Как можно принять голые стены, если ремонт под ключ

Добрый вечер!

Согласно ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, передача объекта происходит по акту, но вы вправе не подписывать его, если квартира не соответствует условиям договора (отсутствует предусмотренная отделка — это существенное отступление, делающее помещение непригодным для нормального использования).

Застройщик обязан завершить отделку в оговорённый 90-дневный срок и только после этого предлагать приёмку. Подписав акт сейчас, вы рискуете принять объект как есть, а коммунальные платежи (по ст. 153 ЖК РФ) лягут на вас с даты акта.

Стоит прийти на осмотр, зафиксировать отсутствие отделки в акте несоответствия и отказаться от подписания передаточного акта до выполнения работ.

Я дал вам базовый ответ по вашей ситуации, для более точного нужны:
1. Как именно в договоре описана отделка «под ключ» (приложением или пунктом)? Это поможет подтвердить существенность нарушения.
2. Есть ли у вас уведомление от застройщика о готовности к передаче и ваша переписка с ним?

Ваша ситуация требует более глубокого анализа и проработки ваших материалов. Я могу детально изучить её с учетом ваших материалов, однако такая консультация предоставляется на платной основе.

Лучше ответы на уточняющие вопросы присылать мне в чат (Общаться в чате).

Если остались вопросы или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чат).

Здравствуйте!

Ниже — алгоритм, если по договору вам должны передать квартиру “под ключ”, а фактически предлагают принять “голые стены” и переложить на вас коммунальные платежи.

1) Факты, которые критично проверить в договоре

Как сформулирован “объект”: «квартира с отделкой/с результатом отделочных работ/под ключ» или «квартира без отделки, а отделка — отдельной услугой/договором».
Срок передачи объекта по ДДУ (не “срок отделки”, а именно срок передачи квартиры по акту).
Есть ли в договоре право застройщика на досрочную передачу. По общему правилу досрочно передавать нельзя, если это не предусмотрено договором.  

2) Правовая база 

214-ФЗ: объект должен соответствовать условиям договора и обязательным требованиям качества; при недостатках — требовать устранения/уменьшения цены/возмещения расходов; при существенных — можно отказываться от приемки и даже от договора.  
Передача по акту и запрет досрочной передачи без условия в договоре.  
Особенности приемки до 31.12.2025: порядок фиксации недостатков, осмотр со “специалистом”, сроки устранения до 60 дней, и важное — про односторонний акт.  
Коммуналка/содержание: обязанность платить возникает у лица, принявшего помещение по передаточному акту; а по помещениям, не переданным по акту, платит застройщик (с момента ввода дома).  

3) Что это значит в вашей ситуации

А) Если “под ключ” — часть ДДУ (отделка включена в объект)

Тогда «голые стены» = несоответствие условиям договора и требованиям к качеству (фактически — недостаток/отступление). 

Вы не обязаны подписывать акт “как есть”, чтобы потом 3 месяца ждать отделку, особенно если по договору передается именно квартира с отделкой.

Б) Если отделка оформлена отдельным договором/опцией, а по ДДУ объект “без отделки”

Тогда застройщик может передать квартиру “в бетоне” по ДДУ, а отделка — позже по отдельному обязательству. Здесь всё решает буквальная формулировка договора (п. 1 выше).

4) Главные риски, если просто “не подписывать и не приходить”

До 31.12.2025 действует спецпорядок: если дольщик уклоняется от осмотра/приемки, застройщик может через 1 месяц после даты передачи по договору оформить односторонний акт. 

Поэтому стратегия должна быть не “пропасть”, а явиться на осмотр и письменно зафиксировать позицию.

5) Пошаговый план 

Письменно (через офис под отметку / заказным письмом / по каналу из ДДУ) запросите:

дату/время осмотра;
основание “срочно подписать”;
подтверждение готовности квартиры в объеме “под ключ”, как в договоре.

Придите на осмотр и зафиксируйте факт отсутствия отделки: фото/видео, перечень работ, которых нет.
Дальше выбор по ситуации:

Если отсутствие отделки делает объект непригодным для использования по договору “под ключ” — заявляйте отказ от подписания акта и требование безвозмездно устранить недостатки (ссылаясь на качество по договору).  
Если застройщик настаивает, а спор о “существенности” — используйте механизм акта осмотра со специалистом (по правилам, действующим до 31.12.2025).  
Если недостатки “несущественные” (не ваш случай при “голых стенах”, но на практике застройщик так может говорить) — можно подписать акт с перечнем недостатков (дефектная ведомость) и сроками устранения.  

Отдельно про платежи: не подписывайте акт ради “галочки”, если не готовы платить содержание/КУ: обязанность платить обычно возникает с момента передачи по акту, а пока не передано — обязанность на застройщике.  
Если застройщик давит:

направьте претензию (требование устранить недостатки/передать объект в договорном состоянии);
при отказе — иск (обязать устранить/уменьшить цену/возместить расходы).  

Если хотите, пришлите (можно без персональных данных) 1–2 страницы ДДУ, где описаны: предмет/объект, отделка, срок передачи, порядок приемки — и я подготовлю текст претензии (и подскажу, безопаснее ли отказ или акт с замечаниями в вашем конкретном случае) (пишите мне в чат, услуга платная)

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку! 

С уважением,

Набатова Екатерина