Или единственный вариант это оформлять ИП на моего отца?

Здравствуйте!

Ниже — «юридический чек-лист» по вашей схеме с дарением и последующей сдачей в аренду.

1) Факты (как вы описали)

Даритель — отец (физлицо, не ИП).
Одаряемая — вы (физлицо, ИП на УСН).
Объект — коммерческая недвижимость; ранее в бизнесе не использовалась, вы планируете сдавать в аренду.

2) Ключевые выводы «что с налогами»

А. НДФЛ при дарении от отца дочери

Не возникает. Дарение между близкими родственниками (отец ↔ дочь) освобождается от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Статус одаряемого как ИП сам по себе льготу не отменяет.  

Б. Но! Налог по УСН у ИП — может возникнуть при получении дара

Если одаряемая — ИП на УСН и использует подаренный объект в предпринимательской деятельности (например, сдаёт в аренду как ИП), стоимость безвозмездно полученного имущества признаётся внереализационным доходом и облагается УСН по рыночной стоимости на дату получения (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17, подп. 8 ст. 250 НК РФ; оценка — по ст. 105.3 НК РФ). Это официальная позиция Минфина и устойчивая судебная практика последних лет.  
Подтверждение позиции: письмо Минфина РФ от 16.08.2024 № 03-04-05/77074 и подборки практики: стоимость подаренной коммерческой недвижимости включается в доходы по УСН, если она не для личных целей, а для бизнеса.  

Итого: НДФЛ при дарении — нет, но разовый налог по УСН у ИП может быть, если использовать объект в бизнесе.

3) Ответы на ваши вопросы

1) Будет ли налог при дарении от отца дочери (ИП), если объект ещё не сдавался?

НДФЛ — нет (льгота для близких родственников).  
УСН — да, риск есть, как только вы получили объект и используете его в предпринимательской деятельности (сдаёте как ИП): в доходы по УСН включается рыночная стоимость подаренного имущества на дату дарения (внереализационный доход). Даже если ранее объект в бизнесе не использовали, решающим является ваше использование как ИП.  

2) Какая законная процедура «без уплаты налогов» при переоформлении? Нужен ли ИП у отца?

Варианты:

Вариант А (оставить на вас как на физлице, сдавать не как ИП):
Получаете в дар (НДФЛ — нет), дальше сдаёте как физлицо и платите НДФЛ с арендных платежей (прогрессивная шкала 13–22%). Формально сдача имущества физлицом допускается, но при систематической коммерческой сдаче нежилой недвижимости инспекция может считать это предпринимательской деятельностью (риск переквалификации). Если арендаторы — организации/ИП, они обычно выступают налоговыми агентами по НДФЛ. Этот путь избегает разового «дохода» по УСН, но требует внимательной настройки договоров/платежей и готовности к НДФЛ с аренды.  
Вариант B (через ООО — чтобы не было «разового» дохода):
Отец вносит объект в уставный капитал создаваемого/его ООО (или безвозмездно передаёт в ООО, где его доля >50%), — для ООО это не доход (ст. 251 НК РФ), потом отец дарит вам долю в ООО (НДФЛ нет как близким родственникам), а уже ООО на УСН сдаёт объект в аренду и платит налог с арендных доходов, без «разового» налога с рыночной стоимости имущества. Это наиболее чистая с точки зрения налоговых рисков конструкция, если цель — избежать включения стоимости объекта в доходы по УСН у ИП.  
Вариант C (ИП у отца) — ненужен для дарения, но если отец будет сам сдавать как физлицо, у него НДФЛ с аренды; если как ИП — своя отчетность. Этот вариант не решает вашей задачи «аккумулировать всё на вас» и не устраняет общий принцип включения рыночной стоимости в доходы у одаряемого-ИП при бизнес-использовании.

4) Процедурные моменты (документы/регистрация)

Форма договора дарения недвижимости: с 13.01.2025 обязательное нотариальное удостоверение дарения между гражданами (обновлён п. 3 ст. 574 ГК РФ). Далее — госрегистрация перехода права в Росреестре (218-ФЗ). Для долей нотариус и раньше был обязателен (ч. 1.1 ст. 42 218-ФЗ).  
Налог на имущество физлиц: после регистрации вы как собственник платите ежегодный налог на имущество по месту нахождения объекта (гл. 32 НК РФ, база — кадастровая стоимость, ставка — по решению муниципалитета). Это дополнительно к НДФЛ/УСН и не зависит от способа получения.  

5) Пошаговый план (что делать сейчас)

Определитесь со схемой использования:

Как ИП на УСН (тогда будьте готовы включить рыночную стоимость объекта в доходы в дату дарения и уплатить УСН с этой суммы), или
Как физлицо/через ООО (см. варианты выше), чтобы избежать разового дохода по УСН.  

Если остаётесь на ИП-схеме:

Закажите отчёт оценщика на дату дарения — это ваша защита по цене (ст. 250 в связке со ст. 105.3 НК РФ).
Отразите сумму в КУДиР как внереализационный доход в периоде дарения; уплатите УСН по ставке вашего региона.  

Если выбираете ООО-схему:

Конструируйте цепочку через вклад в УК (или безвозмездную передачу при доле >50% — ст. 251 НК РФ), затем дарение доли вам (НДФЛ нет как близким родственникам).  

Оформление дарения: у нотариуса — договор + подача в Росреестр (нотариус обычно подаёт сам). Проверьте права собственности дарителя, согласие супруга (если применимо), отсутствие обременений.  

6) Почему у нотариуса «говорят, что практика менялась»

Льгота по НДФЛ для близких родственников давно действует и не отменялась. Неоднозначность касалась учёта у ИП на УСН: с 2021–2025 г. Минфин и суды последовательно подтверждают, что для ИП подарок, который далее используется в бизнесе, образует внереализационный доход по УСН. Это не «перестали начислять», а наоборот — актуализировали подход.  

7) Итог (коротко)

Дарение от отца дочери: НДФЛ нет (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).  
Если сдаёте как ИП на УСН: будет разовый доход = рыночной стоимости объекта на дату дарения → УСН к уплате.  
Чтобы уйти от разового дохода по УСН: сдавайте не как ИП (тогда НДФЛ с аренды) или стройте схему через ООО с применением ст. 251 НК РФ.  
С 13.01.2025 дарение недвижимости между гражданами — только через нотариуса + регистрация в Росреестре.  

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 100-200-300 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина