Имею в деревне 2 домика на одной земле могу ли я их сдавать после 1го сентября имею ип, и если нет то как быть

Здравствуйте,  Андрей.

О каком регионе идет речь?

Сдавать планируете посуточно или в долгосрочный найм (аренду)?

Если в долгосрочную аренду (найм), то и сейчас можете этим заниматься, это не противоречит статье 17 ЖК и виду разрешенного использования земельного участка.

Здравствуйте.

После 1 сентября Вы сможете продолжать сдавать жилые дома в деревне как индивидуальный предприниматель, но исключительно по договору найма жилого помещения, а не в формате предоставления гостиничных услуг. Данное ограничение введено пунктом 4.1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, который вступил в силу согласно Федеральному закону от 24.07.2023 № 549-ФЗ. Запрет распространяется на использование любых жилых помещений, включая индивидуальные жилые дома, для оказания гостиничных услуг.

Ключевым моментом является разграничение деятельности по найму жилья и предоставления гостиничных услуг. Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности пунктом 1 статьи 671 ГК РФ, и предполагает передачу помещения для проживания без сопутствующего гостиничного сервиса (уборка, смена белья, питание). Гостиничные же услуги, напротив, включают комплексный сервис и краткосрочное размещение. Суды, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 19.08.2013 по делу № А40-16140/13-113-149, уже проводили такое разграничение, указывая на наличие дополнительных услуг как признак гостиничной деятельности.

Для соответствия новым требованиям Вам необходимо пересмотреть Вашу текущую модель деятельности. В первую очередь, убедитесь, что Ваши договоры с постояльцами четко сформулированы как «договоры найма жилого помещения» и исключите из них любые упоминания о «гостиничных услугах» или «сервисе». Следует отказаться от предоставления любых услуг, которые могут быть квалифицированы как гостиничные (например, ежедневная уборка, завтраки, трансфер). Также важно проверить вид разрешенного использования (ВРИ) Вашего земельного участка на соответствие деятельности по найму жилья, поскольку несоответствие ВРИ может повлечь административную ответственность согласно Земельному кодексу РФ, как показывает Постановление Верховного Суда РФ от 25.04.2018 № 301-АД18-3604. Не забудьте о соблюдении санитарных, противопожарных и строительных норм, невыполнение которых также влечет ответственность, что подтверждается, например, Постановлением Верховного Суда РФ от 12.12.2016 № 305-АД16-16781.

Таким образом, Вы можете продолжать предпринимательскую деятельность по сдаче домов в деревне, используя статус ИП и применяя подходящий налоговый режим (например, УСН, ПСН или НПД согласно Федеральному закону от 27.11.2018 № 422-ФЗ), но с обязательным условием исключения из Вашей практики предоставления услуг, характерных для гостиниц. Это позволит Вам избежать рисков нарушения нового законодательства.

Добрый день!  А почему у вас сомнения возникли? Если вы сдавали жилые дома в аренду, то в соответствии со ст 30 ЖК РФ можете продолжать это делать. 

собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей

также если ваш жилой дома на земельном участке для ИЖС расположен в Приморском крае, то при условии соблюдения требований с 1 сентября можете подать документы на включение ваших домов в реестр классифицированных средств размещения согласно Федерального закона от 07.06.2025 N 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» 

Подавать документы надо согласно закона в уполномоченный орган в вашем регионе, который ведет реестр классифицированных средств размещения.

Андрей, добрый день.

могу ли я их сдавать после 1го сентября 

Да, можете — но с нюансами.

С 1 сентября 2025 года действует правило — жилые дома нельзя использовать для гостиничных услуг (ежедневная уборка, питание, трансфер, бронирования «как в отеле»).

Это прямо закреплено в п. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ (Федеральный закон от 15.04.2019 № 59-ФЗ).

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

Но сдавать дома как жильё — можно.

Для этого нужно заключать именно договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ).

Такой договор подходит и для долгосрочной, и для посуточной аренды.

Главное — не предоставлять дополнительные услуги, которые превращают аренду в гостиничный сервис.

В Приморском крае действительно действует с 1 сентября 2025 года будет действовать эксперимент по гостевым домам (Федеральный закон от 07.06.2025 № 127-ФЗ).

Он нужен только тем, кто хочет официально работать именно как «гостевой дом» с сервисом.

В этом случае придётся пройти классификацию и внести объект в реестр.

Если же вы просто сдаёте жильё без гостиничных услуг — этого делать не требуется.