Как лучше поступить с договором дду?

Добрый день. В данном случае застройщик, скорее всего, нарушит срок сдачи объекта, оговоренный в договоре долевого участия. В этом случае Вы вправе обратиться к застройщику с вопросом о расторжении договора долевого участия и возврате денежных средств за объект недвижимости. 

Добрый день, Наталья!

Ваша ситуация, когда дом достроен, но не сдан из-за обрушения берега и связанных с этим судебных разбирательств, является достаточно сложной и требует взвешенного подхода к дальнейшим действиям с договором долевого участия (ДДУ). Важно понимать ваши права и возможные пути решения проблемы.

1. Анализ применимых правовых норм

Отношения между участником долевого строительства (дольщиком) и застройщиком регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214-ФЗ).

2. В вашей ситуации могут быть применены следующие положения ФЗ № 214-ФЗ:

Нарушение срока передачи объекта долевого строительства: Согласно части 1 статьи 6 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект в срок, предусмотренный договором. Если этот срок нарушен, застройщик обязан уплатить неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ (для граждан – в двойном размере) за каждый день просрочки.
Право дольщика на односторонний отказ от ДДУ: Вы можете расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке во внесудебном порядке, если застройщик просрочил передачу объекта более чем на два месяца (пункт 1 части 1 статьи 9 ФЗ № 214-ФЗ).
Право дольщика на расторжение ДДУ через суд: Договор может быть расторгнут в судебном порядке по вашему требованию в случае: прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан (пункт 1 части 1.1 статьи 9 ФЗ № 214-ФЗ);
существенного изменения проектной документации или изменения назначения общего имущества (пункты 2, 3 части 1.1 статьи 9 ФЗ № 214-ФЗ). Ситуация с обрушением берега и связанными с этим судами, вероятнее всего, попадает под основания для судебного расторжения, так как она очевидно препятствует своевременной сдаче объекта.
Последствия расторжения ДДУ: В случае расторжения ДДУ (как в одностороннем, так и в судебном порядке), застройщик обязан в течение двадцати рабочих дней (при одностороннем отказе) или десяти рабочих дней (при судебном расторжении) со дня расторжения договора возвратить уплаченные вами денежные средства, а также уплатить проценты за пользование этими средствами (часть 2 статьи 9 ФЗ № 214-ФЗ).
Мораторий на неустойки: Важно учитывать Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам. Согласно этому постановлению, проценты при расторжении ДДУ не начисляются за периоды с 22.03.2024 по 30.06.2025. Также проценты за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 начисляются по ставке не выше 7.5%. Это означает, что вы не сможете взыскать проценты за указанные периоды.
Закон о защите прав потребителей: На отношения между вами как физическим лицом и застройщиком распространяются положения Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Это дает вам право выбора суда (по месту нахождения застройщика, по вашему месту жительства или по месту нахождения объекта) и право на взыскание штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом, если застройщик не удовлетворит ваши требования в добровольном порядке (пункт 3 статьи 10 ФЗ № 214-ФЗ).
Снижение размера взыскиваемых сумм: Суды, как правило, применяют статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и снижают размер неустойки (процентов за пользование денежными средствами) по заявлению застройщика, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Это подтверждается позицией Верховного Суда РФ.
3. Судебная практика
Судебная практика по расторжению ДДУ при неисполнении обязательств застройщиком подтверждает право дольщика на возврат средств и компенсации.

Верховный Суд РФ в Определении от 24.07.2018 № 4-КГ18-43 разъяснил, что статья 32 Закона о защите прав потребителей (право потребителя на односторонний отказ от договора оказания услуг) неприменима к отношениям между дольщиком и застройщиком, так как вопросы расторжения ДДУ уже урегулированы статьей 9 ФЗ № 214-ФЗ как специальным законом. Это означает, что расторжение возможно только по основаниям, предусмотренным 214-ФЗ.
В Определении Верховного Суда РФ от 27.02.2018 № 78-КГ17-99 было признано, что проценты, уплаченные дольщиком по кредитному договору в период просрочки исполнения застройщиком обязательства по возврату денежных средств, могут быть взысканы как убытки. Это может быть применимо, если вы брали кредит на оплату ДДУ и продолжаете платить проценты, в то время как застройщик не возвращает деньги.
4. Конкретные рекомендации и алгоритм действий
В вашей ситуации, учитывая обрушение берега и судебные процессы, наиболее целесообразным будет расторжение ДДУ. Простое ожидание может привести к большим финансовым потерям и потере времени.

Вариант 1: Односторонний отказ от ДДУ (если просрочка передачи более 2 месяцев)
Если срок передачи объекта по вашему ДДУ просрочен более чем на 2 месяца, это является безусловным основанием для одностороннего отказа.

