Кто оценит и измерит половину дома?

Здравствуйте!

Один из них решил продать свою половину дома, я решила ее купить. Но, этот хозяин свой дом продает только половиной, так как вторая там по наследству не его .

Вам необходимо получить выписку из ЕГРН на объект недвижимости у продавца дома. 

Если он продает долю в недвижимом имуществе, то договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса, в силу ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. 

Вам необходимо уточнить прежде всего, доля выделена в натуре или нет. 

Мне не понятен момент, как и куда идти, чтобы мне показали где моя половина будет, адвокат или нотариус нужен? Кто оценит и измерит половину дома ?

Так, согласно норме данной статьи

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

 
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке

В этом случае необходимо обращаться к нотариусу, если он продает только долю в объекте недвижимого имущества. 

Когда человек говорит, что покупает «половину дома», в 99% случаев он на самом деле приобретает не физическую половину здания, а долю в праве собственности — например, 1/2. Это принципиальный момент: вы становитесь совладельцем всего дома целиком, а не только его «левой» или «правой» части. Пока вы с другими сособственниками не определите порядок пользования или не выделите долю в натуре, юридически дом остаётся общим. То есть владеть и пользоваться им можно лишь по соглашению всех (или, если договориться не вышло, по решению суда). Именно так работает режим общей долевой собственности, закреплённый в статье 247 Гражданского кодекса РФ.

Отсюда возникает главный вопрос: можно ли заранее понять, где именно будет «ваша половина» и кто это решает? На практике существует два легальных механизма.

Первый — соглашение о порядке пользования. Это своего рода «мирный договор» между совладельцами, где письменно фиксируется, кто какую часть дома или двора использует: какие комнаты, вход, часть огорода. Такое соглашение не меняет права собственности, но упрощает жизнь и убирает бытовые конфликты. К нему обычно прилагают план или схему, а чтобы документ «жил» дольше, его можно заверить у нотариуса (хотя это не обязательно). Если договориться не удаётся, порядок пользования устанавливает суд — опять же на основании ст. 247 ГК РФ.

Второй путь — выдел доли в натуре, то есть превращение доли в отдельную, изолированную часть дома с собственным входом и коммуникациями. После такого выдела вы получаете реальный объект недвижимости — свою часть дома. Процедура проводится по соглашению всех собственников, с участием кадастрового инженера, который готовит технический план, а затем оформляется регистрация в ЕГРН. Если согласия нет, остаётся суд, который назначает строительно-техническую экспертизу и проверяет, можно ли разделить дом без ущерба. Этот процесс регулируется статьёй 252 ГК РФ и разъяснениями Верховного суда РФ.

Важно понимать: пока нет соглашения или решения суда, любые устные договорённости вроде «вот твоя половина, вот моя» не имеют юридической силы и могут быть оспорены, например, наследниками другого сособственника. Суд смотрит просто: есть документ — значит, есть порядок; нет документа — значит, это просто доли с общим пользованием.

Оформление покупки доли проходит только у нотариуса. По закону (п. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению. Исключение — если все сособственники одновременно продают свои доли в одной сделке, но это редкость. Нотариус проверит документы, уведомит остальных собственников о преимущественном праве покупки (по ст. 250 ГК РФ) и сам отправит пакет в Росреестр.

Роль юриста при этом необязательна, но крайне полезна. Он проверит выписки из ЕГРН, убедится, что нет арестов и обременений, посмотрит, не требуется ли согласие супруга продавца, нет ли несовершеннолетних собственников, а также поможет подготовить проект соглашения о пользовании. Это сэкономит вам нервы и защитит от неприятных сюрпризов.

Теперь о земле. Приобретая долю в доме, вы автоматически получаете и соответствующую долю в земельном участке, на котором дом стоит. Это следует из принципа «единой судьбы» (ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ). Главное — указать это прямо в договоре, чтобы потом не оказалось, что земля осталась «чужой». Порядок пользования участком также оформляется соглашением или определяется судом.

Кто же «измеряет» и «оценивает» доли? За техническую часть отвечает кадастровый инженер — он делает планы, схемы и технический план при выделе. Если нужно определить рыночную стоимость, привлекают оценщика, члена саморегулируемой организации (СРО). А если дело дойдёт до суда, назначается судебная строительно-техническая экспертиза, которая покажет, как реально можно поделить дом.

В практическом смысле есть два сценария.

Первый — «быстро и понятно». Вы покупаете долю у нотариуса (с уведомлением других собственников), а затем предлагаете подписать соглашение о порядке пользования домом и двором. Если договоритесь — прекрасно. Если нет, можно обратиться в суд, и судья, опираясь на фактическое проживание и заключения экспертов, установит порядок пользования.

Второй — «долго, но железно». Сначала выделяют долю в натуре, то есть разделяют дом технически и юридически, превращая его в два независимых объекта («часть А» и «часть Б»), а уже потом вы покупаете конкретную часть. Это самый надёжный способ, но он требует времени, денег и согласия всех. Если кто-то против — выдел делается через суд.

Какие есть риски? Самый частый — нарушение преимущественного права покупки других сособственников. Решается это через нотариуса, который сам уведомит всех и выдержит срок. Второй риск — отсутствие согласия супруга продавца, если доля была нажита в браке. Это согласие обязательно должно быть нотариальным, иначе сделку могут оспорить. Третий — наличие несовершеннолетних собственников: в таком случае потребуется разрешение органов опеки. Бывает и «иллюзорная половина» — когда стороны устно делят дом, но без юридического оформления. Это нужно устранять нормальным письменным соглашением (ст. 247 ГК РФ). И наконец, не забывайте о земле: если не включить её долю в договор, потом можно попасть в долгие споры.

Если всё обобщить, ваш безопасный маршрут выглядит так. Сначала получите выписки ЕГРН на дом и участок, чтобы знать, кто собственники и нет ли обременений. Затем идите с продавцом к нотариусу, который уведомит остальных и оформит договор купли-продажи доли. После регистрации — заключите соглашение о пользовании домом и двором, с чёткой схемой помещений. Если согласия не будет — обращайтесь в суд для определения порядка пользования или выдела доли в натуре. В договоре обязательно укажите переход доли и по земельному участку.

Проще говоря: нотариус оформляет сделку, кадастровый инженер «меряет», оценщик при желании «оценивает», а суд решает споры. И самое главное — не верьте в «вот твоя половина» без бумаги. Закон охраняет не слова, а документы, и именно они защитят вас от конфликтов и судебных разбирательств.

Здравствуйте. 

При  планировании данной сделки запросите у продавца  документы, подтверждающие право собственности  на его долю, а также документы на весь дом.Основным документом, подтверждающим право собственности -будет актуальная выписка из ЕГРН, в ней также указываются сведения  об имеющихся  обременениях и пр.сведения  

При этом, при  сделке с долями, договор купли продажи необходимо заверить у нотариуса, т.к.Законом о госрегистрации недвижимости определено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями.

Согласно ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки подтверждает ее законность, в том числе наличие у каждой из сторон права на ее совершение.

Кто оценит и измерит половину дома ?

 Оценщик может  определить рыночную стоимость всей недвижимости и, исходя из этого, рассчитает стоимость вашей доли