У меня есть действующая ипотека, могу ли я продать ее сыну, но только лишь по документам, так как по факту эта ипотека сына, он платит за нее, я собственник, лишь по бумагам

Добрый день, Ольга!

Переуступка прав по ипотеке — передача Заемщиком своих права и обязанности по погашению долга перед кредитором в отношении залогового недвижимого имущества третьему лицу. 

Когда берется ипотека, переуступка прав остается доступна заемщику и не противоречит требованиям законодательства. Оформить переуступку можно только с разрешения банка, выдавшего кредит. Если в организации решат, что уступка прав целесообразна и не приведет к увеличению рисков, то стороны заключат договор и новый заемщик купит квартиру у действующего. 

Переуступка прав по ипотеке доступна в ряде случаев:
— при выплате полной стоимости квартиры;
— на основании договора застройщика и первого владельца;
— кредитная организация (Банк) и застройщик должны дать согласие на переуступку прав требования, если жилье приобреталось на заемные средства.
Обязательным условием является прохождение государственной регистрации уступки прав требования на квартиру.

На основании изложенного, Вы можете подать свои права на находящийся в залоге объект недвижимости с  письменного разрешения застройщика и банка.