Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
При получении ключей в новостройке мы тут же оформили передаточный акт по уступке квартиры на племянницу
При получении ключей в новостройке мы тут же оформили передаточный акт по уступке квартиры на племянницу (ситуация дома была такая она вошла в положение и согласилась)фиктивно документы не подавали в росреестр прошло 4.5 года хотим оформить ее в МФЦ но племянница не хочет ходить тратить время на все это потому как это мы сделали с легкостью сейчас в МФЦ нам посоветовали переписать этот передаточный акт потому как квартира ни на кого в росреестре не оформлена и все эти года мы оплачивали КУ как это сделать?
Здравствуйте!
Чек-лист (с нормами)
«уступка после ключей» не работает
Уступка прав по ДДУ (цессия) допускается только до подписания акта приёма-передачи от застройщика. После акта — уже не уступка, а обычная сделка с готовой квартирой.
«Переписывать акт задним числом» и подавать «как будто тогда» нельзя: риск квалификации как подделки/использования подложного документа (ст. 327 УК РФ).
Право собственности возникает только после регистрации в ЕГРН
На недвижимость право возникает, переходит и прекращается с момента внесения записи в ЕГРН (ст. 131, 8.1 ГК РФ; ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Пока права не зарегистрированы, «собственника» по закону нет.
Как оформить «по-правильному» сейчас — два шага
Шаг А. Зарегистрируйте право в свою пользу (как у дольщика): подайте в МФЦ/Росреестр
— ДДУ + подписанный с застройщиком акт приёма-передачи; паспорт; заявление; (ипотека — если была). Основание: ст. 16 Закона № 214-ФЗ; порядок подачи — Закон № 218-ФЗ.
— Госпошлина взимается по пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; с 01.01.2025 действуют новые правила расчёта (привязаны к кадастру). Уточните размер перед подачей.
Шаг Б. Передайте квартиру племяннице «как готовую»:
— либо договор купли-продажи (простая письменная форма, нотариус не обязателен, если не доля);
— либо дарение (но см. налоги ниже).
Любая из сторон или их представитель по нотариальной доверенности вправе подать документы на регистрацию перехода права (ст. 15, 18 Закона № 218-ФЗ). Племяннице не обязательно лично ходить в МФЦ — можно оформить доверенность.
Почему нельзя «зарегистрировать ту самую уступку» сейчас
По ст. 11 Закона № 214-ФЗ уступка допустима до акта приёма-передачи. Раз акт подписан 4,5 года назад — регистрировать «уступку» уже нельзя; нужна обычная сделка (купля-продажа/дарение) с готовой квартирой.
Налоги: выберите безопасный вариант
Дарение племяннице: племянница не относится к кругу «близких родственников» для льготы по НДФЛ → у неё возникает доход, облагаемый НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ разъяснён ФНС).
Продажа племяннице: у покупателя (племянницы) НДФЛ нет; у продавца возможен НДФЛ при продаже до истечения мин. срока владения. Как правило, это 5 лет, а срок считается с даты регистрации права в ЕГРН (ст. 217.1 НК РФ; разъяснения ФНС). Есть исключения (3 года) — проверьте, применимы ли они к вам.
Кому и как подавать без участия племянницы
Законом № 218-ФЗ разрешено подавать документы представителю заявителя при наличии нотариальной доверенности (на подачу заявления, подписание заявлений, получение результатов). Это удобнее, чем таскать племянницу в МФЦ.
Что с тем, что все годы платили КУ
Оплата коммуналки не создаёт право собственности и не заменяет госрегистрацию — право возникает только после внесения записи в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ; ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
Пошаговый план «под ключ»
Подать на регистрацию права по ДДУ в вашу пользу: ДДУ, акт, паспорт, квитанция госпошлины (по новым правилам), через МФЦ/онлайн.
Выбрать способ передачи племяннице:
— продажа (минимум рисков с НДФЛ у неё);
— либо дарение (но тогда у племянницы НДФЛ; проверьте бюджет).
Оформить доверенность от племянницы на ваше лицо/юриста — чтобы подать документы без её прихода.
Подать договор + заявление в МФЦ, дождаться регистрации перехода права. Датой возникновения/перехода будет дата записи в ЕГРН.
Итог
Регистрировать «старую уступку» сейчас нельзя — только обычная сделка с уже готовой квартирой.
Не переписывайте акты задним числом — это риск по ст. 327 УК РФ. Делайте по закону: сперва оформите право на себя, затем передайте племяннице (через куплю-продажу или дарение) — подачу можно выполнить по доверенности без её личного визита.
Если пришлёте: (а) ДДУ и акт; (б) текущий статус из ЕГРН; (в) кратко вашу налоговую ситуацию — соберу пакет документов и дам «чистый» шаблон доверенности и договора (продажи/дарения) под ваш случай.
Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).
Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/
даже 100-200-300 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!
С уважением,
Набатова Екатерина