Можем мы сперва купить дом а потом продать квартиру?

все зависит от разрешения опеки и попечительства, думаю оно будет если вы укажите в договоре доли детей не менее тех что были у них в квартире (по площади)

в ипотеку, как нам действовать? Можем мы сперва купить дом а потом продать квартиру? Разрешение в банке дали что доли детям тоже будут выделены.

 Добрый день! Нет, так делать не стоит, в первую очередь Вам нужно предварительное согласие органа опеки чтобы понимать какие условия продажи в ней будут ( ст. 37 ГК РФ). Если сначала купить дом и выделить доли опека не зачтет это как использование средств, вырученных от продажи детских долей поэтому если не хотите неприятных сюрпризов так делать не стоит. 

Добрый день! 

Сначала надо получить разрешение от опеки в соответствии со ст. 37 ГК РФ.

Опека может разрешить продажу долей детей при условии, что при покупке жилья детям будет предоставлено равноценное жилье

Здравствуйте.

Ваша ситуация, когда Вы планируете сначала приобрести дом в ипотеку с выделением долей детям, а затем продать текущую квартиру с детскими долями, является реализуемой, но требует тщательной подготовки. Ключевым условием здесь будет получение предварительного разрешения от органов опеки и попечительства (далее – ООП) именно на такую последовательность действий, а также наличие безусловного согласия банка на выделение долей несовершеннолетним в ипотечном объекте.

Любые сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, требуют разрешения ООП, что прямо предусмотрено пунктом 1 статьи 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Основной принцип работы ООП – не допустить ухудшения жилищных условий ребенка. В Определении Верховного Суда РФ от 12.02.2019 № 41-КГ18-47 указано, что разрешение выдается, если отчуждение имущества не повлечет уменьшение или ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего. Ваша схема создает временной разрыв, поэтому ООП потребуется убедительное обоснование и гарантии. Согласие банка на выделение долей детям в ипотечном жилье (включая земельный участок в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ) является важным, но ООП также должно одобрить такое обременение. При этом, как разъяснено в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, суды проверяют соответствие сделки интересам подопечного.

При наличии временного разрыва между сделками ООП может потребовать зачисления средств, причитающихся детям от продажи квартиры, на специальный номинальный счет, открытый на имя ребенка. Это предусмотрено пунктом 3 статьи 18 и пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 20.11.2013 (пункт 1) подтверждает право ООП обязать родителей зачислить денежные средства на отдельный счет. Если при покупке текущей квартиры использовался материнский капитал, обязанность выделить доли детям переносится на новое жилье согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ.

Таким образом, Вам необходимо подать в ООП максимально детализированное заявление, четко изложив предлагаемую последовательность сделок, предоставить полный пакет документов на приобретаемый дом и официальное подтверждение от банка о согласии на выделение долей детям в ипотечном имуществе. Любое несоблюдение требований ООП или нарушение прав несовершеннолетних может повлечь признание сделки недействительной, при этом срок исковой давности для ребенка может исчисляться с момента достижения им совершеннолетия, согласно пункту 2 статьи 166 и пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.