Екатерина, добрый день!
Базовое правило такое: доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности дольше минимального предельного срока владения (ст. 217.1 НК РФ, п. 2).
Так как ваша квартира куплена по ДДУ, срок владения для целей НДФЛ считается с даты полной оплаты по ДДУ, а не с даты регистрации права собственности в ЕГРН (ст. 217.1 НК РФ, п. 2, абзац про ДДУ).
По общему правилу минимальный срок — 5 лет, если вы не попадаете в льготные случаи (ст. 217.1 НК РФ, п. 4).
Но он сокращается до 3 лет, если продаваемое жильё — единственное: на дату госрегистрации перехода права к покупателю у вас (включая совместную собственность супругов) не должно быть другого жилого помещения/доли (ст. 217.1 НК РФ, п. 3 подп. 4).
В этом же подпункте есть важная оговорка: не учитывается жильё, купленное вами или супругом в течение 90 дней до регистрации перехода права по продаже (ст. 217.1 НК РФ, п. 3 подп. 4, абз. 2).
Отсюда вывод: квартира “в стройке” по ДДУ 2023 года сама по себе не лишает вас статуса “единственного жилья”, пока на дату регистрации продажи старой квартиры у вас не появится зарегистрированное право собственности на новое жильё (логика ст. 217.1 НК РФ, п. 3 подп. 4).
Если полная оплата по первому ДДУ была в 2021 году, то при продаже в 2025 году трёхлетний срок обычно уже выдержан, и доход должен освобождаться от НДФЛ по правилу “единственного жилья” (ст. 217.1 НК РФ, п. 2 и п. 3 подп. 4).
Даже если вдруг по сроку/«единственности» возникнет спор, у вас есть резервная льгота как у семьи с двумя и более детьми: освобождение от НДФЛ независимо от срока владения при соблюдении условий (ст. 217.1 НК РФ, п. 2.1).
В частности, п. 2.1 требует, чтобы в год регистрации продажи (или до 30 апреля следующего года) было приобретено другое жильё с регистрацией права либо по ДДУ была внесена полная оплата, при этом новое жильё должно быть больше/дороже, а кадастровая стоимость проданного — не выше 50 млн (ст. 217.1 НК РФ, п. 2.1).
Поэтому подтвердите дату полной оплаты по первому ДДУ и проследите, чтобы на дату госрегистрации перехода права по продаже не успела зарегистрироваться собственность на новое жильё — тогда оснований для НДФЛ практически не остаётся (ст. 217.1 НК РФ, п. 2; п. 3 подп. 4).
Все остальные моменты могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате(кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер)
С уважением Ибрагим Михтеев
