Чужой капитальный гараж стоит 18 лет на нашей придомовой территории

Александр!

Многое зависит от законности прав на соответствующий земельный участок. Собственники помещений в доме — владельцы общей собственности на придомовую территорию имеют право обратиться в суд с требованием освобождения их участка, если владельцы не докажут законность использования земли.

Если Вам необходима дополнительная консультация либо помощь в составлении письменных документов, можете обратиться в мой чат, по правилам сайта услуги в чате платные.
Всего доброго!

Добрый день, Александр.

Это очень сложная ситуация, и краткий ответ на ваш вопрос: вероятность того, что владельцы чужого капитального гаража смогут оформить его в собственность, крайне низка, но теоретически возможна при соблюдении ряда почти невыполнимых условий.

Давайте разберем ситуацию по порядку, так как она затрагивает несколько ключевых аспектов законодательства.

Главная проблема: Земельный участок

Основное препятствие для легализации гаража — это ваша придомовая территория.

1. Придомовая территория — это общее имущество собственников многоквартирного дома. Она сформирована (стоит на кадастровом учете) и принадлежит всем владельцам квартир в доме на праве общей долевой собственности. Любая установка капитального сооружения на этом участке без согласия всех собственников является самовольной постройкой.
2. Согласие собственников. Чтобы узаконить гараж, его владелец должен был бы получить решение общего собрания собственников помещений в вашем доме о согласии на размещение этого гаража на общем земельном участке. Если такого решения за 18 лет не было, это является грубым нарушением.

Правовой статус гаража: Самовольная постройка

С большой долей вероятности, данный гараж подпадает под определение самовольной постройки (ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Это объект недвижимости, возведенный:

· На земельном участке, не отведенном для этих целей.
· Без получения необходимых разрешений.
· С нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Правовые последствия для самовольной постройки:

· Она не подлежит государственной регистрации и не может быть признана собственностью лица, ее воздвигшего.
· Самовольная постройка подлежит сносу за счет лица, ее построившего, либо за счет лица, которое владеет участком, если оно знало о стройке и не препятствовало ей.

Теоретическая возможность узаконить (легализовать) гараж

Несмотря на вышесказанное, существует исключительная процедура. Владелец гаража может попытаться признать право собственности на самовольную постройку через суд. Для этого ему необходимо доказать одновременно несколько условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

1. Лицо (владелец гаража) является собственником, арендатором или иным законным владельцем земельного участка. В вашем случае это невозможно, так как участок принадлежит вам (собственникам дома). Единственный гипотетический шанс — если он каким-то образом докажет, что гараж был построен до формирования придомовой территории и до разграничения прав на землю, и у него есть какие-то старые документы, дающие право на использование этого клочка земли (что маловероятно для территории в Москве).
2. На момент постройки гараж соответствовал всем градостроительным и строительным нормам (правилам застройки города Москвы). Доказать это спустя 18 лет очень сложно.
3. Сохранить гараж не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Это ключевой момент. Ваши права как собственников жилья в доме будут нарушены, так как гараж занимает часть вашего общего участка. Суд почти наверняка встанет на вашу сторону.

Таким образом, шансы выиграть такой суд у владельца гаража ничтожно малы.

Что можете сделать вы (собственники дома)

Вам не нужно пассивно наблюдать. Вы можете активно действовать для защиты своих прав.

1. Обратиться в местную администрацию (Префектуру округа, Управу района) с заявлением о выявлении самовольной постройки на придомовой территории многоквартирного дома. К заявлению лучше приложить фотографии и желательно собрать подписи других собственников. Администрация обязана провести проверку и, если факт подтвердится, вынести предписание о сносе.
2. Обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о том, что на вашем земельном участке находится незарегистрированный объект, являющийся самовольной постройкой. Это создаст дополнительный барьер для любых попыток его регистрации.
3. Подать иск в суд от имени собственников дома (для этого потребуется решение общего собрания собственников) с требованием о признании объекта самовольной постройкой и его сносе за счет владельца гаража (ст. 222 ГК РФ). Это самый эффективный, но и самый затратный по времени и ресурсам способ.

Краткий вывод

· Владельцам гаража оформить его в собственность практически невозможно.
· Гараж является самовольной постройкой на вашем земельном участке.
· Вы имеете полное право требовать его сноса через обращение в орга власти или через суд.

Рекомендую вам, как инициативной группе собственников, начать с коллективного обращения в Управу вашего района. Также крайне желательно проконсультироваться с юристом, специализирующимся на жилищном и земельном праве, для подготовки грамотных документов.