Владелец коммерческого помещения на 1 этаже планирует открыть пункт выдачи озон

Здравствуйте, Сергей!

Вы столкнулись с ситуацией, когда владелец коммерческого помещения в Вашем ЖК планирует открыть пункт выдачи заказов с входом со стороны закрытого двора, что противоречит Вашим ожиданиям и концепции жилого комплекса «комфорт-класса» с обособленной территорией. Вы ищете пути решения этой проблемы, поскольку застройщик самоустранился от ее решения.

Правовое обоснование и анализ ситуации

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Закрытый двор, элементы благоустройства на нем, а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Это прямо установлено статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законом пределах распоряжаются этим общим имуществом.
Порядок пользования общим имуществом: Решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров, если для их использования предполагается задействовать общее имущество, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений (ОСС) в многоквартирном доме. Это закреплено пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Важно, что любое такое решение должно приниматься при условии, что оно «не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц» (часть 4 статьи 36 ЖК РФ). Открытие пункта выдачи заказов с входом со стороны закрытого двора, предназначенного для жителей, может существенно нарушать ваши права на безопасное и комфортное проживание, снижать уровень приватности и безопасности, за которые вы дополнительно платили.
Особенности «закрытого двора»: Понятие «закрытый двор» подразумевает ограничение доступа для посторонних лиц, а также повышенный уровень безопасности и комфорта для жителей. Открытие коммерческого объекта с входом из такого двора прямо противоречит этой концепции, так как приведет к постоянному потоку посторонних людей, нарушению общественного порядка, появлению мусора и увеличению шума.
Судебная практика

Судебная практика подтверждает, что использование общего имущества многоквартирного дома для коммерческих целей третьими лицами без согласия собственников не допускается. Если такое использование нарушает права и законные интересы собственников, оно может быть оспорено.

Например, в судебной практике по вопросам использования общего имущества многоквартирного дома, суды придерживаются позиции, что право собственников помещений владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников. Примерами могут служить дела, касающиеся использования общего имущества, как, например, в Определении Верховного Суда по делу 5-КГ17-155, где подчеркивается, что для признания помещений общим имуществом не требуется присвоение им статуса «технического помещения», а в Определении Верховного Суда по делу 307-КГ15-14692 также говорится о праве долевой собственности на земельный участок. Это означает, что двор и прилегающая территория, если они относятся к общему имуществу, могут использоваться только с согласия собственников, и их использование не должно нарушать интересы других жильцов. Использование коммерческого помещения с входом со стороны двора, который является частью общего имущества, затрагивает права всех собственников.

Конкретные рекомендации и алгоритм действий

Для эффективного решения проблемы Вам инициировать действия всего сообщества собственников.

Проверка статуса земельного участка и двора:
Прежде всего, убедитесь, что земельный участок, на котором расположен дом, и непосредственно двор, оформлены в общедолевую собственность собственников помещений в МКД. Это можно проверить, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или изучив техническую документацию на дом (у застройщика или управляющей компании/ТСЖ). Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, это может усложнить ситуацию, но не делает ее безвыходной.
Инициирование общего собрания собственников (ОСС): Это основной правовой инструмент для решения подобных вопросов.
Подготовка повестки дня: Включите в повестку дня вопрос о запрете использования входа в коммерческое помещение со стороны двора, а также использования общего имущества (двор, проезды, проходы) для коммерческой деятельности пункта выдачи заказов. Вы также можете включить вопрос об установлении правил пользования придомовой территорией.
Проведение собрания: ОСС должно быть проведено в строгом соответствии с требованиями статей 45, 47, 48 ЖК РФ. Для принятия решения по вопросам пользования общим имуществом требуется квалифицированное большинство – не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Протокол ОСС: Результаты собрания должны быть оформлены протоколом, который затем передается в управляющую компанию (УК) или правление ТСЖ/ЖСК и размещается для ознакомления всех собственников.
Взаимодействие с владельцем коммерческого помещения:
После принятия решения ОСС, направьте официальное уведомление владельцу коммерческого помещения (и, при необходимости, арендатору – компании Озон) о решении собственников. В уведомлении укажите на необходимость организации доступа к ПВЗ исключительно со стороны улицы, если такая возможность существует, или на поиск альтернативных решений.
Взаимодействие с управляющей компанией/ТСЖ:
УК/ТСЖ обязаны исполнять решения ОСС. Они должны обеспечить контроль за соблюдением принятых решений и, в случае необходимости, предпринять меры по ограничению доступа посторонних лиц через двор.
Обращение в государственные органы:
Если владелец коммерческого помещения игнорирует решение ОСС или УК/ТСЖ бездействует, вы можете обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) Вашего города. ГЖИ имеет полномочия по контролю за соблюдением жилищного законодательства.
В случае, если действия ПВЗ приводят к нарушению санитарных норм, шуму, беспорядку, вы можете обратиться в Роспотребнадзор.
В крайнем случае, если все предыдущие меры не дадут результата, собственники могут обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.
Возможные правовые риски и их минимизация

Низкая явка или отсутствие кворума на ОСС: Это распространенная проблема.
Минимизация: Тщательная подготовка собрания, информирование всех собственников, использование различных форм голосования (очное, заочное), активная агитация среди соседей, объяснение им всех рисков и преимуществ закрытого двора.
Оспаривание решения ОСС владельцем коммерческого помещения: Владелец может попытаться оспорить решение ОСС в суде.
Минимизация: Строгое соблюдение процедуры проведения ОСС и оформления протокола. Решение должно быть обосновано нарушением прав жильцов на безопасность и комфорт, а не просто желанием «не видеть посторонних». Ссылайтесь на положения проектной документации дома, рекламные материалы застройщика, где указывались преимущества «закрытого двора».
Отсутствие альтернативного входа для ПВЗ: Если у помещения нет другого входа, кроме дворового, ситуация усложнится. В этом случае, суд будет балансировать интересы сторон.
Минимизация: Вам следует акцентировать внимание не на полном запрете деятельности ПВЗ, а на запрете именно дворового входа и использовании двора для коммерческих целей. Возможно, потребуется поиск компромиссных решений, например, ограничение времени работы, маршрута передвижения клиентов или усиление мер безопасности.
Выводы

Вопрос использования дворовой территории для коммерческих нужд коммерческим помещением на первом этаже – это вопрос, находящийся в компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Ваши права на пользование закрытым двором как частью общего имущества, обеспечивающей комфорт и безопасность, защищены жилищным законодательством. Своевременные и консолидированные действия собственников могут предотвратить нежелательные изменения в жизни вашего ЖК.

Если мой ответ был полезен, прошу дать ему оценку.
Также буду признателен за поддержку здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4221856/
Это помогает мне уделять время бесплатным консультациям.
Спасибо за внимание к моей работе!