Как юридически оформить передачу долей в ипотечной квартире, купленной с маткапиталом

Здравствуйте!

Что есть сейчас: квартира в ипотеке, оформленная с использованием мат капитала, срок выплаты через 16 лет. Мат капитал принадлежит семье из 2 родителей и 5-х сыновей, последний из них через 3 года станет совершеннолетним.

Вы сейчас можете заключить соглашение об определении долей в квартире, приобретенной с помощью средств материнского капитала, согласие на это банка как залогодержателя не требуется, в соответствии с ч. 3  ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

3. На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется.

После того, как доли будут определены, совершеннолетний долевой собственник может подарить свою долю другому долевому собственнику. 

Но обязанность по оформлении квартиры в долевую собственность всех членом семьи у Вас возникает сначала, согласно ч. 4 ст. 10 

Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ. 

, подскажите, пожалуйста, как юридически правильно оформить устные договоренности членов семьи на передачу прав владения недвижимости, купленной с использованием маткапитала, одному из членов?

Устно это не представляется возможным оформить .

Здравствуйте, Юлия.

Для начала нужно заключить соглашение об определении долей по вложенному МК в покупку недвижимости, как того требует законодательство РФ, а именно:

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ  «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» -  Статья 10. ч.4 — Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, где сказано, что Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны

 оформить жилое помещение, приобретенное  с использованием средств МК, в общую собственность такого лица, его супруга, детей  с определением размера долей по соглашению.

А далее можно действовать, согласно «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ  — Статья 572. ч.2  -  Договор дарения, где сказано, что  обещание безвозмездно передать кому-либо  имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается 

договором дарения и связывает обещавшего, если содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

 Такое обещание должно быть сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574).

И да, обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Здравствуйте, Юлия.

Существует договор обещания дарения (см. п.2 ст.574 ГК РФ), а также и предварительный договор (ст.429 ГК РФ), но на данный момент ни тот ни другой не  обладают в достаточной степени надежным механизмом, который  обеспечивал бы их исполнимость через 16 лет, т.е. после того, как будет снято обременение. За это время можно погасить ипотеку, в том числе за счет средств, полученных от потенциального покупателя в качестве аванса/задатка, продать объект, при этом обязательство подарить доли в праве, либо заключить основные договоры купли-продажи прекратятся невозможностью исполнения. (ст.416 ГК РФ). Такова судебная практика.

Кроме того, за 16 лет с участниками может случиться всякое (смерть, недееспособность, да даже элементарно поменяться позиция в отношении своих же договоренностей).

В первоначальном взносе помимо мат капитала участвовали деньги родителей жены брата (тоже как помощь, без залогов и прочего).

 Денежные отношения жены брата, ее родителей проще в таком случае оформлять договором займа с возможностью его новации (см. ст.414 ГК РФ), т.е. возврата вместо денег имуществом (доли в квартире). В то же время нерешенными останутся вопросы о равнозначности возвращаемого с учетом изменения стоимости недвижимости, увеличения стоимости за счет неотделимых улучшений объекта и т.д.

Поэтому какого-либо однозначного решения тут нет и быть не может. 

Заключить-то Вы можете любое соглашение, но оно будет служить скорее в качестве психологической поддержки в какой-то степени того, кто обеспокоен вопросом о собственных вложениях, а не реальным и предсказуемым элементом защиты.

Об определении долей в связи с использованием материнского капитала не разъясняю, поскольку Вам и самой известно о таких обязанностях, да и вопрос не об определении долей в соответствии с п.4 ст.10 ФЗ О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей.

С уважением