Разве на ИЖС нельзя строить садовый дом?

Здравствуйте! Нет, нельзя — по п. 10 ст. 51.1 ГрК РФ, орган вправе отказать в уведомлении о планируемом строительстве, если параметры объекта не соответствуют ВРИ участка, правилам землепользования и застройки

ГрК РФ Статья 51.1. Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома

10. Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке направляется застройщику только в случае, если:

Садовый дом, классифицируется как строение для сезонного (временного) пребывания, без требований к круглогодичному комфорту и предназначен для участков с ВРИ «садоводство». На участке с ВРИ ИЖС разрешено строить только объект ИЖС  то есть капитальный жилой дом, предназначенный для постоянного проживания с возможностью регистрации по месту жительства. Садовый дом  это нежилое строение для сезонного использования. Строить садовый дом на ИЖС нельзя, потому что это нарушает ВРИ участка  администрация проверяет это при подаче уведомления о планируемом строительстве  ст. 51.1 ГрК РФ.

Здравствуйте, уважаемая Ира!

Смотрите, буду говорить простым и доступным языком, чтобы Вам было понятно.

Значит, в данном конкретном Вашем случае, с учётом предоставленной Вами информации, досконально проанализировав Вашу ситуацию, по достаточно существенному вопросу о том, возможно на ИЖС можно строить садовый дом, и законен ли отказ Администрации, то с «правовой» точки зрения, хотел бы пояснить следующее.

Во-первых, прежде всего, отмечу, то что в своей правоприменительной практике ведения подобных судебных дел, имеет место быть когда, как должностные лица органов местного самоуправления (Администрации), зачастую в силу их «некомпетентности» которые ничего не понимают и трактуют законодательство «по своему» превышают свои служебныполномочия, тем самым злостно нарушая права граждан, при имеющихся земельных участков, как на правах аренды так и собственности (ст.209 ГК РФ).

Иными словами, творят безобразие и «беззаконие» и предвзято и преднамеренно вводя граждан в заблуждение, незаконно отказывают по «надуманным» основаниям отказывают в строительстве садовых домиков на ИЖС.

Во-вторых, если прямо руководствоваться действующим законодательством РФ, то кончено любой владелец может быть ограничен видом разрешенного использования (ВРИ) участка и это правила, которые определяют, что можно делать и строить на территории, а что нельзя. Все возможные ВРИ перечислены в приказе Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

И согласно части 7 статьи 511 Градостроительного кодекса РФ орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, должен проводить тщательную проверку, (но не нарушая права граждан) в том числе, допустимости размещения объекта индивидуальногжилищного строительства или садового дома в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

И в целом любое строительство на землях, с тем или иным ВРИ регулируется общими нормами Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд..» и правилами землепользования застройки муниципального образования, либо, если такие правила не установлены, нормами градостроительного регламента, установленными для соответствующей территории (муниципального образования).

Где в частности, согласно ст. 23 Закона № 217-ФЗ предельные параметры разрешенного строительства зданий, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры такого дома не обязательно должны соответствовать и требования п. 39 ст. 1 ГрК РФ.

Вместе с тем, нужно понимать, так как «ИЖС» — это именно «индивидуальное» жилищное строительство и эти земли всегда расположены в границах городов, сёл, посёлков, а поэтому на них возможно возводить капитальные постройки, в том числе и садовые домики для проживания и личных нужд.

И по общему правилу, соответствии с ч. 17 ст. 51, ст. 55 ГрК РФ выдача разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае строительства на садовом земельном участке жилого или садового дома.

А поэтому если руководствоваться нормой закона, а именно, п.10 ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), то нет прямого запрета на строительство садовых домов на ИЖС, а соответственно и нет откуда оснований у администрации в отказе, так как Вы ничего не нарушили.

