Переходить на доходы минус расходы, пока не будут учтены все расходы?

Здравствуйте Ольга! 

В текущем режиме «Доходы» (6%) любые расходы, включая стоимость объекта и ремонта, никак не учитываются. Налог платится со всей суммы поступающей арендной платы.

Для учета затрат необходимо перейти на УСН «Доходы, уменьшенные на величину расходов».

Переход на «Доходы минус расходы» возможен только с 1 января следующего года. Сегодня — 1 января 2026 года. Если вы не подали уведомление до 31 декабря 2025 года, то в 2026 году вы остаетесь на 6%. В этом случае вам выгодно подать уведомление до конца 2026 года, чтобы с 1 января 2027 года начать учитывать расходы.
До подачи уведомления о смене налогового режима собирайте все акты и чеки по отделке уже сейчас. Даже если они оплачены в период 6%, при вводе объекта в эксплуатацию. Помните, что в расходы при УСН идет только реально оплаченная сумма. Если рассрочка на год завершится в 2027 году, то в 2027 году вы и учтете эти платежи.

Если необходима более детальная проработка вашего вопроса, возвращайтесь с обратной связью ко мне в чат. По условиям сайта  консультации в чате предоставляются на платной основе.

Здравствуйте, Ольга!

  Да, для вашего проекта обязательно нужно перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН) «Доходы минус расходы» (15%), чтобы иметь возможность учесть все затраты на покупку, отделку и обстановку апартаментов. Оставаться на УСН «Доходы» (6%) в этой ситуации невыгодно, так как вы не сможете вычитать никакие расходы и будете платить налог со всей суммы арендной платы.

  
   При текущей системе (УСН «Доходы» 6%) вы платите налог со всех поступлений от аренды. Крупные единовременные вложения в недвижимость (стоимость самой покупки, ремонт, мебель) не уменьшают налоговую базу. Это может сделать проект убыточным. На системе «Доходы минус расходы» вы платите 15% только с разницы между доходом от аренды и всеми обоснованными расходами. В первые годы, когда расходы очень высоки, налоговая нагрузка будет минимальной.

   Учет расходов строго регламентирован Налоговым кодексом РФ (глава 26.2). Основное правило: расход признается для уменьшения налога только после его оплаты и принятия к учету (то есть когда работа выполнена, объект установлен и готов к использованию).

   Покупка апартаментов (основное средство). При покупке в рассрочку каждая оплаченная часть будет включаться в расходы. Однако начать списывать эти расходы можно только с того квартала, в котором объект будет готов к сдаче в аренду (завершена отделка). Стоимость объекта списывается в расход равными долями в течение календарного года.
   Затраты на отделку и ремонт. Учитываются единовременно в том налоговом (отчетном) периоде, когда работы завершены, оплачены и подписан акт приема-передачи.
   Покупка мебели, техники, оснащения. Учитываются также единовременно после их оплаты и ввода в эксплуатацию (установки в апартаментах). Важное ограничение: если стоимость единицы такого имущества превышает 100 000 рублей, оно учитывается как основное средство с особым порядком списания.
   Все расходы должны быть подтверждены первичными документами: договорами, актами выполненных работ, товарными чеками, платежными поручениями.

Как и когда совершить переход на УСН «Доходы минус расходы»
  Переход осуществляется добровольно по заявлению. Для этого необходимо:

   Подать в свою налоговую инспекцию Уведомление о переходе на УСН (по форме № 26.2-2).
   Сделать это строго до 31 декабря текущего года.
   Новая система налогообложения начнет действовать для вас с 1 января следующего календарного года.
   Если вы не успеете подать уведомление в срок, вы будете вынуждены весь следующий год работать на старой системе (УСН «Доходы» 6%) и не сможете учесть никакие расходы, что приведет к значительным финансовым потерям.

Важно!!!

   Даже если ваши расходы превысят доходы или налог по ставке 15% будет очень мал, вы обязаны будете заплатить минимальный налог в размере 1% от всех полученных за год доходов.

Практические шаги:

Немедленно подготовьте и подайте уведомление о переходе до конца года.
Ведите тщательный учет всех документов по расходам.
После завершения отделки составьте простой документ (акт) о вводе апартаментов в эксплуатацию — это ключевой момент для начала учета расходов на покупку.
Регулярно (раз в квартал) вносите оплаченные и принятые расходы в Книгу учета доходов и расходов (КУДиР) для расчета авансовых платежей.
Учитывая сложность операций с рассрочкой и недвижимостью, для корректного ведения учета и минимизации рисков настоятельно рекомендуется обратиться к профессиональному бухгалтеру, специализирующемуся на УСН.

    Если Вам нужна более подробная информация по Вашему вопросу, либо составление документов, а также иные юридические услуги — напишите мне, нажав на кнопку «Общаться в чате».

Здравствуйте!

