Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
• Обязательно ли лично присутствовать в регионе, где находится объект недвижимости?
Здравствуйте! Хочу купить квартиру в России для своих родителей, находясь за границей. Квартира находится в южном регионе страны.
Родители проживают в Сибири, а продавец также за границей — у него есть нотариальная доверенность на свою маму, которая находится на Дальнем Востоке. Никто из сторон не находится в том регионе, где расположена недвижимость, и никто не планирует туда ехать. Мы не планируем использовать электронную подпись, так как у представителя продавца (ее мамы) нет опыта работы с такими системами.
Планируем провести сделку следующим образом:
1. Каждая сторона подписывает бумажный договор купли-продажи у нотариуса по месту своего проживания.
2. Оригиналы договора пересылаются между сторонами по почте до финальной подписи.
3. Документы (договор, доверенности, заявления, копии паспортов и т.п.) затем отправляются:
• либо в Росреестр по почте — в регион, где расположена квартира,
• либо через представителя или нотариуса в другом регионе (если это допустимо).
Вопросы:
• Допустимо ли проводить сделку в таком формате?
• Можно ли подавать документы в Росреестр по почте, если они подписаны разными сторонами у разных нотариусов?
• Обязательно ли лично присутствовать в регионе, где находится объект недвижимости?
• Может ли МФЦ или нотариус в регионе проживания родителей подать документы, если объект в другом регионе?
Заранее благодарю за помощь и любые рекомендации.
– нужно ли прикладывать какую-либо расписку, подтверждение расчётов или перевода денег к пакету документов для Росреестра?
– влияет ли это как-то на подачу документов или налогообложение сторон?
Здравствуйте! Анна !
1. Можно ли подписывать договор у разных нотариусов и пересылать?
Да, можно.
С 2016 года (ФЗ №218 «О госрегистрации недвижимости») допускается подписание договора купли-продажи в разных местах, в том числе у разных нотариусов.
Но! Важный момент: нотариус должен удостоверить сам договор, а не только подпись стороны.
Если каждая сторона удостоверит «свою» подпись у своего нотариуса, то Росреестр может не принять, потому что нужен единый нотариальный договор.
Правильный вариант: одна сторона оформляет нотариальную доверенность на представителя, и тогда сделку удостоверяет один нотариус.
2. Можно ли подать документы в Росреестр по почте?
Да, можно.
Росреестр принимает документы почтой России (заказным письмом с описью и уведомлением) — это прямо предусмотрено законом.
Но: все документы должны быть в оригинале и с нотариальным удостоверением (если требуется).
Минус — срок регистрации будет дольше, чем при подаче через МФЦ (плюс риск потери документов).
3. Обязательно ли лично присутствовать в регионе объекта?
Нет, не обязательно.
Закон не требует физического присутствия сторон в регионе, где находится недвижимость. Регистрация в Росреестре ведется централизованно, можно подать из любого региона.
4. Может ли МФЦ или нотариус в другом регионе подать документы?
Да.
Через любой МФЦ в России можно подать документы в Росреестр, независимо от региона.
Нотариус также имеет право направить документы в Росреестр в электронном виде (у них есть доступ к системе). Но для этого нужно, чтобы сделка была оформлена у него.
5. Риски вашей схемы
Если каждая сторона подпишет договор у «своего» нотариуса, а потом вы соберете и пошлете — высока вероятность, что Росреестр вернет документы с приостановкой.
Более надежный вариант:
Вы оформляете нотариальную доверенность на одного из родителей.
Родители (или представитель продавца) идут к нотариусу в своем регионе.
Нотариус удостоверяет договор купли-продажи сразу со всеми условиями.
Этот же нотариус отправляет документы в Росреестр электронно (так надежнее всего).
Итого:
Подавать документы в Росреестр по почте можно, но схема с разными нотариусами рискованна.
Лично ехать в регион не нужно.
Надежнее всего: оформить доверенность → удостоверить сделку у одного нотариуса → подать документы через этого же нотариуса или через ближайший МФЦ.
Здравствуйте, Анна!
Вы затронули актуальный вопрос проведения дистанционных сделок с недвижимостью, особенно в условиях, когда все участники находятся в разных регионах или даже за пределами страны. Законодательство Российской Федерации предусматривает механизмы для таких сделок, обеспечивая их юридическую чистоту и возможность государственной регистрации.
