Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нужно ли включать особые условия или гарантии?
Я планирую продать земельный участок с расположенным на нём жилым домом.
Земельный участок приобретён в конце 2017 г.
Дом построен в 2018 г.
Кадастровый номер участка: 50:31:0010801:1611.
Проблема:
Покупатель, проверив участок через ресурс rgis.mosreg.ru (раздел планирования), обнаружил, что участок отнесён к категории мелиорируемых земель с зоной Ж‑2. Это вызывает у него опасения:
о возможных ограничениях при строительстве нового дома;
о сложности оформления разрешительной документации;
о рисках отказа в изменении вида разрешённого использования (ВРИ) участка.
Вопросы для консультации:
Насколько критично для сделки наличие у участка статуса «мелиорируемых земель»? Какие реальные ограничения это накладывает на нового собственника?
Можно ли до сделки снять с участка статус мелиорируемых земель? Если да — каков порядок действий (внесудебный/судебный)?
Какие документы потребуются для подтверждения отсутствия мелиоративных систем на участке? Кто их выдаёт?
Если потребуется судебное установление факта отсутствия мелиоративных систем — каковы сроки, стоимость и перспективы такого процесса?
Как грамотно отразить в договоре купли‑продажи возможные риски, связанные со статусом участка? Нужно ли включать особые условия или гарантии?
Есть ли альтернативные способы минимизации рисков для покупателя (например, снижение цены, гарантийное удержание части суммы до снятия статуса)?
Какие нормативные акты регулируют отнесение участков к мелиорируемым землям и порядок исключения из этого перечня в Московской области?
Добрый вечер!
Если участок находится в зоне мелиоративных мероприятий, то его использование может быть существенно ограничено (нужно смотреть ПЗЗ).
Чтобы вывести участок из зоны мелиорации, нужно доказать, что на участке отсутствуют мелиоративные системы или они давно не функционируют.
Остальные вопросы могут быть рассмотрены в чате в порядке платной услуги.
Добрый день, Евгений Александрович Захаров!
По Вашему вопросу о продаже земельного участка со статусом «мелиорируемых земель» предоставляю следующую консультацию:
## О статусе мелиорируемых земель и его влиянии на сделку
Статус «мелиорируемых земель» действительно может создавать определенные ограничения для собственника. Согласно Федеральному закону от 10.01.1996 N 4-ФЗ «О мелиорации земель», мелиорируемые земли — это земли, на которых проводятся мелиоративные мероприятия. На таких землях установлен особый правовой режим использования.
Критичность для сделки:
1. Ограничения касаются в первую очередь строительства объектов, которые могут нарушить функционирование мелиоративных систем.
2. Согласно ст. 30 ФЗ «О мелиорации земель», любая деятельность на мелиорируемых землях не должна приводить к ухудшению состояния и нарушению функционирования мелиоративных систем.
3. Зона Ж-2 (зона застройки индивидуальными жилыми домами) сама по себе не является проблемой, но в сочетании со статусом мелиорируемых земель может создавать дополнительные требования к согласованию строительства.
## Снятие статуса мелиорируемых земель
Да, возможно снять статус мелиорируемых земель до совершения сделки. Порядок действий:
**Внесудебный порядок:**
1. Обратиться в ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Московской области» с заявлением о выдаче заключения об отсутствии мелиоративных систем на участке.
2. Заказать обследование участка специализированной организацией для подтверждения отсутствия мелиоративных систем.
3. С полученным заключением обратиться в Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области для исключения участка из перечня мелиорируемых земель.
4. После получения положительного решения необходимо внести изменения в ЕГРН.
**Судебный порядок** (если внесудебный не дал результата):
1. Подготовить исковое заявление об установлении факта отсутствия мелиоративных систем на земельном участке.
2. Приложить результаты экспертизы и иные доказательства отсутствия мелиоративных систем.
3. Подать иск в районный суд по месту нахождения земельного участка.
## Необходимые документы для подтверждения отсутствия мелиоративных систем
1. Заключение специализированной организации, имеющей лицензию на проведение инженерных изысканий (например, ООО «Геодезия и Землеустройство»).
2. Справка из ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Московской области».
3. Архивные материалы о проведении мелиоративных работ (если имеются).
4. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.
5. Заключение кадастрового инженера.
## Суд
Добрый день, Евгений Александрович Захаров!
По Вашему вопросу о продаже земельного участка со статусом «мелиорируемых земель» предоставляю следующую консультацию:
## О критичности статуса «мелиорируемых земель» для сделки
Статус «мелиорируемых земель» действительно накладывает определенные ограничения на использование земельного участка. Согласно Федеральному закону от 10.01.1996 № 4-ФЗ «О мелиорации земель», мелиорируемые земли имеют особый правовой режим, направленный на сохранение и поддержание мелиоративных систем.
Основные ограничения для нового собственника:
1. Согласно ст. 30 ФЗ «О мелиорации земель», строительство на мелиорируемых землях должно осуществляться по согласованию с уполномоченными органами в области мелиорации.
2. В соответствии со ст. 29 данного закона, собственники обязаны содержать в исправном состоянии мелиоративные системы, если таковые имеются.
3. Ст. 10 закона устанавливает, что изменение целевого назначения мелиорированных земель допускается в исключительных случаях.
При этом важно отметить, что наличие зоны Ж-2 (зона застройки индивидуальными жилыми домами) говорит о том, что участок предназначен для жилищного строительства согласно градостроительному регламенту.
## О возможности снятия статуса мелиорируемых земель
Да, статус мелиорируемых земель можно снять. Порядок действий следующий:
**Внесудебный порядок:**
1. Обратиться в ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Московской области» с заявлением о выдаче заключения об отсутствии мелиоративных систем на участке.
2. На основании полученного заключения обратиться в Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области с заявлением об исключении участка из перечня мелиорируемых земель.
3. После принятия решения об исключении, информация должна быть внесена в ЕГРН.
**Судебный порядок** (если внесудебный не дал результата):
1. Подготовить исковое заявление об установлении факта отсутствия мелиоративных систем на земельном участке.
2. Приложить доказательства (заключение эксперта, акты обследования и т.д.).
3. Подать иск в районный суд по месту нахождения земельного участка.
## О документах для подтверждения отсутствия мелиоративных систем
Для подтверждения отсутствия мелиоративных систем потребуются:
1. Заключение ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Московской области».
2. Акт обследования земельного участка (может быть проведен специализированной организацией).
3. Заключение независимой экспертизы о фактическом состоянии участка.
4. Историческая справка об использовании земельного участка (при наличии).
Эти документы выдают:
— ФГБУ «Управление м