Можно ли покупать дом на земле для садоводства и не грозит ли снос зарегистрированного жилья?

Question

Добрый день! Вышли на сделку по покупке земли (6 кв.м) с готовым домом (118 кв.м), оформленным как жилой, со своим кадастровым номером, но в последний момент я обратила внимание, что земля сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: ведение садоводства. В Росреестре мне сказали, проверив по кадастровому номеру земли, что на этом участке нельзя строить жилые дома, только дачные. Скажите, пожалуйста, насколько безопасно покупать данную недвижимость, не снесут ли дом. Застройщик говорит, что раз дом зарегистрирован в ЕГРН, как жилой, значит были пройдены все проверки и по документам все чисто.

Артем Троянов · Answer

Здравствуйте! На садовом земельном участке, который относится к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «ведение садоводства», разрешено строительство не только садовых домов (для сезонного проживания), но и жилых домов (для постоянного проживания), а также хозяйственных построек и гаражей. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/d551967dd11198962ea685570e278e01176e6a7f/ Ведение садоводства Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с к одом 2.1, хозяйственных построек и гаражей 13.2 Застройщик в целом прав если дом уже зарегистрирован в ЕГРН как жилой объект с собственным кадастровым номером, это предполагает, что он прошел необходимые проверки на соответствие нормам включая вид разрешенного использования земли на момент регистрации. Оснований для сноса нет, так как это не самовольная постройка. ЗК РФ Статья 77 . Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения 2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья,… объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянски ми (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд. Если дом зарегистрирован в ЕГРН как жилой с присвоенным кадастровым номером, это подтверждает, что он прошел государственную регистрацию и, вероятно, соответствовал требованиям на момент регистрации. Согласно ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», сведения, внесенные в ЕГРН, считаются достоверными, пока не доказано иное. Таким образом, застройщик прав в том, что регистрация дома в ЕГРН как жилого свидетельствует о прохождении определенных проверок на момент регистрации. Также для проверки документов можете нанять риелтора.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Не всегда на практике государственная регистрация права собственности на жилой дом означает само по себе, что все законно.Иногда встречаются и нарушения, но право регистрируют. Формально документы в Вашем случае не вызвали сомнений и Росреестр право собственности продавца зарегистрировал на дом как жилой. И скорее всего не было вопросов и в части вида разрешенного использования. Их и не могло быть, так как на земле с ВРИ для ведения садоводства можно строить не только садовые, но и жилые дома. Так, согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412 ВРИ «Ведение садоводства» (код 13.2) предполагает размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома. Неплохо было бы уточнить какая териториальная зона у земельного участка. Если это территориальная зона СХ2 судя по ВРИ «Веденеи садоводства» (код 13.2), то она допускает размещение жилых строений. Лично меня больше смущает лишь слишком маленькая площадь земельного участка, нехарактерная для земли такой категории как «земли сельскохозяйственного назначения (6 кв.м.).Надо разбираться почему это произошло. Так как на участке 6 кв.м. объективно не может быть размещен жилой дом с площадью 118 кв.м. Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Евгения. Отвечаю как эксперт сайта. Верятнее всего регистрация права собственности на жилой дом производилась по так называемой дачной амнистии (статья 70 ФЗ О государственной регистрации недвижимости), в упрощенном порядке. Соответственно по данной норме не проверяются все возможные ограничения и запреты. Приобретение жилого дома на земельном участке сельскохозяйственного назначения с ВРИ «ведение садоводства» предусматривает некоторые возможные сложности: регистрацией по месту жительства и пребывания, невозможность регистрации ИП (ООО) в таком доме, сложности с присвоением адреса такому дому, необязательность обслуживания дорог, проездов к такому дому Администрацией. Рекомендую заказать как минимум экспертное заключение кадастрового инженера по законности местонахождения дома на данном участке с учетом отступов, ограничений в использовании в силу статьи 56 Земельного кодекса РФ. С уважением! Г.А. Кураев