Анализ применимых правовых норм
Ваша схема сделки в целом допустима и основывается на следующих положениях российского законодательства:
Проведение сделки через представителей и у разных нотариусов:
Представительство по доверенности: Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) допускает совершение сделок через представителей, действующих на основании нотариально удостоверенной доверенности (статья 185 ГК РФ). В Вашем случае у представителя продавца (её мамы) уже есть такая доверенность. С Вашей стороны, если Вы хотите купить квартиру для родителей, то либо родители будут покупателями и смогут действовать через представителя по доверенности (возможно, это Вы, если у Вас есть соответствующая доверенность от них), либо Вы будете покупателем, действуя через представителя.
Нотариальное удостоверение сделки в разных местах: Действующее законодательство допускает удостоверение одной сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия (статья 53.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Это означает, что каждая сторона может подписать договор у своего нотариуса в своем городе (или стране, если нотариус уполномочен удостоверять документы для РФ, например, консульство РФ). Затем нотариально удостоверенные части договора обмениваются до получения полного комплекта.
Обязательное нотариальное удостоверение: Некоторые сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения (пункт 2 статьи 163 ГК РФ). К таким сделкам относятся, например, продажа долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (за некоторыми исключениями), сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или ограниченно дееспособным гражданам, а также сделки под условием опеки. Если Ваша сделка подпадает под одну из этих категорий, то нотариальное удостоверение будет обязательным. В иных случаях, Вы можете выбрать нотариальное удостоверение по соглашению сторон, что увеличивает гарантии законности сделки и упрощает регистрацию.
Подача документов в Росреестр:
Почтовое отправление: Часть 12 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ № 218-ФЗ) допускает подачу документов для государственной регистрации прав посредством почтового отправления. Однако при этом подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, а также доверенность, подтверждающая полномочия представителя, должна быть нотариально удостоверена. Если сама сделка с объектом недвижимости подлежит государственной регистрации, она также должна быть нотариально удостоверена для подачи по почте.
Через представителя: Часть 4 статьи 15 ФЗ № 218-ФЗ прямо указывает, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
Через нотариуса: Это наиболее предпочтительный и быстрый способ, если сделка нотариально удостоверена. Пункт 5 части 3 статьи 15 ФЗ № 218-ФЗ и пункт 19 статьи 18 ФЗ № 218-ФЗ устанавливают, что нотариус, удостоверивший сделку, обязан представить заявление и прилагаемые к нему документы в Росреестр, если стороны сделки не возражают против этого. В таком случае срок государственной регистрации сокращается до одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов в электронной форме от нотариуса. Это подтверждается также в информации Росреестра.
Судебная практика
В контексте дистанционных сделок и применения нотариальных действий, судебная практика направлена на обеспечение баланса интересов сторон и достоверности сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Так, например, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 128) разъясняется, что нотариальное удостоверение доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, является обязательным. Это подтверждает важность нотариальных доверенностей для подобных сделок. Хотя конкретные судебные дела, относящиеся к Вашей специфической ситуации (многосторонность, дистанционность, разные нотариусы, почта), не были найдены в предоставленных материалах, общая тенденция судебной практики и разъяснения Верховного Суда РФ, такие как Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799 (хотя оно касалось взыскания по кредитному договору), подчеркивают необходимость строгого соблюдения законодательства о сделках и регистрации прав.
Ответы на Ваши вопросы:
Допустимо ли проводить сделку в таком формате? Да, такой формат проведения сделки является допустимым. Ключевую роль играют нотариально удостоверенные доверенности от сторон и нотариальное удостоверение самого договора купли-продажи. Подписание договора у разных нотариусов с последующим обменом оригиналами также возможно.
Можно ли подавать документы в Росреестр по почте, если они подписаны разными сторонами у разных нотариусов? Да, можно. Однако для подачи по почте, помимо нотариального удостоверения подлинности подписи на заявлении, сам договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен (часть 12 статьи 18 ФЗ № 218-ФЗ). Ваш план нотариального удостоверения сделки у разных нотариусов соответствует этому требованию.
Обязательно ли лично присутствовать в регионе, где находится объект недвижимости? Нет, лично присутствовать в регионе нахождения объекта недвижимости не обязательно. Все необходимые действия (подписание договора, подача документов на регистрацию) могут быть выполнены через надлежащим образом уполномоченных представителей по нотариально удостоверенным доверенностям.
Может ли МФЦ или нотариус в регионе проживания родителей подать документы, если объект в другом регионе?
МФЦ: Да, может. Заявления о государственной регистрации прав могут быть поданы в любой многофункциональный центр (МФЦ) независимо от места нахождения объекта недвижимости (часть 2 статьи 18 ФЗ № 218-ФЗ).
