Можно ли перевести дом из трёх квартир в блокированную застройку при отказе соседей и ипотеке

Добрый день! В данный момент квартира находится в залоге у банка? 

Здравствуйте Тимур.

Перевод многоквартирного дома в статус дома блокированной застройки возможен только при соблюдении ряда требований, закрепленных в Градостроительном кодексе Российской Федерации и в технических регламентах. Дом блокированной застройки — это жилой дом, состоящий из нескольких блоков, каждый из которых имеет отдельный вход, общие стены без проемов, и не более трех этажей. При этом каждый блок должен быть предназначен для проживания одной семьи и иметь земельный участок, выделенный под ним в собственность или аренду. В вашем случае ключевой вопрос — согласие всех собственников. Без него изменить категорию всего здания невозможно, поскольку дом в целом является единым объектом недвижимости. Перевести в блок только одну квартиру юридически не получится, если остальные владельцы не согласны. Техническое разделение на самостоятельные объекты (с выделением долей, инженерных сетей и земельного участка под каждым блоком) потребует проведения кадастровых и проектных работ, а также решения общего собрания собственников. Банк, выдавший ипотеку, скорее всего будет против изменения статуса объекта, поскольку это изменяет предмет залога. Для таких изменений потребуется его письменное согласие. На практике подобные случаи встречаются, но реализуются крайне редко, именно из-за сложности согласований, необходимости технической реконструкции и получения разрешений. Вам стоит начать с консультации у кадастрового инженера, чтобы определить, возможно ли техническое разделение здания без нарушения строительных норм. После этого следует направить запрос в орган архитектуры и градостроительства местной администрации. 

Удачи Вам!

Здравствуйте, Тимур!

Согласно статье 247 ГК РФ, распоряжение общим имуществом требует согласия всех участников долевой собственности. Поскольку собственники первой и второй квартиры не согласны, это существенно усложняет процесс.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/fa1115a8e1086a097eb06c012bc2f5d5494b3756/

Необходимо провести техническую экспертизу здания, чтобы подтвердить, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к блокированным домам.

Дом должен соответствовать санитарным и строительным нормам, установленным для индивидуальных жилых домов.

После сбора всей необходимой документации изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

Потенциальные трудности

— Без согласия всех собственников перевод невозможен.
— Ваш дом должен физически соответствовать критериям блокированных домов.
— Несоблюдение процедуры может привести к юридическим последствиям, таким как признание перевода незаконным.

Что касается банка, то, поскольку ваша квартира приобреталась в ипотеку, изменение статуса дома может повлиять на условия кредита. Банки часто требуют уведомления о любых изменениях, касающихся залогового имущества. Рекомендую заранее уведомить банк и получить его согласие на проведение процедуры.