Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Мы покупатели, у продавца есть детские доли, после продажи продавец квартиры берет ипотеку на строительство дома
Добрый день! Готовимся к нотариальной сделке купли продажи квартиры. Мы покупатели, у продавца есть детские доли, после продажи продавец квартиры берет ипотеку на строительство дома. Волнует следующий вопрос, какие у нас риски, если следующий объект (дом) по каким-то причинам не будет построен?
Здравствуйте.
А продавец получил разрешение органов опеки на сделку? На каких условиях ему разрешают сделку?
Здравствуйте.
Если продавец не получит предварительное разрешение органов опеки на продажу квартиры, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке (статьи 28, 37 Гражданского кодекса РФ). Это может привести к потере как квартиры, так и уплаченных за нее денежных средств.
Убедитесь, что у продавца есть на руках действующее разрешение органов опеки на продажу квартиры. В разрешении должны быть четко указаны условия обеспечения жилищных прав несовершеннолетних детей (например, приобретение другого жилья в собственность детей, перечисление денежных средств на их счета).
Если продавец не выполнит условия, указанные в разрешении органов опеки (например, не приобретет другое жилье для детей в установленный срок), органы опеки может обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной
ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
В договоре купли-продажи квартиры пропишите пункт об ответственности продавца за несоблюдение условий, указанных в разрешении ООП. Предусмотрите штрафные санкции за нарушение этих условий.
Если в будущем несовершеннолетние дети (после достижения ими совершеннолетия) сочтут, что их жилищные права были нарушены при продаже квартиры, они могут обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Срок исковой давности по таким делам составляет 1 год с момента, когда дети узнали или должны были узнать о нарушении своих прав.
Согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год
Убедитесь, что при продаже квартиры были максимально учтены интересы детей (например, им выделена доля в новом жилье, соразмерная их долям в проданной квартире). Запросите у продавца письменное обязательство о том, что он обеспечит несовершеннолетних детей жильем, соответствующим требованиям законодательства.
Если продавец обанкротится после продажи квартиры, сделка может быть оспорена в рамках процедуры банкротства (Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»). Если суд признает сделку недействительной, вам придется вернуть квартиру, а ваши денежные средства будут включены в конкурсную массу для погашения долгов продавца (вероятно, вы получите лишь часть уплаченных средств).
Проверьте продавца на наличие признаков банкротства (например, наличие возбужденных исполнительных производств, судебных споров с кредиторами).
Проверьте все документы, связанные с продажей квартиры, включая разрешение органов опеки, документы на квартиру, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам.
Здравствуйте!
Продажа квартиры с детскими долями сопряжена с дополнительными рисками. Дело в том, что родители обязаны обеспечить детям равноценное жильё взамен продаваемого.
Важнейший нюанс заключается в следующем: если последующий объект строительства окажется незавершённым или проект сорвётся, дети останутся без необходимого жилья, что приведёт к проблемам юридического характера.
Дети должны получить жильё, соответствующее условиям предыдущей квартиры. Родителям необходимо предоставить новое жильё с аналогичными условиями и размерами долей.
Государственные органы проверяют соответствие нового жилья прежнему и могут потребовать устранения несоответствий.
Несоблюдение условий замены жилья создаёт риски оспаривания сделки и отмены приватизации детских долей.
Узнайте подробности проекта строительства, его финансирование и репутацию строительной компании.
Обратите внимание на стадию готовности дома, этапы строительства и степень готовности инфраструктуры.
Потребуйте от продавца документальных подтверждений финансирования и планов строительства, желательно гарантийные обязательства от застройщика.
ст. 37 ГК РФ, ст. 167 ГК РФ
Требуйте, чтобы риэлтор показал Вам разрешение опеки, лучше сфотайте его и пришлите для оценки юристу.
Детские доли можно продавать только с разрешения опеки и только на условиях, указанном в этом разрешении (ст. 37 ГК РФ)
Если квартира будет продана с нарушением этих условий (допустим, в разрешении опеки будет указано, что разрешена продажа только с условием приобретения замещающего жилья, которое ничем не обременено, в собственность несовершеннолетним, а они приобретут жилье в ипотеку), то сделку могут оспорить по иску прокурора или органа опеки на основании ст. 168 ГК РФ, как сделку, нарушающую требования закона и нарушающую права третьих лиц (т.е. самих детей).
И получится, что квартиру у Вас отберут, и денег назад Вы тоже скорее всего не получите.
Вам важно убедиться, что сделку по продаже квартиру они совершат в точном соответствии с условиями, которые им поставила опека в разрешении. Если они хоть немного отступят от этих условий — очень велик риск, что сделку признают недействительной.