Добрый день, возможно ли написать завещание, чтобы в случае моей смерти недвижимость получили только дети, ни родственники, ни потенциальные опекуны

Здравствуйте!

1) Что можно и что нельзя по закону

Свобода завещания. Вы вправе завещать имущество только детям и лишить наследства иных родственников (дядь, тёть и т.п.) — без объяснения причин. Исключения указаны ниже.  
Обязательная доля остаётся даже при «детском» завещании: её имеют несовершеннолетние/нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы. Их нельзя полностью «обойти» — минимум ½ законной доли они получат в любом случае.  
Опекуны/попечители не наследники по умолчанию. Они не приобретают право собственности на детское имущество — лишь управляют им по закону. Распоряжение имуществом ребёнка требует предварительного разрешения органа опеки; отчуждение допустимо только в интересах ребёнка (в т.ч. при «улучшении жилищных условий»).  
«Только с 18 лет». По общему правилу право на наследство возникает с момента смерти (открытия наследства); после принятия наследства оно признаётся за ребёнком «с задней датой» — с дня смерти наследодателя. Само завещание не может отложить возникновение права собственности до 18 лет, но можно законно устроить управление/контроль до совершеннолетия (см. инструменты ниже).  

2) Рабочие инструменты, чтобы было «только детям» и под контролем до 18

А. Обычное завещание + душеприказчик + доверительное управление

Назначаете исполнителя завещания (душеприказчика) — физлицо или организацию, которым доверяете. Он охраняет наследство и организует управление до оформления прав детьми.  
Нотариус (или душеприказчик) заключает договор доверительного управления наследственным имуществом до 18 лет наследников — чтобы недвижимость сохранялась и не отчуждалась без согласия управляющего.  
В завещании можно прописать, что любые сделки с объектом до 18 лет допустимы только при согласии исполнителя завещания и при наличии разрешения органа опеки (что и так требует закон). Это создаёт двойной «замок».  

B. Наследственный фонд (без порога 100 млн ₽ для именно наследственного фонда)

Включаете в завещание решение об учреждении наследственного фонда, утверждаете устав и условия управления. После вашей смерти нотариус регистрирует фонд и он становится наследником вместо конкретного ребёнка, а дети — выгодоприобретатели по правилам устава (например: «передать право собственности детям в 18 лет»).  
Для личных фондов действует минимум 100 млн ₽, но он прямо не применяется к наследственному фонду (исключение закреплено в ГК). Это позволяет использовать фонд и для «небольшой» квартиры.  
Органы фонда действуют по уставу; вы можете запретить отчуждение объекта до 18 лет и прописать, кому и как можно пользоваться жильём (например, детям и их законному представителю).  

C. Наследственный договор (как альтернатива или в дополнение)

С конкретными наследниками (например, детьми) можно заключить наследственный договор и привязать их права/обязанности к условиям (ст. 157 ГК), но и он не отменяет обязательной доли «обязательных» наследников.  

3) Что обязательно проверить перед составлением

Перечень ваших обязательных наследников (есть ли нетрудоспособные родители/иждивенцы и т.п.).  
Возраст, ФИО и данные детей (для точной идентификации в завещании).
Кого вы готовы назначить душеприказчиком (и «запасного» на случай отказа/смерти).  

4) Пошаговый алгоритм оформления

Подготовка текста:

Распорядиться «всем принадлежащим мне жилым недвижимым имуществом (адрес, кадастр)» в пользу детей с указанием долей.
Назначить исполнителя завещания и дать ему полномочия организовать охрану и доверительное управление недвижимостью до 18 лет наследников.  
(Опционально) Включить решение об учреждении наследственного фонда и утвердить его устав с правилом «право собственности детям — по достижении 18 лет», а до того — хранение/использование по уставу.  

Нотариальное удостоверение (только лично): соблюдайте форму и правила — иначе завещание ничтожно.  
Хранение: завещание регистрируется в ЕИС нотариата; при жизни вы можете в любое время изменить/отменить документ.  

6) Частые вопросы и тонкие места

Можно ли «запретить продажу до 18 лет» одним завещанием? Прямой «запрет» как вещное обременение завещанием не создаётся. Но фактический контроль достигается: (а) через доверительное управление с согласиями управляющего + опеки, или (б) через наследственный фонд, где собственник — фонд, а не ребёнок, до наступления 18 лет.  
«Улучшение жилищных условий» вопреки вашей воле? Орган опеки вправе разрешить сделку с детским имуществом только при соблюдении интересов ребёнка; ваш душеприказчик/управляющий сможет отстаивать условия и не дать одобрить спорные сделки.  
Когда дети «становятся собственниками»? Право возникает с открытия наследства, а после принятия наследства признаётся за ними со дня смерти наследодателя. Отложить сам момент возникновения права можно только через наследственный фонд (дети — выгодоприобретатели, а не собственники до 18).  

7) Итог

Да, вы можете оформить распоряжение так, чтобы наследовали только дети, а любые действия с недвижимостью до их совершеннолетия были под контролем. Базово — завещание на детей + душеприказчик + доверительное управление; «жёсткий» вариант — наследственный фонд с передачей права собственности детям в 18 лет, при этом для наследственного фонда не действует порог 100 млн ₽. Всё это делается через нотариуса с соблюдением формы.  

Буду рада плюсику, для меня это очень важно. 

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 50-100-200 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина