демонтировать конструкцию и вывеску, устранить последствия (убрать мусор), взыскать расходы на экспертизу, юриста и т.д.
   · Правовое обоснование: Ст. 304 ГК РФ (защита прав собственника), ст. 1064 ГК РФ (возмещение вреда), положения Жилищного кодекса об общем имуществе.

Вывод: Ваша позиция сильная с юридической точки зрения. Тот факт, что козырек стоит 20 лет, не делает его законным. Он был незаконным при установке и остается таковым сейчас. Начинайте действовать с официальной претензии, подкрепленной фотодоказательствами.