Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Но после сделки выяснилось, что титульное страхование для Сбербанка по каким то причинам страховые делать отказываются
Купили жилой дом с земельным участком в ипотеку 31.10.2025. 250000 наличными был первоначальный взнос и 580000 в ипотеку сбербанка. (Материнский капитал не использовался в сделке)
Покупали у продавца 1947 года рождения,по выписке ЕГРН он единственный собственник,предоставили справку из загса,что в браке не состоял на момент покупки. Мы собирались оформить титульное страхование так же как оформляли на квартиру при покупке.
Но после сделки выяснилось,что титульное страхование для Сбербанка по каким то причинам страховые делать отказываются.
На данный момент нам уже пришел докумен на право собственности,но в банк мы еще не предоставляли документы и ипотечные деньги продавцу не переведены.
У нас есть действующая ипотека на квартиру и годовалый ребенок.
Каким образом мы можем себя обезопасить на случай недобросовестности продавца ,если вдруг через какое то время ему придет в голову вернуть себе собственность через суд?
Добрый день, Дарья!
Ваша обеспокоенность понятна, особенно учитывая отказ страховых компаний в оформлении титульного страхования. Рассмотрим возможные способы обезопасить себя в данной ситуации.
1. **Проверка истории объекта недвижимости**
Запросите расширенную выписку из ЕГРН, которая покажет всю историю перехода прав собственности на дом и земельный участок. Это поможет выявить потенциальные риски, связанные с предыдущими сделками.
2. **Проверка продавца**
Вы уже получили справку из ЗАГСа о том, что продавец не состоял в браке. Дополнительно можно запросить:
— Справку из психоневрологического диспансера
— Справку из наркологического диспансера
Это подтвердит дееспособность продавца на момент сделки.
3. **Юридическая чистота сделки**
Проверьте, нет ли обременений, арестов или запретов на отчуждение имущества. Эта информация должна содержаться в выписке из ЕГРН.
4. **Альтернативное страхование**
Если Сбербанк работает с определенными страховыми компаниями, которые отказываются страховать титул, попробуйте обратиться в другие страховые компании, не аффилированные с банком. Возможно, они предложат титульное страхование, хотя это может потребовать дополнительных согласований с банком.
5. **Нотариальное удостоверение сделки**
Хотя это не является обязательным для вашего случая, нотариальное удостоверение договора купли-продажи повышает юридическую защищенность сделки. Нотариус проводит дополнительную проверку документов и правоспособности сторон.
6. **Расписка от продавца**
Получите от продавца нотариально заверенную расписку о том, что он не имеет и не будет иметь в будущем претензий к данной сделке, подтверждает свою дееспособность на момент сделки и отсутствие каких-либо обстоятельств, которые могли бы привести к признанию сделки недействительной.
7. **Правовой анализ документов**
Проведите тщательный анализ всех документов продавца, особенно документов-оснований, по которым он приобрел данную недвижимость. Если продавец владел имуществом долгое время, риски оспаривания сделки значительно снижаются.
8. **Срок исковой давности**
Согласно ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по недействительным сделкам составляет 3 года. Этот срок начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Однако есть исключения, например, для ничтожных сделок.
9. **Добросовестный приобретатель**
В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если вы являетесь добросовестным приобретателем (не знали и не могли знать о незаконности сделки), имущество не может быть истребовано у вас, за исключением случаев, когда оно
Добрый день, Дарья!
Ваша ситуация с покупкой жилого дома в ипотеку и отказом страховых компаний в титульном страховании действительно вызывает обеспокоенность. Рассмотрим возможные способы защиты ваших интересов.
## Анализ ситуации
1. Вы приобрели жилой дом с земельным участком в ипотеку 31.10.2025 (вероятно, опечатка в дате).
2. Продавец 1947 года рождения является единственным собственником по выписке ЕГРН.
3. Имеется справка из ЗАГСа о том, что продавец не состоял в браке на момент продажи.
4. Страховые компании отказываются оформлять титульное страхование.
5. Вы получили документы о праве собственности, но ипотечные средства продавцу еще не переведены.
## Возможные риски
Отказ страховых компаний в титульном страховании может свидетельствовать о наличии определенных рисков, которые они выявили при проверке объекта недвижимости.
## Способы защиты ваших интересов
### 1. Дополнительная проверка истории объекта недвижимости
Запросите расширенную выписку из ЕГРН, которая покажет всю историю перехода прав собственности на объект. Согласно ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вы имеете право получить такую информацию как собственник.
### 2. Проверка наличия наследников
Учитывая возраст продавца (1947 г.р.), стоит проверить наличие потенциальных наследников, которые могли бы в будущем оспорить сделку. Запросите у продавца:
— Справку о составе семьи
— Информацию о наличии детей, в том числе от предыдущих браков
### 3. Проверка дееспособности продавца
Убедитесь в полной дееспособности продавца на момент сделки:
— Запросите справку из психоневрологического диспансера
— Запросите справку из наркологического диспансера
Согласно ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной.
### 4. Проверка отсутствия обременений и долгов
— Запросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
— Проверьте отсутствие задолженности по налогам на имущество
— Убедитесь в отсутствии исполнительных производств в отношении продавца через сервис ФССП
### 5. Юридическое сопровождение сделки
Если вы еще не передали деньги продавцу, рассмотрите возможность привлечения независимого юриста для дополнительной проверки документов и сопровождения сделки.
### 6. Альтернативные способы защиты вместо титульного страхования
1. **Нотариальное удостоверение сделки**: Хотя это не является обязательным для данного типа сдел