И бабушка будет со мной меняться свою долю на мою квартиру в собственности моя есть

Здравствуйте, Анна!

Проанализируем вашу ситуацию с учетом предоставленной информации и попробуем определить ваши риски и возможные варианты действий.

1. Правовая позиция и ключевые моменты

Приватизация муниципального жилья: В соответствии с законодательством РФ, граждане, занимающие жилые помещения в муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, имеют право приобрести их в собственность в порядке приватизации (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Приватизация является добровольным волеизъявлением граждан.
Согласие на приватизацию: Для приватизации необходимы согласие всех совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, имеющих право пользования жилым помещением (ст. 2 Закона N 1541-1).
Права бывших членов семьи: Бывшие члены семьи нанимателя (в данном случае – выписанные сестра с детьми) утрачивают право пользования жилым помещением (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Сохранение права на приватизацию: Несовершеннолетние, ставшие собственниками жилого помещения в порядке приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилья после достижения совершеннолетия (ст. 11 Закона N 1541-1).
2. Анализ вашей ситуации

Выписка сестры с детьми: После выписки из муниципальной квартиры и регистрации в своей квартире (в собственности), сестра и ее дети утрачивают право пользования муниципальным жильем, что соответствует п. 2 ст. 292 ГК РФ (о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника).
Приватизация с бабушкой: Вы планируете приватизировать квартиру с бабушкой на двоих, после чего бабушка передаст вам свою долю по договору мены на вашу квартиру в собственности.
Опасения: Ваши опасения связаны с возможностью оспаривания приватизации или предъявления прав на приватизированную квартиру выписанными детьми сестры в будущем.
3. Оценка рисков и рекомендации

Учитывая, что сестра и ее дети добровольно выписываются из муниципальной квартиры, регистрируются в другом жилом помещении (находящемся в их собственности) и, соответственно, утрачивают право пользования муниципальным жильем, риск оспаривания приватизации или предъявления прав на приватизированную квартиру выписанными детьми сестры в будущем представляется минимальным.

Однако для минимизации рисков необходимо учитывать следующее:

1. Добровольность выписки: Важно, чтобы выписка сестры и ее детей была добровольной и осознанной. Необходимо исключить ситуации, когда их выписывают принудительно или под давлением. В случае возникновения спора, суд будет учитывать обстоятельства выписки и волеизъявление выписавшихся лиц.

2.   Отказ от участия в приватизации: Сестре (как законному представителю несовершеннолетних детей) следует оформить нотариальный отказ от участия в приватизации от имени своих несовершеннолетних детей. В отказе должно быть указано, что она действует в интересах своих детей, понимает последствия отказа от участия в приватизации, и что они будут зарегистрированы в другом жилом помещении, находящемся в их собственности. Это будет дополнительным подтверждением добровольности их отказа от прав на муниципальное жилье.

3.   Учет мнения органов опеки и попечительства: Поскольку затрагиваются права несовершеннолетних детей, для совершения отказа от участия в приватизации необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Органы опеки должны убедиться, что отказ от участия в приватизации не нарушает права и интересы детей. В частности, будет оцениваться жилищная обеспеченность детей после выписки из муниципальной квартиры (наличие доли в праве собственности на другое жилье, пригодность этого жилья для проживания).

4.     Сделка мены с бабушкой: После приватизации и оформления права собственности на квартиру на вас и бабушку, необходимо правильно оформить сделку мены долей. Важно, чтобы бабушка осознавала последствия сделки и действовала добровольно. Рекомендуется получить нотариальное удостоверение сделки мены, поскольку это повысит ее надежность и снизит риск оспаривания в будущем.

5.     Однократность участия в приватизации: Необходимо учитывать, что право на приватизацию жилья предоставляется гражданам РФ один раз в жизни. Если кто-либо из несовершеннолетних детей вашей сестры в будущем захочет воспользоваться правом на приватизацию, необходимо будет доказать, что в момент приватизации муниципальной квартиры они не участвовали в ней, а их законный представитель (сестра) действовал исключительно в их интересах, обеспечив им жилищные права в другом жилом помещении. В этом случае поможет нотариально заверенное обязательство сестры о том, что ее дети обеспечены жилой площадью.

    Положения статьи 11 Закона N 1541-1 в части сохранения права на однократную приватизацию после совершеннолетия за теми, кто стал собственником в порядке приватизации в несовершеннолетнем возрасте.

4. Минимизация рисков

1.     Оформить все документы надлежащим образом: Получить отказы от участия в приватизации от имени несовершеннолетних детей, заверенные нотариально и одобренные органами опеки и попечительства.

2.     Сохранить документы, подтверждающие добровольность выписки: Справки о регистрации по новому месту жительства, документы о собственности на другое жилье, письменные заявления сестры, подтверждающие отсутствие давления и осознанность ее действий.

3.     Грамотно оформить договор мены с бабушкой: Удостоверить сделку у нотариуса, получить справку о дееспособности бабушки, предусмотреть в договоре положения, подтверждающие ее добровольное волеизъявление.

4.     При возможном возникновении судебного спора, инициировать привлечение органов опеки и попечительства к участию в деле для дачи заключения о соблюдении прав несовершеннолетних.

5. Судебная практика

В подтверждение важности учета прав несовершеннолетних при приватизации можно привести Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2014 N 210-КГ14-5, в котором рассматривался вопрос о сохранении права на получение жилья для несовершеннолетних, участвовавших в приватизации. Хотя данное дело касалось иных обстоятельств (отказ в предоставлении жилого помещения по договору социального найма), оно подчеркивает важность учета прав несовершеннолетних при распоряжении жилыми помещениями.

6. Выводы

Несмотря на то, что вы не можете полностью исключить риск оспаривания приватизации в будущем, он представляется минимальным при соблюдении указанных выше рекомендаций. Наиболее важным является обеспечение добровольности выписки сестры с детьми и получение надлежащим образом оформленных отказов от участия в приватизации, одобренных органами опеки.

Если вам требуется подробная консультация или подготовка документов по этому или любому иному вопросу, то  переходите по ссылке   https://pravoved.ru/lawyer/4244797/ и нажмите кнопку «Общаться в чате» на моей странице.

Так же, если мой ответ был вам полезен, буду признателен за благодарность  https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4244797/ , либо положительный отзыв — это помогает мне продолжать профессиональную работу на сайте.

С уважением, Гуральский Илья.