Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как нам правильно с ним оформить процедуру об отказе покупки нашей квартиры?
Здравствуйте. Продаём квартиру через ипотеку. Раньше наш дом был общежитием, потом изменился статус на жилой многоквартирный дом. Но в зелёнке написано комнаты в коммунальной квартире. Банк запросил нотариальный отказ от соседей на этаже. Один из соседей сейчас проходит процедуру банкротства. Как нам правильно с ним оформить процедуру об отказе покупки нашей квартиры?
Здравствуйте! Очень важный нюанс — если в выписке ЕГРН по-прежнему указано «комната в коммунальной квартире», то по закону (ст. 250 ГК РФ) действует право преимущественной покупки у соседей, и именно поэтому банк требует нотариальные отказы.
Теперь к вашей ситуации:
1. Сосед в процедуре банкротства
Если сосед признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура (реструктуризация или реализация имущества), то распоряжение имуществом и сделками от его имени осуществляет финансовый управляющий (ст. 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Это значит, что нотариальный отказ должен подписывать не сам сосед, а его финансовый управляющий, действующий от его имени.
2. Как действовать вам
Выясните у соседа или через определение арбитражного суда Ф.И.О. и контакты финуправляющего.
Подготовьте проект уведомления о продаже комнаты (или квартиры, если в «зелёнке» всё ещё числится коммунальная собственность).
У нотариуса направьте уведомления всем соседям, включая банкрота.
Если у соседа идёт банкротство, нотариус направит уведомление именно финансовому управляющему.
По закону (ст. 250 ГК РФ) соседи имеют 1 месяц на ответ.
Если они не воспользуются правом покупки, нотариус выдаст вам отказы (или отметку об отсутствии ответа).
3. Важный момент
Если в ЕГРН объект оформлен как «комната в коммунальной квартире», то юридически это именно комната, а не отдельная квартира. Поэтому нотариальное уведомление и отказы — обязательная часть сделки.
4. Что делать, если управляющий «теряется»
Если управляющий игнорирует уведомление, нотариус по истечении месяца оформит справку о том, что сосед (в лице управляющего) не воспользовался преимущественным правом. Этого будет достаточно банку.
Вы самостоятельно отказ оформить не сможете — нужен нотариальный порядок.
Вывод:
В вашем случае нотариус должен направить уведомление именно финансовому управляющему соседа-банкрота, и уже его подпись (или молчание в течение месяца) будет иметь юридическую силу. Это стандартная практика в сделках, когда соседи в процедуре банкротства.
Понял вашу ситуацию. Она достаточно типичная для сделок с коммунальными квартирами, где нужно соблюсти право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).
Разберёмся по шагам:
1. Что требует закон
Продавец обязан уведомить других собственников о продаже доли/комнаты: цена, условия, реквизиты сделки.
Срок — 1 месяц с даты уведомления. Если в течение этого времени сосед не воспользовался правом покупки, можно продавать третьему лицу.
2. Важный момент про форму уведомления
Закон не требует личного вручения под роспись.
Достаточно направить заказным письмом с уведомлением о вручении или через нотариуса.
Если адресат уклоняется от получения, факт направления (штамп почты, уведомление о невозможности вручения, акт нотариуса о направлении уведомления) — считается надлежащим уведомлением.
Судебная практика подтверждает: уклонение от получения корреспонденции не лишает юридической силы уведомление, если отправка была надлежащим образом оформлена (Определение ВС РФ № 5-КГ15-135).
3. Почему банк отказал
Банк перестраховывается, так как для него важно исключить риски оспаривания сделки.
Они хотят «железобетонный» документ:
либо личную подпись соседа на уведомлении,
либо почтовое уведомление «вручено»,
либо нотариальный акт о том, что уведомление вручить невозможно, и адресат уклоняется.
Обычный возврат корреспонденции или копия уведомления без акта нотариуса банк может посчитать недостаточными.
4. Что можно сделать
Попросить нотариуса составить акт:
что уведомление направлено,
что адресат уклонялся от получения,
приложить доказательства (почтовые квитанции, возврат письма).
Такой акт имеет ту же силу, что и вручение.
Если банк всё равно настаивает — можно:
предоставить им нотариальное заверение факта отправки и возврата письма;
либо попробовать через суд признать право продажи без согласия (но это дольше).
В крайнем случае — обратиться в другой банк (иногда практики у разных банков отличаются, и часть кредитных организаций принимает именно такие уведомления).
Вывод: по закону у вас всё сделано правильно. Но чтобы «успокоить» банк, лучше взять у нотариуса отдельный акт о невозможности вручения уведомления из-за уклонения. Это самый надёжный вариант и суды такую практику признают.