Нотариус: Да, может. Нотариус, удостоверивший сделку, обязан сам подать документы на государственную регистрацию в Росреестр, если стороны не возражают (пункт 5 части 3 статьи 15 ФЗ № 218-ФЗ). Это самый быстрый способ, поскольку регистрация в таком случае занимает один рабочий день. Нотариус может направить документы в электронной форме в Росреестр любого региона.
Конкретные рекомендации и алгоритм действий
Полное нотариальное удостоверение договора: Настоятельно рекомендую удостоверить у нотариусов весь договор купли-продажи, а не только подлинность подписей на нем. Это не только требование для почтовой отправки документов, но и значительно ускорит и упростит государственную регистрацию перехода права собственности, так как Росреестр в этом случае не осуществляет правовую экспертизу законности самого документа, а проверяет только достоверность нотариального удостоверения (статья 59 ФЗ № 218-ФЗ).
Детализация доверенностей: Убедитесь, что все доверенности (как от продавца к его представителю, так и, при необходимости, от Вас к Вашим родителям/представителю, или от родителей к кому-либо) содержат максимально подробные полномочия: на заключение договора купли-продажи с указанием объекта, цены, порядка расчетов; на подписание всех необходимых заявлений; на представление интересов в Росреестре, МФЦ, банке и других органах; на получение документов после регистрации.
Передача документов для регистрации: Наиболее надежный и быстрый способ – поручить подачу документов на регистрацию нотариусу, который будет удостоверять сделку (или один из нотариусов, если удостоверение происходит у нескольких нотариусов по отдельности). Нотариус может подать документы в Росреестр в электронной форме, что сократит срок регистрации до 1 рабочего дня.
Безопасность расчетов: Учитывая дистанционный характер сделки, рассмотрите возможность использования депозита нотариуса для расчетов. Это гарантирует безопасность передачи денежных средств: покупатель вносит деньги на счет нотариуса, нотариус передает их продавцу только после завершения регистрации перехода права собственности. Это предусмотрено Основами законодательства РФ о нотариате.
Возможные правовые риски и их минимизация
Риски при обмене оригиналов по почте: Потеря или задержка документов могут привести к срыву сделки или увеличению ее сроков.Минимизация: Используйте курьерские службы с отслеживанием и страховкой. Дополнительно, каждый нотариус, удостоверяющий сделку, обязан иметь свой экземпляр договора.
Недостаточная или недействительная доверенность: Если доверенность, выданная за границей (например, продавцом своей маме), не соответствует российскому законодательству (например, не легализована или не апостилирована должным образом, или содержит неточные формулировки), Росреестр может приостановить или отказать в регистрации.Минимизация: Заранее проверьте все доверенности у российского нотариуса, который будет удостоверять сделку. Если доверенность выдана за пределами РФ, она должна быть легализована (или на ней должен быть проставлен апостиль, если страна выдачи является участницей Гаагской конвенции) и переведена на русский язык нотариально удостоверенным переводчиком.
Срок действия доверенности: Убедитесь, что срок действия доверенности не истечет до завершения всех этапов сделки и регистрации. Если срок не указан, доверенность считается выданной на один год (статья 186 ГК РФ).Минимизация: Указывайте срок действия доверенности с запасом.
Выводы
Проведение сделки по покупке квартиры в описанном Вами формате является вполне возможным и юридически обоснованным в Российской Федерации. Ключевым элементом успеха будет тщательная подготовка всех нотариальных документов, включая доверенности и сам договор купли-продажи, а также использование услуг нотариуса для подачи документов на государственную регистрацию. Это обеспечит максимальную оперативность и минимизирует риски, связанные с дистанционным характером сделки.
Если мой ответ был полезен, прошу дать ему оценку.
Также буду признателен за поддержку здесь pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4221856/
Это помогает мне уделять время бесплатным консультациям.
Спасибо за внимание к моей работе!
Ответы на Ваши вопросы:
Нужно ли прикладывать какую-либо расписку, подтверждение расчётов или перевода денег к пакету документов для Росреестра? Для самой государственной регистрации перехода права собственности Росреестр, как правило, не требует приложения документов, подтверждающих факт оплаты (расписки, подтверждения перевода денег). Основным документом, подтверждающим совершение сделки и условия оплаты, является нотариально удостоверенный договор купли-продажи. Однако, настоятельно рекомендуется включить в нотариально удостоверенный договор купли-продажи пункт о том, что расчеты между сторонами произведены в полном объеме до подписания договора (или до подачи на регистрацию), и стороны не имеют друг к другу претензий по оплате. Это снимет вопросы у Росреестра о полноте исполнения договора в части оплаты, если он содержит условие о передаче права собственности только после полной оплаты. Кроме того, для продавца наличие такой формулировки в нотариальном договоре (или отдельной расписки, полученной через нотариуса, например, депозита нотариуса) будет важным подтверждением получения денег.