Направление уведомления: Направьте застройщику письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ. В уведомлении укажите, что договор считается расторгнутым с момента получения застройщиком данного уведомления. Уведомление отправьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по юридическому адресу застройщика.
Возврат денежных средств: Застройщик обязан вернуть вам уплаченные средства и проценты (часть 2 статьи 9 ФЗ № 214-ФЗ) в течение 20 рабочих дней с даты расторжения (т.е., получения им уведомления).
Обращение в Росреестр: После направления уведомления, вы также можете подать заявление в Росреестр о регистрации расторжения ДДУ.
Обращение в суд (в случае невозврата средств): Если застройщик не вернет деньги в установленный срок, обращайтесь в суд с иском о взыскании: суммы, уплаченной по ДДУ;
процентов за пользование чужими денежными средствами (исходя из ставки, предусмотренной частью 2 статьи 9 ФЗ № 214-ФЗ), за исключением периодов действия моратория (Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326);
процентов за нарушение срока возврата денежных средств (часть 6 статьи 9 ФЗ № 214-ФЗ), также с учетом моратория;
компенсации морального вреда;
штрафа в размере 50% от присужденной суммы (пункт 3 статьи 10 ФЗ № 214-ФЗ);
судебных расходов.
Вариант 2: Расторжение ДДУ через суд (если нет 2-месячной просрочки или другие существенные основания)
Если просрочка еще не достигла 2 месяцев, но обрушение берега и судебные процессы очевидно свидетельствуют, что объект не будет сдан в срок, вы имеете право на расторжение ДДУ в судебном порядке.

Досудебная претензия: Хотя для судебного расторжения претензионный порядок не всегда обязателен, его направление застройщику может быть полезным для последующего взыскания потребительского штрафа. В претензии изложите обстоятельства, указывающие на невозможность сдачи объекта в срок, и требуйте расторжения ДДУ и возврата средств.
Подача искового заявления: Подготовьте и подайте исковое заявление в суд. В иске укажите следующие требования: расторжение ДДУ;
взыскание уплаченных по договору денежных средств;
взыскание процентов по частям 2 и 6 статьи 9 ФЗ № 214-ФЗ (с учетом моратория);
возмещение убытков (например, проценты по кредиту, если брали, как в Определении Верховного Суда РФ от 27.02.2018 № 78-КГ17-99);
компенсацию морального вреда;
штраф в размере 50% от присужденной суммы;
возмещение судебных расходов.
Подсудность: Вы можете выбрать суд по месту нахождения застройщика, по вашему месту жительства или по месту нахождения объекта долевого строительства.
Исполнительное производство: После вступления решения суда в законную силу, получите исполнительный лист и предъявите его в Федеральную службу судебных приставов для принудительного взыскания.
Общие рекомендации:
Анализ финансового состояния застройщика: До принятия окончательного решения о расторжении ДДУ, особенно если вы планируете вернуть деньги, крайне важно провести предварительный анализ финансового состояния застройщика. Если застройщик находится на грани банкротства или уже проходит процедуру банкротства, процесс возврата денег будет значительно сложнее и может осуществляться через реестр требований кредиторов или Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Ипотека и эскроу-счет: Если ДДУ заключен с использованием ипотеки и/или эскроу-счета, процедура расторжения имеет свои особенности. При расторжении ДДУ, оплаченного через эскроу-счет, деньги возвращаются напрямую из банка после регистрации расторжения ДДУ в Росреестре (статья 15.5 ФЗ № 214-ФЗ). В случае ипотеки, потребуется взаимодействие с банком.
5. Возможные правовые риски и их минимизация
Риск снижения сумм: Суд может снизить размер взыскиваемой неустойки и процентов на основании статьи 333 ГК РФ.Минимизация: Грамотно обосновывайте размер неустойки и убытков в исковом заявлении, апеллируя к масштабу нарушения и вашим фактическим потерям.
Риск банкротства застройщика: Если застройщик будет признан банкротом, возврат средств может быть затруднен и занять длительное время. Вы будете включены в реестр требований кредиторов.Минимизация: Регулярно отслеживайте информацию о застройщике (например, через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве). Чем раньше вы начнете процедуру расторжения, тем выше шанс получить деньги до начала процедуры банкротства.
Длительность судебных процессов: Судебные разбирательства могут затянуться на месяцы.Минимизация: Тщательная подготовка документов, своевременная подача ходатайств, активное участие в процессе или привлечение квалифицированного юриста могут сократить сроки.
6. Выводы
Учитывая, что дом достроен, но не сдан в эксплуатацию из-за обстоятельств, связанных с обрушением берега и судебными разбирательствами, наилучшим решением для вас является расторжение договора долевого участия. Это позволит вам вернуть вложенные средства и получить предусмотренные законом компенсации. Выбор между односторонним или судебным расторжением зависит от конкретных условий вашего ДДУ и степени просрочки.

Если мой ответ был полезен, прошу дать ему оценку.
Также буду признателен за поддержку здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4221856/
Это помогает мне уделять время бесплатным консультациям.
Спасибо за внимание к моей работе!