Какие есть сложности по иоптеке?

Здравствуйте.

может ли юр лицо-застройщик продать по семейной ипотеке дом, а в стоимость включить стоимость участка, и по открывшейся кредитной линии выкупить участок, построить дом, оформить в собственность юр лица участок и продать клиенту дом с участком? Какие есть сложности по ипотеке?

 Нет, так сделать нельзя.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», предметом ипотеки могут быть земельные участки, здания, жилые дома и иное недвижимое имущество, если права на них зарегистрированы в Росреестре.

Исключение — залог права аренды или прав требования по договору долевого участия, но банки крайне редко принимают в ипотеку право аренды, особенно по программам с господдержкой.

Пока земля у застройщика находится в аренде и дом не построен, банк не может включить их в залог.

Действующие правила семейной ипотеки утверждены Решением Минфина РФ от 26.11.2024 № 24-67381-01460-Р.

Кредит по этой программе выдается только на покупку готового жилья или строительство дома, но банк обязан проверить документы на объект до перечисления средств.

Если земля не оформлена в собственность застройщика или дом не введен в эксплуатацию, сделку не одобрят.

Постановление Правительства Московской области от 14.04.2025 № 373-ПП разрешает выкуп земельных участков по льготной цене 3% от кадастровой стоимости только собственникам зданий, расположенных на этих участках.

Это означает, что сначала на участке должен быть построен и зарегистрирован дом, и лишь после этого застройщик сможет выкупить землю у области.

Если попытаться использовать средства семейной ипотеки для одновременного выкупа земли и строительства дома, это будет нарушением правил программы — кредит признают нецелевым, и господдержка пониженной ставки перестанет действовать.

Таким образом:

1. Банк не примет в залог участок, который находится в аренде.

2. Без зарегистрированного права собственности на землю и дом ипотеку не одобрят.

3. Землю можно выкупить по льготной цене только после того, как на ней построен и зарегистрирован дом.

4. Попытка включить в кредит стоимость еще не выкупленной земли приведет к нарушению условий программы семейной ипотеки.

(только сначала оформить на физ лицо, на участке построить в ипотеку дом, а потом землю оформить в собственность)

 На практике действительно сначала нужно построить дом за счет собственных средств застройщика, затем оформить право собственности на дом, выкупить землю по 3% кадастровой стоимости, зарегистрировать участок на юрлицо, и только после этого продавать клиенту готовый объект — дом с земельным участком по семейной ипотеке.

Таким образом, схема, при которой банк сразу перечисляет деньги, а застройщик на них выкупает участок и строит дом, невозможна.

Сначала необходимо полностью оформить объект, чтобы банк мог выдать ипотеку на готовое домовладение.

Здравствуйте, Марианна!

Наиболее распространенная проблема заключается в том, что банки крайне редко предоставляют ипотечные кредиты на покупку земельных участков, находящихся в аренде. Основная причина связана с рисками заемщика, ведь аренда ограничена сроком, и заемщику придется регулярно продлевать её срок, что создает дополнительные трудности для банка.

Вот почему банки предпочитают выдавать ипотечные займы только на земельные участки, находящиеся в полной собственности покупателя.

Один из возможных вариантов решения состоит в следующем:

Продажа осуществляется юридическим лицом на основании имеющегося права аренды на землю.
Покупатель приобретает недвижимость, используя ипотечный кредит, выданный банком, включив в стоимость приобретаемого жилья также цену земли.
После завершения строительства продавец получает согласие банка на оформление сделки купли-продажи, регистрирует переход права собственности на землю от себя к покупателю.

Статья 271 ГК РФ гласит, что собственник строения автоматически наследует право владения землей, на которой оно расположено.

Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускает использование земельных участков, принадлежащих третьим лицам, в качестве залога по обязательствам должника, вытекающим из кредитных обязательств.

Продажа домов с включенной стоимостью земельного участка возможна.