Здравствуйте, сестра выдала на меня доверенность на продажу своей доли в квартире на 50 лет, сейчас я продаю квартиру полностью, паспорт сестры теперь уже просрочен на момент сделки и она его поменять не может, живет заграницей, зарегистрирую ли сделку, с такой доверенностью
Здравствуйте!
В соответствии с ст. 185 ГК РФ: Регулирует общие нормы выдачи доверенности, сроки её действия и основания прекращения полномочий. ст. 186 ГК РФ: Устанавливает предельный срок действия доверенности — не более трех лет, если иной срок не указан специально. Однако данная норма не ограничивает возможность выдачи долгосрочной доверенности сроком на 50 лет, как указано вами.
При продаже недвижимости по доверенности нотариус проверяет действительность документа, включая срок действия паспорта лица, выдавшего доверенность. Несмотря на то, что сама доверенность была выдана на длительный срок (50 лет), паспорт вашей сестры, указанный в доверенности, должен быть актуальным на момент совершения сделки купли-продажи.
Согласно российскому законодательству, недействительный паспорт лишает документ юридической силы. Поэтому если паспорт вашей сестры на момент заключения договора купли-продажи окажется недействительным (например, истек срок его действия), сделка может быть признана недействительной.
Для решения проблемы рекомендуется предпринять следующие шаги:
Обратитесь к сестре, чтобы она обновила паспорт или получила новый документ.
Получите новую доверенность, выданную с использованием текущего действующего паспорта.
Если получение новых документов невозможно ввиду объективных обстоятельств (нахождение за границей), проконсультируйтесь с нотариусом относительно возможных альтернативных решений.
Лучше всего проконсультироваться с квалифицированным юристом или специалистом по сделкам с недвижимостью перед заключением сделки, чтобы избежать проблем с регистрацией и последующей передачей прав собственности.
Да, доверенность «на 50 лет» вполне законна. Гражданский кодекс больше не ограничивает её срок тремя годами, как это было раньше. Теперь всё зависит от того, что указано в документе: если срок не прописан, доверенность действует один год, а если указан — хоть 10, хоть 50 лет. Это прямо следует из действующей редакции статьи 186 ГК РФ и подтверждается разъяснениями КонсультантПлюс. Так что нотариус, оформивший доверенность на длительный срок, действовал абсолютно правомерно.
Для продажи доли или квартиры нотариальная форма доверенности обязательна. Это требование закреплено в статье 185.1 ГК РФ: если сделка сама по себе требует нотариального удостоверения или если представитель будет подавать документы на регистрацию права собственности, доверенность должна быть нотариальной. Иначе Росреестр просто не примет документы.
Что интересно — даже если у вашей сестры, выдавшей доверенность, истёк паспорт, это не делает доверенность недействительной. Статья 188 ГК РФ перечисляет основания прекращения доверенности, и замена паспорта в этот список не входит. Значит, если доверенность не отозвана и срок её действия не истёк, она остаётся действительной. На практике это подтверждают и нотариусы, и судебная практика: главное — чтобы доверенность не была отменена.
А вот договор при продаже всей квартиры — то есть когда все дольщики продают свои доли одновременно одному покупателю — нотариально удостоверять чаще всего уже не нужно. Закон № 218-ФЗ, статья 42, часть 1.1, прямо делает исключение: если все сособственники отчуждают все доли одним договором, достаточно простой письменной формы. Но если продаёт не весь состав собственников — без нотариуса не обойтись. Это важно, потому что от формы договора зависит порядок подачи документов: при нотариальной сделке всё отправляет нотариус, и регистрация идёт быстрее, а при простой письменной форме документы подают стороны сделки или их представители.
Многих волнует вопрос: нужен ли «живой» паспорт доверителя — например, вашей сестры — при регистрации в Росреестре? Нет, не нужен. Заявителем будет именно представитель, то есть вы. Орган регистрации требует ваш паспорт, доверенность и договор. Паспорт доверителя не прикладывается, ведь его данные уже указаны в нотариальной доверенности, которая и подтверждает полномочия. Это полностью соответствует перечню документов, указанному на официальных сайтах МФЦ и Росреестра.
Если доверенность оформлена «на продажу доли», этого чаще всего достаточно, даже если продаётся вся квартира в одном договоре. Главное, чтобы в тексте доверенности были указаны полномочия распоряжаться долей, заключать договор купли-продажи (в том числе совместно с другими дольщиками), определять цену, подавать документы на регистрацию и получать расчёты. Если чего-то из этого нет — например, права подавать заявление в Росреестр или участвовать в расчётах — лучше оформить дополнительную доверенность. Такие нюансы нередко становятся причиной приостановки сделки.
Что касается расчётов, если сестра за границей и у неё просрочен паспорт, — юридически вы можете принять деньги по доверенности. Но практически это может вызвать вопросы у банка: поступление на ваш счёт могут посчитать вашим доходом, возникнут сложности с комплаенсом и налогами. Безопаснее использовать эскроу или нотариальный депозит. Однако здесь есть тонкость: банк может потребовать актуальные данные по сестре, и если паспорт просрочен, эскроу-счёт открыть не получится. В таком случае можно предусмотреть расчёт через единый счёт покупателя с последующим распределением по акту распределения — это снижает риски.
Не стоит забывать и о «подводных камнях». Если доля сестры приобретена в браке, потребуется нотариальное согласие супруга — без него Росреестр приостановит регистрацию. Если в числе собственников есть несовершеннолетние, понадобится разрешение органов опеки, но если дети лишь прописаны в квартире, а не владеют долями, согласие не требуется. Ещё один момент — проверка доверенности перед сделкой: убедитесь, что она не отозвана и не ограничена. Это легко сделать через официальный реестр ФНП на сайте notariat.ru.
В итоге: регистрация возможна, даже если паспорт сестры просрочен, — при условии, что доверенность нотариальная, действующая и по объёму полномочий позволяет подписывать договор и подавать документы в Росреестр. Форма сделки зависит от того, продают ли все дольщики свои доли одновременно. Если да — достаточно простой письменной формы, если нет — потребуется нотариус. И, конечно, нужно учесть все дополнительные условия вроде согласия супруга, проверки доверенности и правильной схемы расчётов.
Перед сделкой полезно пройти короткий чек-лист: проверить доверенность в реестре ФНП, убедиться, что в ней прописаны все нужные полномочия, определить форму договора, подготовить пакет документов (паспорт, оригинал доверенности, договор, правоустанавливающие бумаги, согласия, реквизиты расчётов). Тогда регистрация пройдёт спокойно, без приостановок и лишних визитов в МФЦ.
