Здравствуйте, Виктория.
Давайте разберёмся по порядку — с точки зрения гражданского, налогового и жилищного законодательства.
1. Может ли вы сдавать квартиру, если собственник — ваш отец
Да, может, если у вас есть доверенность от отца с правом:
сдавать квартиру в аренду/наём;
заключать и расторгать договоры от его имени;
принимать денежные средства;
представлять его интересы в отношениях с нанимателями.
Важно: доверенность должна быть нотариально удостоверенной, если вы будете действовать от имени отца.
Альтернатива — сдавать квартиру от своего имени, если отец передаёт вам квартиру в пользование по договору безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ), а вы уже самостоятельно сдаёте её внаём. Но тогда желательно оформить всё письменно.
2. Как оформлять договор с арендаторами
Вы можете:
Либо заключать договор от имени отца (по доверенности);
Либо от своего имени, если квартира предоставлена вам в пользование.
В договоре аренды (наёма) обязательно указывать:
стороны договора (ФИО, паспортные данные);
точный адрес квартиры;
срок аренды;
сумму и порядок внесения платы;
условия о залоге и его возврате;
условия досрочного расторжения и уведомления.
3. Налоги: как и кто должен платить
Варианты следующие:
Если сдаёт отец:
Он платит НДФЛ 13% с дохода, если не применяет спецрежим;
Либо регистрируется как самозанятый (НПД) — и платит 4%, если арендует физлицам;
Подаёт декларацию 3-НДФЛ (если не самозанятый).
Если сдаёте вы (по договору от себя):
Регистрируетесь как самозанятый (НПД) — и платите 4% (физлицам) или 6% (юрлицам);
Легально принимаете оплату и выдаёте электронный чек через приложение «Мой налог»;
При этом либо оформляете договор аренды от себя (если есть договор с отцом), либо действуете по доверенности и налог платит отец.
Налог обязателен при любом сроке договора, даже если он до 11 месяцев.
4. Можно ли не платить налог, если договор до 11 месяцев?
Нет, это миф. Срок договора не влияет на обязанность уплаты налога. Любой доход, полученный от сдачи жилья, облагается налогом.
5. Что делать с залогом и спорными арендаторами
Ваш договор имеет юридическую силу, если:
подписан сторонами;
содержит существенные условия (объект, цена, срок);
оформлен письменно.
Если арендаторы нарушили условия (например, досрочно съехали, не предупредив), вы вправе удержать залог, если это прописано в договоре. Главное — иметь доказательства нарушения (переписку, даты, оплаты).
Что вам делать на будущее
Оформите нотариальную доверенность от отца — на сдачу квартиры и приём платежей.
Либо заключите с отцом договор безвозмездного пользования — и сдавайте от своего имени.
Зарегистрируйтесь как самозанятая и платите налог 4% через приложение «Мой налог».
Всегда заключайте письменный договор аренды с арендаторами.
Фиксируйте платежи (банковский перевод, расписка).
Указывайте в договоре чёткие условия расторжения и возврата залога.
С уважением,
Максим Нутрихин, юрист.