А соответственно на участках под ИЖС вполне разрешается строить, не только садовые домики, но и индивидуальные жилые дома (дома с определенными характеристиками), в которых даже возможно оформить постоянную регистрацию. Также разрешаются бытовые постройки — бани, сараи, беседки и пр., которые будут использоваться исключительно для собственных нужд.

С учетом изложенного за Вами сохраняется право, на строительство садового дома на ИЖС, так как нет прямого запрета, а соответственно действия и отказ должностных лиц органов местного самоуправления (Администрации) – являются незаконными.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное данном конкретном Вашем случае, с юридической точки, рекомендовал бы Вам,

Ничего не ждать, а предварительно уже сейчас направить письменную досудебную претензию Администрации с требованием о даче официального разъяснения на каком основании, с видом разрешенного использования ИЖС идет незаконный запрет на строительство садового дома.

И получить от них официальный ответ и повторный отказ.

Так как претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора является обязательным в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 132 ГПК РФ, ч. 3 ст. 4 КАС РФ).

Параллельно можете также направить им свой ответ на их требования (отказ), о том, что нет никаких нарушений с Вашей стороны, и что если руководствоваться нормой закона, а именно, п.10 ст.51.1 ГрК РФ, то нет прямого запрета на строительство садовых домов на ИЖС, а соответственно и не оснований у администрации для отказа.

Параллельно и незамедлительно необходимо обратится с жалобой в органы Прокуратуры, для проведения проверки в отношении должностных лиц органов местного самоуправления (Администрации), на предмет законности отказа с их стороны, а также занезаконные действия, превышение должностных полномочий, самоуправство и привлечение к ответственности (ст.10 ФЗ «О прокуратуре РФ» от 17.01.1992 N 2202-1).

Так как в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 1, ст. 10, Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации», «Инструкции о порядке рассмотрения и разрешения обращений и приема заявителей в органах прокуратуры» (утв. Приказом Генпрокуратуры России от 30.01.2013 N 45) Прокуратура осуществляет надзор за соблюдением прав и свобод человека и гражданина, а также рассматривает, проверяет, и разрешают поданные заявления, жалобы, обращения и иные сообщения о нарушении прав и свобод человека и гражданина.

(Прокуратура по данному факту вполне может инициировать проведение проверки Администрации и посодействовать и защитить Ваши интересы как собственника земельного участка).

Также не лишним будет направить заявление в территориальный Следственный комитет области, о проведении доследственной проверки (ст.144-145 УПК РФ), в целях по данному факту совершения противоправных действий по установлению вины всех вопиющих фактов злоупотребления должностным (служебным) положением сотрудников Администрации для решения вопроса о возбуждении уголовных дел и привлечении к уголовной ответственности по ч. 1 ст. 293 УК РФ («Халатность»), ч.1 ст.330 УК РФ («Самоуправство») ст. 285 УК РФ («злоупотребление должностными полномочиями»), ст. 286 УК РФ («Превышение должностных полномочий»), п. «е» ч. 3 ст. 286 УК РФ («превышение должностных полномочий, совершенное из личной заинтересованности»).

В противном случае Вы сохраняете за собой право на обращение и предъявление административного иска к Администрации об оспаривании незаконных действий и бездействий должностными лицами и признании незаконным отказа в согласовании построй садового дома, обязании согласовать разрешение на постройку, в целях дальнейшей регистрации, а также взыскании возмещении ущерба (ст.15 ГК РФ), прочих расходов и убытков (ст.15 ГК РФ), возмещения компенсации морального вреда (ст.151 ГК РФ), в судебном порядке.

Поэтому действуйте уважаемая Ира, нужно не отчаиваться, а добиваться и отстаивать свои законные имущественные права, закон однозначно на Вашей стороне, все у Вас обязательно получится. И у Вас есть не просто шансы, но и основания отстоять свою правоту, и построить «садовый» дом на ИЖС.

Рад был Вам максимально помочь!

С уважением,

Частнопрактикующий юрист

Виталий Александрович