При применении УСН с объектом «доходы» 6% расходы вообще не учитываются при исчислении налога, независимо от их размера. Чтобы уменьшить налоговую базу на затраты по приобретению и отделке апартаментов, необходимо применять объект «доходы минус расходы» с ограничением 15%.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ

При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы:

расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений пунктов 3 и 4 настоящей статьи);

То есть расходы на приобретение основных средств и их достройку, дооборудование учитываются только при объекте «доходы минус расходы». Апартаменты с отделкой являются основным средством. Поэтому тут возникает риск, что расходы, понесенные в период применения объекта «доходы», при последующем переходе на «доходы минус расходы» в налоговой базе не учтутся, это установлено письмом Минфина от 29.10.2019 № 03-11-11/83088. Исключение — если основное средство введено в эксплуатацию уже после перехода на новый объект.

Вам нужно подать уведомление о смене объекта налогообложения на «доходы минус расходы» не позднее 12 января 2026 года (с учетом переноса 31 декабря 2025 как праздничного нерабочего дня) по форме 26.2-6. Переход возможен только с начала календарного года — в течение года менять объект нельзя на основании ст. 346.14 НК РФ.

Выбор объекта налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи. Объект налогообложения может изменяться налогоплательщиком ежегодно. Объект налогообложения может быть изменен с начала налогового периода, если налогоплательщик уведомит об этом налоговый орган до 31 декабря года, предшествующего году, в котором налогоплательщик предлагает изменить объект налогообложения. В течение налогового периода налогоплательщик не может менять объект налогообложения.

После перехода все расходы на покупку апартаментов, отделку, мебель и оборудование можно будет учесть, но только после оплаты и ввода объекта в эксплуатацию согласно подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Расходы на основные средства отражаются в последнее число отчетного периода в размере уплаченных сумм и списываются равномерно до конца года ввода в эксплуатацию. Если срок полезного использования более 3 лет, но менее 15 лет, в первый год списывается 50% стоимости, во второй — 30%, в третий — 20%. Расходы на черновую и чистовую отделку, замену коммуникаций, перепланировку квалифицируются как капитальные вложения, увеличивающие первоначальную стоимость основного средства согласно п. 24 ФСБУ 6/2020.

Первоначальная стоимость объекта основных средств увеличивается на сумму капитальных вложений, связанных с улучшением и (или) восстановлением этого объекта в момент, завершения таких капитальных вложений.

Мебель и оборудование стоимостью свыше 100 000 рублей также являются основными средствами и учитываются аналогично.

Чтобы учесть расходы на приобретение, отделку, обстановку и оснащение апартамента с целью уменьшения налогооблагаемой базы, необходимо перейти на объект налогообложения «доходы минус расходы» (УСН 15%, в некоторых регионах ставка может быть снижена до 5–15%). 

Условия перехода на «доходы минус расходы»
Менять объект налогообложения можно только в начале календарного года, при этом необходимо уведомить налоговый орган до 31 декабря года, предшествующего году перехода. В течение налогового периода менять объект нельзя. 

Какие расходы можно учесть
Перечень расходов, которые уменьшают налоговую базу при УСН «доходы минус расходы», закрыт и определён в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. К ним относятся, в частности:

расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств; 

расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных); 

расходы на оплату труда, взносы на обязательное страхование работников; 

суммы НДС по приобретённым и оплаченным товарам (работам, услугам), стоимость которых включается в расходы; 

проценты по кредитам и займам, расходы на услуги кредитных организаций; 

расходы на обеспечение пожарной безопасности, охрану имущества, обслуживание охранно-пожарной сигнализации и т. д.. 

К основным средствам относятся имущество стоимостью от 100 тыс. руб. со сроком полезного использования больше года. Таким образом, затраты на приобретение апартамента, его отделку, покупку мебели и оборудования могут быть учтены в расходах, если они соответствуют критериям основных средств и другим требованиям. 

Расходы при УСН учитываются по кассовому методу — после фактической оплаты. Для основных средств есть особый порядок: их стоимость списывается в расходы не сразу, а равными частями на последнюю дату каждого квартала до конца текущего года. Если основное средство введено в эксплуатацию в четвёртом квартале, можно списать всю сумму в расходы сразу. 

С уважением, Александр.

Здравствуйте!

ИП с упрощёнкой «доходы». Здесь учитывается только выручка, расходов учитывать нельзя. Подходит, если расходов немного, но в вашем случае выгоднее другое.

Упрощённая система налогообложения «доходы минус расходы». Именно этот режим позволит вам снизить налогооблагаемую базу за счёт затрат на покупку и ремонт помещения.

Главное условие — подтвердить расходы документально (например, договорами, чеками).

Переход на «доходы минус расходы» возможен одновременно с регистрацией ИП. Налоговая декларация подается ежеквартально, и вы сможете отражать расходы постепенно, по мере возникновения.

Что касается порядка учета расходов:

— Покупку апартаментов можно включить в расходы единовременно после ввода в эксплуатацию.
— Расходы на ремонт учитываются по факту понесённых затрат.

Законодательство позволяет включать в расходы любые обоснованные затраты, связанные с предпринимательской деятельностью. Важно соблюдать принцип документального подтверждения всех операций. Ваше желание сначала зарегистрировать ИП и сразу перейти на выгодный налоговый режим абсолютно законно и оправдано.

Статья 346.16 НК РФ регулирует порядок учёта расходов при применении УСН «доходы минус расходы».