Влияет ли это как-то на подачу документов или налогообложение сторон?
Влияние на подачу документов в Росреестр: Нет, факт проведения расчетов за границей в иностранной валюте не влияет на порядок подачи документов в Росреестр. Росреестру важен сам договор купли-продажи (нотариально удостоверенный) и комплект сопутствующих документов (доверенности, заявления, паспорта). Место и валюта расчетов не являются основаниями для отказа в регистрации.
Влияние на налогообложение сторон:
Для продавца (физического лица): Налогообложение дохода: Доход от продажи недвижимости, расположенной в России, является доходом от источника в Российской Федерации, независимо от места получения денежных средств или их валюты. Этот доход подлежит налогообобложению в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
Налоговый резидент РФ: Если продавец является налоговым резидентом РФ (находился в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, статьи 207 НК РФ), то доход от продажи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15% для части дохода, превышающей 5 млн рублей, Ст. 224 НК РФ). При этом возможно применение освобождения от налогообложения, если квартира находилась в собственности продавца минимальный предельный срок (3 года для некоторых случаев, 5 лет для остальных, статья 217.1 НК РФ). Продавец обязан самостоятельно подать налоговую декларацию (форму 3-НДФЛ) по месту своей налоговой регистрации в РФ.
Налоговый нерезидент РФ: Если продавец является налоговым нерезидентом РФ (находился в РФ менее 183 дней), то доход от продажи российской недвижимости облагается НДФЛ по ставке 30% (Ст. 224 НК РФ). Важно, что для налоговых нерезидентов не действует правило о минимальном сроке владения для освобождения от НДФЛ (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ). То есть, нерезидент обязан будет уплатить 30% налог независимо от срока владения.
Пересчет валюты: Сумма дохода, полученная в иностранной валюте, для целей налогообложения должна быть пересчитана в рубли по официальному курсу Центрального банка Российской Федерации на дату фактического получения дохода (дату поступления средств на счет продавца).
Для покупателя (Вас или Ваших родителей): Физические лица-покупатели недвижимости в России не платят налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с факта приобретения имущества.
После регистрации права собственности Ваши родители (как новые собственники) будут обязаны уплачивать ежегодный налог на имущество физических лиц в соответствии с Главой 32 НК РФ.
Выводы
Проведение сделки по описанной Вами схеме является юридически допустимым, при условии надлежащего нотариального удостоверения всех документов и выполнения требований по налогообложению. Важнейший аспект — это налоговый статус продавца, который определяет применимую ставку НДФЛ и возможность получения налоговых льгот. Рекомендуется, чтобы в нотариально удостоверенном договоре купли-продажи была четко зафиксирована информация о полном расчете.
1️⃣ Нужно ли прикладывать расписку или подтверждение перевода денег в Росреестр?
Нет, при подаче документов в Росреестр подтверждение расчётов между сторонами (расписка, банковская квитанция и т.п.) не требуется.
Росреестр регистрирует переход права собственности, а не проверяет факт передачи денег.
Однако расписка (или отдельный акт расчётов) нужна покупателю как доказательство, что деньги действительно были переданы продавцу — на случай споров, расторжения договора, претензий со стороны налоговой или суда.
2️⃣ Влияет ли расчёт за границей на подачу документов или налогообложение?
На саму регистрацию сделки это не влияет. Договор купли-продажи укажет цену и стороны, а расчёты остаются их делом.
Но:
Если расчёт идёт в иностранной валюте, в договоре лучше указать эквивалент в рублях (чтобы соответствовать ст. 317 ГК РФ).
Для налогов у продавца (НДФЛ с продажи) важна сумма в рублях, указанная в договоре. Налоговая будет ориентироваться только на договор, а не на фактический способ передачи денег.
Покупателю при расчётах за границей может быть сложнее подтвердить расходы для налогового вычета (если нет российской банковской проводки или официального подтверждения перевода).
Вывод:
Для Росреестра никаких подтверждений перевода прикладывать не нужно.
Расписку (или иной документ о расчётах) лучше взять для личной защиты.
Налогообложение будет зависеть от суммы, прописанной в договоре (в рублях), а не от места и валюты фактического расчёта.