Хотим сделать реконструкцию (уменьшить площадь) частного дома на две семьи(доли выделены) Как это сделать по закону и с чего начать?

Добрый день! Реконструкция частного дома с уменьшением площади, особенно если он оформлен как дом на две семьи (с выделенными долями), — это достаточно сложная процедура с юридической точки зрения. Вот пошаговая инструкция, с чего начать и как действовать по закону.

Краткий план действий:
Согласование с совладельцем. Это первый и критически важный шаг.
Подготовка проекта. Заказ технического и архитектурного плана у кадастрового инженера.
Уведомление о начале реконструкции. Получение разрешения от местных органов власти (через уведомительный порядок).
Проведение работ. Строительство строго в соответствии с утвержденным проектом.
Ввод в эксплуатацию и регистрация изменений. Получение нового технического плана и внесение данных в ЕГРН.
 
Подробное описание каждого шага:
1. Согласование с совладельцем (самый важный этап)
Поскольку доли в праве собственности выделены, дом является общей долевой собственностью. Любые действия по его реконструкции, особенно те, которые меняют его конфигурацию и площадь, можно проводить только с согласия всех собственников (ст. 247 ГК РФ).

Что нужно сделать: Провести общее собрание собственников. Решение о реконструкции должно быть принято единогласно.
Как оформить: Лучше всего составить письменное соглашение между всеми собственниками, заверенное у нотариуса. В соглашении должно быть указано:

Данные всех собственников.
Решение о проведении реконструкции с целью уменьшения общей площади.
Характер изменений (что именно будет сноситься, перестраиваться).
Порядок финансирования работ.
Распределение новых долей (если после уменьшения площади оно изменится). Это ключевой момент, так как доли должны быть пересчитаны исходя из новой площади помещений, принадлежащих каждой семье.
Без этого согласия начинать работы категорически нельзя. Совладелец может через суд потребовать вернуть все в исходное состояние, и суд встанет на его сторону.

2. Подготовка проекта и технического плана
Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру (или в проектную организацию), который имеет право готовить технические планы. Он должен:

Провести обмеры существующего дома и подготовить технический план в его текущем состоянии.
На основе ваших пожеланий и согласования с совладельцем разработать проект реконструкции. В проекте будет наглядно видно, какие конструкции демонтируются, как изменится планировка и площадь.
Этот проект будет основным документом для получения уведомления от местной администрации.
3. Уведомление о планируемой реконструкции (Разрешительный этап)
Согласно статье 51.2 Градостроительного кодекса РФ, для реконструкции частного дома необходимо направить в местный орган власти (например, Комитет по строительству и архитектуре администрации вашего района/города) уведомление о планируемой реконструкции.

Пакет документов для уведомления обычно включает:

Заполненное уведомление о планируемой реконструкции (форма есть на сайте госуслуг или администрации).
Правоустанавливающие документы на дом (выписка из ЕГРН).
Проект реконструкции, подготовленный кадастровым инженером.
Письменное согласие всех собственников (очень желательно приложить).
Доверенность, если действует представитель.
Администрация рассмотрит ваш проект на предмет соответствия:

Градостроительным нормам (отступы от границ участка, красных линий и т.д.).
Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета.
Противопожарным и санитарным нормам.
Если все в порядке, вы получите Уведомление о соответствии (это и есть разрешение на работы). Если нет — Уведомление о несоответствии.

Важный момент: Уменьшение площади, особенно если оно связано с демонтажом несущих конструкций, требует очень тщательной проработки проекта. Администрация будет придирчиво это проверять.

4. Проведение реконструкции
Работы нужно проводить строго в соответствии с утвержденным проектом. Любые отклонения приведут к тому, что объект не будет принят и не пройдет кадастровый учет.

5. Ввод в эксплуатацию и регистрация изменений
После завершения работ вам необходимо:

Снова вызвать кадастрового инженера. Он осмотрит реальный объект, сверит его с проектом и подготовит новый технический план дома уже в реконструированном виде.
Направить в ту же администрацию Уведомление об окончании реконструкции. К нему прикладывается новый технический план.
Администрация выдаст Уведомление о соответствии выполненных работ ранее направленному уведомлению.
С этими документами и новым техническим планом нужно обратиться в Росреестр (через МФЦ) для внесения изменений в ЕГРН. Только после этого юридически ваш дом будет считаться измененным.
Возможные сложности и подводные камни:
Отказ совладельца. Если один из собственников против, сделать ничего нельзя. Единственный вариант — пытаться договориться или выкупить его долю.
Несоответствие нормам. Администрация может не одобрить проект, если, например, после уменьшения площади нарушатся противопожарные разрывы или площадь дома станет меньше минимально допустимой по ПЗЗ.
Техническая сложность. Демонтаж части здания может повлиять на конструктив всего дома. Нужно очень грамотное инженерное решение.
Налоги. После уменьшения площади кадастровая стоимость дома, а значит, и налог на имущество, могут снизиться.
С чего начать прямо сейчас:
Обсудите все детали со вторым собственником и получите его принципиальное предварительное согласие.
Найдите компетентного кадастрового инженера с хорошими отзывами. Проконсультируйтесь с ним, объясните задачу. Он даст важные практические рекомендации и оценит реализуемость вашего замысла с технической и юридической точек зрения.
Изучите ПЗЗ вашего муниципального образования (обычно их можно найти на сайте местной администрации), чтобы понять, нет ли прямых запретов на такие действия.
Удачи в реализации ваших планов! Это сложный, но выполнимый процесс при грамотном подходе.

Если информация оказалась для Вас полезной, я буду признателен за положительную оценку моего ответа.