Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли платить налог 4% как самозанятый или только 6%?
Здравствуйте! Как законно сдавать квартиру в аренду? Эти вопросом я задалась, когда у меня появились проблемы с квартиросъемщиком. Сразу скажу: квартира оформлена на моего отца. В его собственности она чуть больше 2 лет. Он сдачей квартиры не хочет заниматься. Согласен, чтобы я сдавала и забирала деньги от сдачи. Договор я оформляла на его имя, но деньги переводили мне. В договоре было прописано, что если человек снимает меньше 6 месяцев, не предупреждает за 14 дней до выезда и платит не вовремя, то залог не возвращается. В итоге этот квартиросъемщик нарушил все это и требует возврата залога. Утверждает, что наш договор не имеет юридической силы, и он обратится в налоговую и не вернет ключи. С ним я вопрос решу. Хочу на будущее избежать таких проблем. Как мне правильно сдавать квартиру, если она оформлена на отца и он не против, чтобы я сдавала? Платить налог 6%? Можно ли не платить налог, если договор до 11 месяцев? Можно ли платить налог 4% как самозанятый или только 6%? Может ли отец оформить на меня доверенность, на меня будет оформлен договор сдачи и я буду платить налог?
Здравствуйте, Виктория.
Давайте разберёмся по порядку — с точки зрения гражданского, налогового и жилищного законодательства.
1. Может ли вы сдавать квартиру, если собственник — ваш отец
Да, может, если у вас есть доверенность от отца с правом:
сдавать квартиру в аренду/наём;
заключать и расторгать договоры от его имени;
принимать денежные средства;
представлять его интересы в отношениях с нанимателями.
Важно: доверенность должна быть нотариально удостоверенной, если вы будете действовать от имени отца.
Альтернатива — сдавать квартиру от своего имени, если отец передаёт вам квартиру в пользование по договору безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ), а вы уже самостоятельно сдаёте её внаём. Но тогда желательно оформить всё письменно.
2. Как оформлять договор с арендаторами
Вы можете:
Либо заключать договор от имени отца (по доверенности);
Либо от своего имени, если квартира предоставлена вам в пользование.
В договоре аренды (наёма) обязательно указывать:
стороны договора (ФИО, паспортные данные);
точный адрес квартиры;
срок аренды;
сумму и порядок внесения платы;
условия о залоге и его возврате;
условия досрочного расторжения и уведомления.
3. Налоги: как и кто должен платить
Варианты следующие:
Если сдаёт отец:
Он платит НДФЛ 13% с дохода, если не применяет спецрежим;
Либо регистрируется как самозанятый (НПД) — и платит 4%, если арендует физлицам;
Подаёт декларацию 3-НДФЛ (если не самозанятый).
Если сдаёте вы (по договору от себя):
Регистрируетесь как самозанятый (НПД) — и платите 4% (физлицам) или 6% (юрлицам);
Легально принимаете оплату и выдаёте электронный чек через приложение «Мой налог»;
При этом либо оформляете договор аренды от себя (если есть договор с отцом), либо действуете по доверенности и налог платит отец.
Налог обязателен при любом сроке договора, даже если он до 11 месяцев.
4. Можно ли не платить налог, если договор до 11 месяцев?
Нет, это миф. Срок договора не влияет на обязанность уплаты налога. Любой доход, полученный от сдачи жилья, облагается налогом.
5. Что делать с залогом и спорными арендаторами
Ваш договор имеет юридическую силу, если:
подписан сторонами;
содержит существенные условия (объект, цена, срок);
оформлен письменно.
Если арендаторы нарушили условия (например, досрочно съехали, не предупредив), вы вправе удержать залог, если это прописано в договоре. Главное — иметь доказательства нарушения (переписку, даты, оплаты).
Что вам делать на будущее
Оформите нотариальную доверенность от отца — на сдачу квартиры и приём платежей.
Либо заключите с отцом договор безвозмездного пользования — и сдавайте от своего имени.
Зарегистрируйтесь как самозанятая и платите налог 4% через приложение «Мой налог».
Всегда заключайте письменный договор аренды с арендаторами.
Фиксируйте платежи (банковский перевод, расписка).
Указывайте в договоре чёткие условия расторжения и возврата залога.
С уважением,
Максим Нутрихин, юрист.
Здравствуйте, Виктория!
Вариантов сдачи может быть несколько.
1. Он оформляет доверенность. Вы на основании этой доверенности подписываете договор, получаете деньги.
2. Вы с ним оформляете договор безвозмездного пользования. По договору он передает Вам квартиру. А дальше уже от своего имени Вы заключаете договор найма с квартиросъемщиком.
Для того чтобы платить налог 6 % нужно быть ИП.
налог платится в любом случае и не зависит от срока договора. Он платится с дохода.
Если будете действовать по доверенности от отца, то налог будет платить отец.
Если по второму варианту, то платить будете Вы.